ワンルームマンション経営について

質問

８００万円ほどの頭金で２３００万円のワンルームマンションを購入し賃貸にしようと思います。家賃が１３万円ほど入る物件です。
長期投資としてみた場合（インフレやデフレもあり得るし将来は誰にも見えないのは承知です）貯金等と比較してどうなんでしょうか？

回答No.3

tomoyuki19 · ベストアンサー

生命保険としての価値（団信加入）と節税
を考えれば必ずしもデメリットばかりでないと考えます。
課税所得が900万以上であれば、所得税+住民税で43%になりますので
不動産収支の赤字が、本業と損益通算出来るメリットは大きいです。
（課税所得330万以上で30%）
白色申告の場合、領収書の添付義務も不要です（保管義務はあります）。100万円の不動産損で実質43万円の節税効果です。

このサイトでは不動産投資のデメリットばかり強調されていますが
比較的賃貸が長期間見込めそうな場所であれば、
レバレッジを効かせられる分不動産投資は良いと思います
可能であれば、自己資金を極力抑えた状態での投資が良いと私は思います。
金利が上がれば繰り上げ返済を行うことを条件に
手持ちの現金をさらに運用出来ます（もちろん金利以上の運用が条件ですが）

今回は3000万の物件購入との事ですので
支出　ローン13万（35年金利4%）+管理費+修繕積立金+税金
収入　家賃13万+生命保険価値（5000円）+節税（２～５万）
てところでしょうか？
当面必ず直面する、空室リスクや、修繕積立金の上昇（注意が必要です）、賃料が下がるリスクを考えると、ギリギリですね

ローンの終わった35年後のマンションの価値をどのぐらいと見るかでも違ってくると思います。よく築35年を超えたマンションは価値がないと言われていますが、実際都内では、築30年のマンションでもそれなりの値段で取引されています。

個人的に、山手線内及びその直近、人気スポットなどであれば
絶対に止めた方が良いとまではいかないと思いますがどうでしょうか？
もちろん地震や金利急上昇等の比較的可能性の低い高リスクも内在していますが
あまりにもマンション投資に否定的な意見が多かったので参考までに投稿しました。

お礼

確かに否定的なご意見を頂戴しておりましたので、意気消沈しておりました。
購入は２３００万円ほどで山手線内を考え中です。
リスクはやはりありますよね。
２０年後の年金として家賃収入を見込めたらいいんではないかと思っています。ギリギリと言われるとやはり迷います。

回答No.7

tomoyuki19

黒字にするのであれば、収入が低い方の名義にした方が良いです。
税金が少なくてすみます。
ですが、
ここでは詳しくは書けませんが、サラリーマンの不動産投資は
いかに申告時の不動産収支黒字を抑えていくかが勝負ですので
黒字運営であれば到底専門にやっている方にはかなわないですし
ワンルームならなおさら割りに合わないと考えます。
節税効果がなしであれば
中古であれ新築であれ、
本当に利回りのいい物件など素人が探し出すのは困難です
古い物件を自分なりにリフォームしたり
危険覚悟で競売物件（最近はこれも素人参入で価格上昇傾向ですが）
を購入したり
本当にこまめに不動産屋をめぐったりとかなりの労力を必要とするでしょう
みなさんの言うとおり止めたほうが無難です。

お礼

やはりやめておいたほうが無難でしょうか？
損をする可能性のほうが大きいからでしょうか？
今後中古マンションも値上がりが期待できそうなので（山の手線内の駅近）ある程度値上がり時に売却してもいいと思っています。
どうでしょうか？

回答No.6

tomoyuki19

マンション投資で節税されるのは所得税と住民税です。
不動産収支の赤字が、給与所得と相殺され
不動産赤字分だけ課税所得が減ることになります。
本業の給与所得が多ければ、その分所得税の税率が高くなり
節税効果が高くなります。
下記にも記載しましたが、例えば
課税所得が900万の場合（給与収入とは違います、詳しくは国税庁のHPで調べてください）
所得税と住民税の税率は43%です。
不動産で赤字が100万計上できれば、
課税所得が100万減ることになるので
100万の43%の43万円が節税効果となります。

お礼

節税できるのは、損失がでた場合と考えていいのでしょうか？
黒字の場合には当然、所得税と住民税が上がりますよね。
黒字になると仮定して収入の多い夫名義がいいのか収入の３００万円程低い妻名義がいいのかそれとも共有名義がいいのかわかる範囲で教えてください。

回答No.5

tomoyuki19

1623hi-roさんの
インカムゲインに
＋生命保険価値と節税があります。
申告の仕方と、その方に収入によって変わりますが
月2万～5万ぐらいでしょうか？
この部分が大抵の回答では省かれています。
もちろん、不動産のみで利回りを計算すれば
これをインカムには出来ないですが・・・・

お礼

節税とは？何税の事でしょうか？（素人なので申し訳ありません、素人が手をだそうとしているので叱咤されそうです。）
お手数ですが教えてください。

回答No.4

1623hi-ro

山の手線内のワンルームって事は、中古ですか？
とりあえず、１５００万をアパートローンで返済していく事になると、
ボーナス抜きの４％３５年返済で、６６４１６円です。
あと、修繕積立金＆管理費がマンションによりますが、かかってきます。固定資産税・火災保険等々の雑費＆空室リスクが伴います。

収入は、１３万の家賃とし、修繕積立＆管理費を２万円とすると、
家賃（１３万）ーローン（６・６万）－修繕積立金＆管理費（２万）＝インカムゲイン（約４.４万）となります。
これが表面利回りです。

これを年単位に直し頭金の利回りを計算すると、
４．４＊１２／８００＝６．６％

これを高い利回りと見るか、安い利回りと見るかだと思います。

お礼

具体的な数字入りの回答ありがとうございます。
とっても参考になりました。
乱立しているワンルームより１ＬＤＫで検討しようと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

gyong

ワンルームマンションを2300万円で買うんですか？
投資用で考えたらトータル500万円が関の山だと思いますよ。
500万円じゃ業者がペイしないから電話勧誘でカモを釣り、高値で売っているのが現状ですよ。騙されないで。

お礼

信頼のおける不動産営業マンからのお話だったので騙す話ではないと思いたいです。
ただ、慎重に検討します。
ありがとうございます。

回答No.1

nacimento

不動産に関してはプロではございませんが、現在、そして今後の人口構成、経済動向を考えれば、賃貸市場はだぶつきが進むことは間違いないでしょう。販売する業者は資金コストに建築費用、人件費全てを乗せて利益の出る水準で販売します、当たり前のことですが。それを上回る値段でテナントが常にいるということは不可能です。以前転勤で、持ち家を貸したことがありますが、空き家になるたびに手入れをして、その間はローンが出てゆくが収入無し。最低一月は空白になることが多いので、馬鹿になりません。１３万の家賃？誰かが保証してくれるのでしょうか?(空き家でも)。不動産屋は販売すれば後は知らん振りですよ。築１０年の賃貸物件とその販売時の価格を比べてみるといいですよ。Ｘ　です。

お礼

大変大変参考になりました。
個人向け国債の方が正解かなと思いつつあります。