登記が完了していない土地に立つ戸建て住宅

質問

質問します。競売物件で私の条件にあう物件を見つけました。ところが、今回、競売にかかっているのはＡ氏所有の建物のみで建物が建っている約１０００m2の土地はＢ氏の登記になっています。
しかし、実はこの土地、Ｂ氏の母Ｃさんから昭和４０年５月にＡ氏が買受けたものです。そのときの領収書はあるようですが売買契約書も登記もしないまま今日に至っているようです。
Ａ氏は当然、Ｂ氏に対して地代などの支払いはしていません。なぜなら、法律上の手続き（登記、売買契約書作成）をしていないだけだからです。
そこで、仮に私がこの物件を落札して、そこに住むとした場合に私はＡ氏またはＢ氏に対して地代などを支払う法的義務を負うことになるでしょうか？

回答No.3

tk-kubota

＞本件建物につき、その敷地利用権はない。

と裁判所も宣言しているから、ないわけです。
相手が、弁護士でもたてれば収去となるでしよう。

お礼

回答ありがとうございました。今週末にでも、直接事件関係者にヒアリングを行ったうえで、慎重に入札の検討をしてみたいと思います。

回答No.2

tk-kubota

この案件は、強制競売か抵当権実行かによって多少変わってくる可能性はありますが、その建物は収去の運命になりそうです。
まず、Ｂ氏に対して地代などを支払う法的義務があるかどうかと云うことは、AがBから土地を借りておれば(土地賃借権)、bananalinkさんが、Aの土地賃借権を承継しているので、その契約内容によって地代の支払い義務はありますが、そうではなさそうなので、当然と支払い義務は発生していません。
それならば、土地の利用権は何か、
もともと、AはCから買ったと云うことですが、登記がないので対抗力がないです。
と云うことは抵当権者(ここで冒頭の強制競売か抵当権実行の問題となりますが。)からみれば、AとBの関係は使用借権となります。
そうだとすれば、土地利用権は薄くなるので建物は収去に発展するおそれはあります。
なお、競売と云うことですから、物件明細書に「土地所有者と土地利用権の設定契約を要す。」と云う文言があるはずです。
プロ中のプロでも買わない案件と思われます。
価格は、極端に安いと思われます。

お礼

回答ありがとうございます。ご指摘のとおち基準価額は非常に安いです。
＞物件明細書に「土地所有者と土地利用権の設定契約を要す。」と云う　文言があるはずです。
とのことですが、この事件についてはありませんでした。
「売却による法定地上権の概要」なし
「買受人が負担することとなる他人の権利」なし
「その他、買受けの参考となる時効」本件建物につき、その敷地利用権　　　　　　　　　　　　　　　　　はない。
とあります。強制競売と抵当権実行の違いについては良くわかりませんが、最悪の場合やはり建物収去の可能性はありそうですね。

回答No.1

tolio

○本件土地の本当の所有者がＡであれＢであれ、建物のみを競落したならば土地所有者と建物所有者が異なることになります。
ですから、あなたには土地を利用する権限が必要となります。

そこで、通常は競落後土地所有者との間で賃貸借契約を締結することとなるでしょう。
土地所有者が賃貸借契約締結を拒んだとしても、法定地上権（民法388条）が成立しますので、いずれにしろあなたは正当な権限を有することとなります。

要するに、あなたは競落後、ＡまたはＢに地代等を支払う法的義務を負うと思われます。これが私の意見です。
土地があなたのものでない以上、仕方のないことです。

○ただ、本件では土地の登記名義人がＢということですので、少し面倒くさそうです。（ＡはＣから買い受けたのに、Ｃの息子Ｂの登記名義となっていることも不自然です。相続でもあったのでしょうか。）

ＢがおとなしくＡへの移転登記に応じてくれればよいのですが、そうでなく、ＢもＡも土地の所有権を主張してきた場合、いずれと土地賃貸借契約等を締結すればよいのかがわからなくなるという事態になりかねないのです。

競売手続で土地所有者が示されるのであれば、その者（おそらく登記名義人であるＢ）と契約すれば、後にＡから建物収去土地明渡請求や、賃料相当額の支払請求を提起されても、払わずに済むことになると思いますが・・・。
このへんは適当なことはいえませんので、参考程度に考えておいてください。

もし実際に競落する意思があるなら、弁護士さんに相談したほうがよいと思います。
安い買い物ではないですし。

お礼

回答ありがとうございます。
物件明細書に示された執行官の意見として、本件土地は過去にＢが買い受けたものであるが、登記がなされていないため現状では目的外土地に建物が存すると言わざるを得ない、とあります。
(1)なぜ、Ａは土地売買に際して契約書作成や登記という重要な手続きを
　怠ったのか（普通はありえない）
(2)なぜ、ＣはＢに所有権移転登記したのか。このとき、ＣはＡに土地を
　譲り渡したことを知っていた（悪意）はずなのに、このよう移転登記　は有効なのか（でも、本来違法であっても時効取得もありうるのか）

(1)ではＡに重大な過失があったわけですし、(2)についてはＢ、Ｃが善意無過失とは考えられず、悪意があったと考えるのが普通だと思います。
なかなか、難しいです。。。