過去2度の差押にあった現在不動産名義の戸建てを買お

質問

2度の差押にあった現在不動産名義の戸建てを買おうと思います。
現在の所有者はA不動産です。

A不動産の社員であるOさんは、競売にかけられる前の所有者でした
今は、所有者はOさんからA不動産へと移転して、Oさんが社宅として住んでいるそうです。

過去の競売記録を見てみると、一度570万円で売買されたあと、350万でまた売買されています。
これは、どうしてこうなるのでしょうか？（素人ですみません）

そして、この物件はA不動産が自社所有物件として800万で売りにだしていますが
私たちがこの物件を買うのは危険でしょうか？？

抵当権、担保もなく、差押登記は全て抹消されていますが、
建物が建っている土地の敷地内にある車庫が、Oさんが任意で売買した時に
騙されて別の方（Uさん）の登記になっています。
売買契約は結びましたが、土地と建物の売買だったはずが
Uさんは車庫のみを登記してしまい、契約が違うので代金は受け取っていないそうです。
車庫は、堀車庫になっており土地をまたがないと使用できないので
Uさんは登記のみで使用はできないようです。

競売物件を購入するよりも、不動産屋との任意売買が安全なのか
それとも、このような物件はそもそも素人が購入すべきではないのか
よくわかりませんが、前所有者のOさんは、にこやかに対応してくださっています。

物件自体は、大変気に入っています。
価格も手ごろで、ローンを組むにも負担なくおさまり、
特にいじるところもそれほどなさそうです。

近々手付金を支払いに行く予定です。

皆様からのアドバイス期待しています。
厳しい意見でもなんでも結構です。
宜しくお願いします。

回答No.3

kamaryu · ベストアンサー

危険です。
貴方はあまりにも知識が無さ過ぎます。（失礼をお許し下さい）

所有権の移転の仕方があまりにも不自然で、事実は貴方が理解している（と思っている）事とは違う気がします。

私の想像ですが、この物件は競売で５７０万円を基準価格として出されたが、入札されなくて再度３５０万円に下げて競売に付されたのだと思います。

その時の所有者が競売にされるのを良しとしないで、登記されていない車庫を休眠会社かなんかの名義で登記したのだと思います。

その車庫は、競売の対象にはなりませんので、第三者が所有し、壊すことも使用することもできない状態になってしまいました。

ただ、価格が安かったので不動産会社はその所有権は買ってから交渉すればなんとかなるだろうと思い、また個人の名義で買えば不動産会社は仲介に入ることもできることからＯさんの名義にしました。

ところがＵ会社は車庫の譲渡を承諾しないので、諦めてシロウトに売ろうとしたのではないでしょうか。
目に見えるところはリフォームをしたかもしれませんし、価格も安いので気持ちも動きますよね。

他の方も書いてますが、その車庫には地上権が有ります。
使用しなければ良いという代物ではなく、建替えもできません。
だいたい、そんな登記を思いつく輩がまともであるはずが有りません。
プロの不動産屋が手に入れられなかった物です。

競売時の資料を見ればもっと解るのですが、以上はあくまでも私の想像です。

どうしても買いたいのなら、車庫の所有権を得てからなら契約すると云って下さい。
手付ももちろん車庫の事がクリアされてからの契約時まで支払ってはいけません。
そのようなキズモノのままではローンも組めないと思いますよ。

その様な理屈に合わない説明をする不動産業者も信頼できません。
ヤ○○もお客様にはとても優しくします。
再考をお勧めします。

お礼

コメント有難うございます。
推測を読ませて頂きました。
売主（不動産屋のOさん）から、２度競売にかけられたことを伝えられました。
基準価格と売買結果の価格を確認しているので、やはり２度競売にかけられています。
登記の問題ってややこしくて複雑そうだなと思います。
Oさん自身が最初の所有者なので、やはりOさんが知人に頼んで
車庫を第三者の登記としたのでしょうか…。
最終的には、A不動産の名義で所有権が移転しているのですが、
車庫のことは、土地も建物にも含まれていないし、私有地が２つ
競売にかけられていますが、果たして、このどちらかが車庫に該当するのか
まだ調べていないので分かりません。
競売時は平成２０年のものなので、概要のみしか残っていません。

先日、電話で「駐車場の権利が整理されていないので、契約を見送ります」と連絡しました。
ちょうどOさんは席を外していたので、受付の方が電話に出ました。
なので、Oさん自身に、権利問題の改善の目処が立つかどうか詳しく聞くことはできませんでした。

私は、「まともな不動産屋ではない」と聞いて、とてもショックでしたが、
立ち直らなければと思って、昨日は別の物件を見学に行きました。
価格を３００万上げても、魅力的な物件に出会えなかったので知り合いの不動産屋を訪ねると
最近７００万の家があったが売れたと言われました。
ですが、その不動産屋の社長さんが知り合いなので、夫が話を聞いてみると
土地を社長は持っていて、以前そこに住んでいたが、今は駐車場として使用しているが
来年の３月に新築を立てるので、新築物件の工事を請け負っている会社と一度話をしてみてはどうかと
言われました。私たちの年収を聞いて、４０００万でも借り入れは可能だと言われました。
かなりビックリしましたが、○○ホームへ即案内してもらい、部長さんと話をしつつ、ローンの見積をしてもらいました。

土地も新築の間取りも完ぺきでした。（私と夫で、○○地区にこんな間取りがあると完ぺきなのにと
話していたら、まさにその通りの家なので。。ビックリです
会社からも近くて、小中高と至近距離で、文句のつけようがありません）
別の地区に既に出来上がった家があるということで見学させてもらい（土日に完成見学会を開いたばかりでした）
○○ホームの部長さんも、不動産屋の社長さんも、既に地鎮祭の話をするほど盛り上がっていました。
土地の説明も受け、私の両親にも話をして、お金の方も相談にのると言ってくれました。

ローンが通れば、来年は新築に住む予定です。
来週は、家の内装の細かいところを部長さんから教えてもらいます。
「壁紙の色も好きなようにしていいよ」と既に、決まった感じで話してもらってます。

○○ホームは、私共の県内では大手です。
家自体も、グッドデザイン賞を受賞していました。
価格も抑えられていて、家の無駄を省いた機能的なつくりで
間取りも、中古物件をいくら見てきても見つけられなかった理想の間取りになっていました。

なんだか本当にうれしいです。
初めて旦那も、家のことで私と長時間話をしてくれました。
夫は、駐車場の件もあって、家を買うことを面倒臭がっていましたので
私は何とかして駐車場の件が解決しないものかと思って質問ばかりしていました。
今までは私が１人で必死になっている感じでしたが、
今後は、夫も家のことで話に乗ってくれる感じでウキウキしているようです。
中古物件では常に眉間に皺を寄せてイライラしていたので、、（苦笑）

回答No.2

noname#121701

再度投稿します。

売買に基づく所有権移転登記は、売買代金の授受があり、売り主が権利証。印鑑証明書。実印付きの委任状を渡すことで、登記がなされます。

代金の授受がなく車庫が登記されたということは、売買でないと思われ、売り主の説明は嘘と思う方が常識的です。

嘘をついてまで売却するのは、何か隠された事情があり、それは誰も分かりません。

車庫のみ登記というのは、明らかに売買に基づかないものであり、なぜそのようなみとをしたのかは、誰にも分かりません。

あなたの質問で読む限り、売り主の発言は嘘だらけです。

売り主が嘘をついているのか、あなたの理解が誤っているのか、それは分かりません。

いずれにしても、あなた自信が不動産知識がないため、このような質問をしているのですから、信頼できる不動産業者をとうして、物件を探すことが懸命です。

補足

登記は競売の妨害の為に行ったのではないかと私は思っています。
売主と車庫の登記人は、不動産屋の関係ではないかと思いますが
登記人は県外の有限会社の方でしたので、実際はどうなのか分かりません。
不動産屋の仲介があった物件でも、調べてみると差押登記があったり、事故物件だったりする場合も多いようです。
知り合いであっても、突然裏切られたという話もよくあります。
自分が納得できるように、こうやって質問をしているので、確かに信頼できる不動産屋に
頼めばよいのかもしれませんが、自分で出来ることは頑張ってやるつもりでいます。
（まとはずれな質問でmkさんにとってはイライラされるかもしれませんが）

1か月前は手付金が必要であることすら、知りませんでした。
ただ、産まれたばかりの子供の為に、何か残してあげられるものはないかと
それだけで物件探しをしている状態です。

代金の授受なくして登記は出来ないということでしょうか。
普通は司法書士が立ち会うのでしょうか。
任意売買なら、相互のやりとりのみで、第三者が登記することもありえると思います。

もちろん知り合いに不動産屋がいるので、その方に相談する予定です、
今現在は知り合いの司法書士に、相談して意見を聞いたりしています。
（夫が電話してくれましたが、面倒な物件には手をつけないほうがいい。というだけでした。
　理由は分かりません。事例を挙げてくれればうれしいのですが。
　たとえば、知り合いに、車庫のみ登記していた人がいたが、それは○○の理由でそれをしていたよ
　ということです。
　車庫を第三者名義で登記するようなことは通常はないというのは分かるのですが、
　登記の問題ではいろいろ騙されたという話を検索などで読んでいますが、
　やはり、悪意があってそのようなことをしているのでしょうか
　悪意のある人に対して、話し合いで解決するのは、そもそも無理のように感じます。
　第三者に対抗できないなんて、登記の問題って本当に大きいんですね。
　私たちが車庫は必要なく月極で家と土地だけ購入したいと言えば問題ないのでしょうけれど
　だけど、車庫がつかえないんじゃ売れるものも売れませんよね(苦笑）
　そう考えると、車庫のみを登記した人は、暴力団関係の人かもしれないと思うわけです。
　その筋の人が関わってくると、子供にも影響しますし。。）

と思って、相談させていただきました。

今回　意見が聞けて良かったです。ありがとうございました。

回答No.1

noname#121701

＞Oさんが任意で売買した時に騙されて別の方（Uさん）の登記になっています。
＞土地と建物の売買だったはずがUさんは車庫のみを登記してしまい、代金は受け取っていないそうです。

Uさんが売買代金を払わずに登記をすることはありえません。
車庫のみを登記することもありえません。

要するに、事実関係が一切分からず、誰も買わない物件、前回も回答したように、事件物なのです。
事件物は、不動産業者が買いたたいて買う物件で素人は手をだすと怪我をしますと前回書いてます。
Uさんの車庫の登記を車庫のみと素人は判断しますが、登記に現れていない借地権を主張されたらどうするのですか。
前回の質問は、１００万円で車庫を解体するとなっていましたし、１８年の無断使用のことも書かれてました。
事情が変わったのか、質問に書き忘れたのか、いずれにせよ、この種のことは、ネットで質問するものではありません。

不動産の購入はまず現場を見ること、関係者の人間性を判断すること、いずれもネットでは出来ません。
肝心の車庫の実情は現場を見ませんと分かりません。

重なる質問ですので、おやめなさいは言いません。回答は前回書いてあります。

補足

さっそくの回答ありがとうございます。
Uさんは、「車庫のみ欲しかった」そうです。
mk1946さんは、車庫のみの登記などありえないと断言されていますが、
車庫の実情　事実関係は、ネットでは分からないことですね。
となると、Uさんに直接話を聞くほか無さそうです。
手付金の受け渡し時期を延ばしてもらう等したほうが良さそうです。
そしてUさんに、なぜ車庫のみに登記をしたのかを確認して
その後、もし購入可能となった場合、登記移転とその費用がいくら掛かるかを
Uさんと話し合って決めることが必要かもしれません。
事件物ではないのですが、裁判所へ移転登記の抹消を求める訴えを提起する為に
費用は２０万円ほどかかるようです。（正当な権利ならば勝利できるでしょうし）
不動産屋も、権利関係の整理をしてからだと、物件自体はもっと高くなると言っていました。
物件が高くなってもいいからと、整理がついてから
購入意思を示すのもいいかもしれません。

１００万円は、不動産屋の方が「お金で無理やり解決するなら」と
例としてあげた金額です。車庫解体の費用ではありません。