締切済み

土地の登記面積と実測が違う時

2008/01/11 20:19

私有地の登記面積と実測が70m2も違っていました。土地測量をしてわかったもので、27年間隣の方がうちの土地の上に建物を建てて使っていると言う状態です。実測どおりに登記しなおす事は簡単ですが、この土地の扱いはどうしたものかと困っています。隣なので争いたくないし。買い取ってもらうのは妥当でしょうか？ただし、この土地は27年前に（うちのものなのになぜか）競売に掛かっていて隣人が落として100万円位で買い取っておられます。それなのに、またうちが買ってくれと言うのはおかしい話なのでしょうか？

tanukitoto
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その他（法律）
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takumaF
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2008/01/12 09:50 回答No.5

こんにちは。まずは、登記所（法務局）に筆界特定（ひっかいとくてい）の申請をすべきかと思います。筆界特定制度とは、土地の所有権の登記名義人等の申請に基づいて、筆界特定登記官が、外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、土地の筆界の現地における位置を特定する制度です。端的にいうと、隣人同士で土地の境界線に争いが生じたとき、利用できる制度です。筆界の位置が特定されても、これはあくまで、登記記録上の特定であり、所有権等の境界を確定したというわけではありません。そのため、筆界特定の結果に不満がある場合、あるいは当初から「所有権の境界を確定させること」を目的とする場合には、従来どおり境界確定訴訟などによって裁判所に決めてもらうしかないことになります。しかし、まず、「筆界特定制度」が行われることにより、隣人同士が納得するケースもあるでしょう。そうすれば、通常長期にわたる裁判をする必要がなくなります。また、費用面でも裁判をするより格安です。裁判になったとしても、「筆界特定制度」の土地の境界線についてのもとで専門家の調査を経て認定された内容は、裁判において大きな証拠となり得るものと考えられます。

kuri_kurio
ベストアンサー率59% (290/489)

2008/01/12 00:39 回答No.4

文面のみでは実際の状況や位置関係、過去の経緯等がわかりませんのであくまで参考意見程度としてご覧ください。質問者様は今回なにを目的として土地の測量を行い面積の違いをお知りになったのでしょうか？その測量は測量士や土地家屋調査士が行ったもなのでしょうか？隣の方が建てている建物というのは、自宅の一部が越境（ハミ出し）しているのか、または物置や小屋等を建てているといった状態なのでしょうか？また、今現在間違っていると思われる土地境界間にブロック塀等は存在しているでしょうか？　もし存在している場合、その塀は隣人が 100%費用を負担して建てたものなのでしょうか？調査士等が行ったのであればすでにご説明をお受けになっているかと思いますが、正しい面積に登記しなおすいわゆる地積更正登記をするためには貴方の土地と隣接する土地全ての所有者があなたの土地との境界の位置について間違いないことを同意し署名捺印した筆界確認書が必要だったと記憶しています。今回のような場合隣の方に境界位置の同意をいただくのは困難だと思われます。隣人の立場で考えると「競売で裁判所（国）から買ったものだから間違いないはずだ！」と主張されるのではないでしょうか？同意がいただけない場合、その土地を管轄する法務局にて筆界特定申請手続きを行うか、それでも決着されない場合は裁判所に提起して確定してもらうことになります（この確定は取り消せません）質問者様がその土地を売買や相続されるなど特段の事情がおありではなく、現在隣人と良い関係を続けていらっしゃるのであればそのままにしておくのも一つの方法だと思います。当該土地の固定資産税についても原則として登記簿面積を基に税額が計算されているはずです。周辺の土地相場をご存じでしたら増加分の70平方米（約21坪）の金額が算出できると思いますが、その結果と今後も続くご近所付き合いを照らし合わせてご検討になり、また地積更正登記に伴う諸費用やそれにかかる時間や裁判になった場合も視野に入れて一度ご家族の皆さんで相談なさることをお勧めします。

質問者

補足 2008/01/12 08:19

測量は隣人が家を建て直すということで測量士がきて立ち会ったものです。その後そういう事が発覚しました。昨日改めて調べたのですが、27年以上もっと昔の書類からうちの土地はずっと同じ面積で一筆になっていました。父が祖父から名義変更した書類もありました。ですからひょっとしたら競売にかけられていた土地は当該土地ではなく、その隣の土地（ここも競売にかけられていた）だけだったのかもしれません。隣人がその土地を買ったときになぜか全部買ったと思い込んだのか、そのあたりは分かりません。当該土地は当時竹やぶで隣人は買ってから綺麗にとって3メートル程の石垣を積みました。段差があったため（全部隣人持ちで）こういった状態です。競売に掛かっていてもいなくても時効が成立して隣人の土地になっている事は法律ですから承知していますが、後は気持ちの問題であり、相手が不快に思わない程度に解決したいのですが・・・皆さんのご意見を参考にさせていただくと、泣き寝入りすると言う感じですね。

oska
ベストアンサー率48% (4105/8467)

2008/01/11 22:07 回答No.3

＞27年間隣の方がうちの土地の上に建物を建てて使っていると言う状態です。２７年は長かったですね。これだけ長いと、相手が善意であれ悪意であっても「時効取得」が成立しています。が、登記上の所有権を取得するものではありません。あくまで「外形上の占有に対して実質的権利を与える」だけです。ですから、土地の売買時は「登記簿・測量図だけでなく、現地確認」が重要なんです。（競売時、現地調査が不十分で測量図・現地測量をしなかったのでしよう）時効取得は、そのままでは登記上の権利を持っていません。隣家の方が、その土地を売却した時点で「時効取得が消滅」します。隣家の方は「時効取得の援用」をあなたに要求し、あなたが認めた場合に始めて登記上の所有者になります。援用の場所は、裁判所となり口頭弁論〔第２審〕の終結までに行う必要があります。まぁ、無断占拠の土地の固定資産税は「あなたが支払って」います。一度、隣人と相談して下さい。相手が善意の場合、塀の位置を移動する事が多いようですよ。相手が悪意の場合、時効を主張し登記簿上の名義変更（分筆）を要求するでしよう。

noname#52086

2008/01/11 20:50 回答No.2

いろいろと複雑な事情があるようですが、隣家はその土地を時効取得しているものと考えられます。他人の土地であっても、家など建てて自分の所有地と信じて10年住むか、他人の土地と判っていても20年住めば取得時効が完成します。つまり法的に所有権は隣家にあり「隣家から要請があれば質問者さんは名義変更の登記に協力しなくてはなりません」もし隣が「時効により取得出来る事を知らない、または、昔に競売で買ったなどの経緯を知らない」のなら買ってくれるかも知れませんね。