品確法ではその瑕疵保証を１０年間となっています。 先日、マンション最上

質問

品確法ではその瑕疵保証を１０年間となっています。　先日、マンション最上階の戸境に出来たひび割れ（クラック）報告が住人からあり、検査したところひび割れは鉄筋まで達していた事が判明しました。
このマンションは築１４年を経過しておりますが、実際のひび割れは竣工後２年ぐらいから発生していたということです。　その住人は、それまで誰にも言わずに我慢していたそうですが、年々大きくなっていくひび割れを見て、ようやく管理組合に申し出てきたというのが実情です。
このような場合、品確法に基づき”１０年経過したから”という理由で杓子定規に一切対応しない・・・という事はあるでしょうか？　名のある大手マンション販売業者（Ｍ）と建築業者（Ｔ）です。
検査した会社からは、「ひび割れの深さが鉄筋まで達してるのでなるべく早期に補修対応すべき」との所見が出されています。

回答No.6

jumbomax · ベストアンサー

No5です。
訴訟しても無駄ということは理解して頂けたようですが、デベロッパーＭとゼネコンＴの対応及びひび割れに対する漠然とした不安があるようですので、再度登場します。

＞築１５年に満たないマンションの構造壁に鉄筋まで達するひび割れが発生しているのは事実です。　

『ひび割れは、一般の、コンクリートについてあまりよく知らない人たちに、漠然とした不安をもたらします。（中略）それに対して、コンクリート技術者は、概して、ひび割れに対しては鷹揚です。ひび割れについての知識が豊富であれば、どのようなひび割れが構造上あるいは耐久性の面で問題となるか、かなり見極めがつくからです。』（技報堂出版刊「コンクリートのはなし」より）

実績のあるコンクリート調査専門会社（コンクリート診断士２名と一級建築士による調査）の見解が、『早期“２～３年以内”に鉄筋の腐食を防止するのが“望ましい”』ですよね？
「構造的な欠陥や耐震上の問題点」もしくは「建物全体調査の必要性」を指摘されたのですか？
そのような指摘がなく「耐久性上は問題だから２～３年以内に補修すればOK」であれば、それほど問題視するひび割れではないと思いますよ。
逆に安心して良い内容だと思いますが、何が不安ですか？（欠陥や耐震偽装ですか？？？）

＞住人や管理組合に非がありますか？　「早い段階で販売業者に報告しなかった」と言われてしまえばそれまでですが、普通に暮らす一般人に対して相手は大手デベロッパーでありその道のプロです。

「宅建業法上の瑕疵担保責任の特約（通常は２年）」は契約書に記載しているはずです。
また、デベロッパーＭは『アフターサービスが満了しているので～』と回答していますので、「ひび割れの類」について記載されたアフターサービス規約が交付されているのではないですか？
上記の書類をＭが発行していれば、『我々は普通に暮らす一般人に対して、相手はその道のプロです』なんて主張は世間では通らないでしょうし、法的には「請求権を有する期間内に権利を行使しなかった」住民ならびに管理組合の落ち度でしょう。

＞私が考えているのは、大手デベロッパーの対応をインターネットを通じて広く世に知らしめることで、将来被害に遭う可能性のある他の方々の役に立つと考えています。もちろんその際はすべて実名で詳らかにする予定です。

No4さんが書いている通り、私が住むマンションを含め１０年以上が経ち構造クラックが発生しているマンションなんてあちらこちらにあり、特別世間の役に立つような不具合ではありません。またＭとＴの対応は素っ気無いかもしれませんが、何ら落ち度はないでしょう。
世間からは管理組合側のイチャモンに見えますので、止めておきまましょう。

【今後へのアドバイス】
いままでの説明では大規模修繕工事について触れられていませんので、未実施という前提でアドバイスします。（というより、築１４年で大規模修繕の話が管理会社や住民からでていないとしたら、結構程度の良いマンションだと思いますが・・・）

住宅金融支援機構によると１回目の大規模修繕工事は約１２年です、相談者のマンションは大規模修繕工事の必要性を判断する劣化診断を直ぐに実施しても不思議ではない時期です。
（劣化診断は通常は総会で決議をしますので、それまでに大規模修繕工事の発注方式も含めて良く検討してください）
劣化診断は、単に修繕のために劣化度を調査するだけではなく外壁にひび割れが発生していた場合に構造的な問題が存在していそうなのかを判断ができる、構造的な知識が豊富な建築士に依頼する。

＜劣化診断の結果＞
１．構造的な不安なし　→　安心
＊本不具合の補修は大規模修繕工事の工程の中に組み込む（単体で工事を行うよりは安くつく、はず）
２．構造的な不安あり　→　「鉄筋の寸法・ピッチの調査」「構造計算」などの詳細調査を検討
＜上記２より、詳細調査の結果＞
１．欠陥等なし　→　安心（詳細調査費用は安心料と割り切る）
２．欠陥等あり　→　Ｍ＆Ｔと再交渉または裁判

問題の解決には、本不具合住戸の住民が「対終の棲家として購入した定年を迎えた夫婦」であろうが、「セカンドハウスとして購入した資産家」であろうが何の関係ありませんし、「訴訟だ！」「ネットで実名公表だ！」と感情的になっていては、問題の本質が見えませんよ。

全体的に辛口コメントになりましたが、本不具合住戸の住民を含め居住者が納得できる結論が出ることをお祈りいたします。

お礼

度々ありがとうございます。”訴訟しても無駄ということは理解して頂けたようですが”とありますが、訴訟が無駄だとは思っていません。
検査会社の報告書には、「補修を行わない場合の期待延命期間の目安が１０～２０年」という事を考えると、現在の状況はマンションの法定用年数である47年に満たないことになります。
補修については総会決議のうえで進めていこうと考えています。それとは別に販売業者に対しては、補修費用の一部あるいは全部を内容証明郵便にて請求しようと思います。
それでも何の反応も得られない場合には、訴訟する予定です。（小額訴訟になると思われますが、相手の弁護士は通常訴訟に持ち込むでしょうね。小額訴訟では弁護士が儲からないので）

補足

内容証明郵便を送ろうと管理会社(Mの子会社)経由コンタクト先を問い合わせたところ、「Mカスタマーセンターに確認しましたが、組合様からの直接連絡（コンタクト）は遠慮させていただきたいとのことでした。?管理会社（弊社）を通してほしいとのことです。」
という回答が子会社の管理会社から来ました。

消費者庁に相談しようと思います。?

回答No.5

jumbomax

自宅マンション（築１１年半、大規模修繕工事中）で修繕委員長をやっている建築士（ＲＣ造は専門外）です。

我々のマンションでも、劣化診断で「鉄筋かぶり厚さ不足（建築基準法令違反）による爆裂」や診断前アンケートで「天井（＝上階の床スラブ）のひび割れ」の問題が出てきました。
色々調べ、また「欠陥住宅を正す会」にも相談にいきましたので、その経験からアドバイスを

＞民事第５７０条（５６６条３項）によって「買主が瑕疵の存在を知った時から1年以内の権利行使期間」には十分当てはまりますから、それを基に訴訟（損害賠償請求）は可能と考えます。

瑕疵担保責任は、品確法、民法以外に宅建業法にも定めがあり、その優先順位は、
品確法（建物完成から１０年）＞宅建業法（通常、引渡しから２年）＞民法（知ったときから１年）
であり、相談者のマンションは宅建業法が適用されますので、瑕疵担保責任に基づく訴訟は不可能です。
＜損害賠償請求等の法的根拠＞http://www.ne.jp/asahi/moto/jogging/houtekikonkyo.html

１０年超の建物で法的責任を問う場合「民法７０９条の不法行為」がありますが、無過失責任の瑕疵担保責任とは異なり、被害者側（管理組合）に過失の立証責任があります。
＊ここでいう過失とは「鉄筋のかぶり厚さ不足（建築基準法令違反）」「鉄筋の寸法やピッチが図面と異なる」「耐震基準を満たしていない」などが考えられます。

また、相応の費用を掛けて調査して幸運にも過失が立証できても、勝訴できるとは限りません。
＊欠陥住宅を正す会の相談会で応対していただいた弁護士が、『木造住宅の基礎における鉄筋かぶり厚さ不足（建築基準法令違反）の裁判で勝訴できなかった』と仰っていました。
＜近頃欠陥住宅紛争で話題となっている「基本的安全性」について＞http://www.sun-inet.or.jp/usr/tadaskai/public_html/backnumber/78.html

『裁判になった場合ですが、（色々事情があって）弁護士は不要なんです。（笑）』とありますので、管理組合内か知り合いに弁護士がいると思われますが、欠陥住宅裁判を専門に取り組んでいる弁護士＆建築士がタッグを組んで不法行為を立証している裁判で敗訴するのですから、相談の事例で勝訴できたら奇跡だと思います。
＜正義が勝つとは限らない＞http://www.ads-network.co.jp/houki/mini-10.htm

我々のマンションの場合、販売会社、施工会社と交渉して、「鉄筋爆裂の補修費用」は施工会社が負担、爆裂が多数発生しておりかぶり厚さ不足が内在している（本来は当方が鉄筋かぶり厚さ不足を立証する必要あり）笠木裏全面の「中性化防止対策費用」も施工会社と販売会社に負担させました。
「床スラブのひび割れ」については、２年以内に瑕疵担保責任を請求しなかった管理組合の落ち度ですから請求しませんでしたし、不法行為が立証できる保証はありませんので費用を掛けての調査も行っておりません。

相談に対する結論としては、現状では販売会社の法的責任は消滅しており施工会社にも責任を問える材料は無い状態ですので、管理組合の負担で補修するしかないでしょうね。

補足

実体験に基づくアドバイス大変参考になりました。ありがとうございます。

想像してみて下さい・・・
定年を迎えた夫婦が、終の棲家とすべく大手デベロッパーの販売したマンションを購入し、住んで数年後に室内壁のひび割れを発見したが、特に影響はないだろうとそのまま放置。
１４年が過ぎて改めて、年々拡大していくひび割れに不安が膨らみ、管理組合・理事会に相談。
管理組合から管理会社（販売した大手デベロッパーの子会社）経由で販売したＭとＴ施工業者に意見を求めたところ、販売業者からは「アフターサービス期間は既に満了しておりますので調査、修繕につきましては貴管理組合にてご対応ください」　施工業者からは、コンクリートの乾燥収縮について・・・という”鉄筋コンクリート造のひび割れ対策指針”をコピーした紙切れ一枚でした。
そのため、管理組合が自主的にコンクリート調査の専門業者に依頼して調査し、ひび割れの深さが鉄筋まで達していることが判明しました。

確かに、裁判所に訴えても判決までにかかる日数や手間を考えると、相手の弁護士だけが利益を得るだけでしょうね。　

何れにしろ、築１５年に満たないマンションの構造壁に鉄筋まで達するひび割れが発生しているのは事実です。　住人や管理組合に非がありますか？　「早い段階で販売業者に報告しなかった」と言われてしまえばそれまでですが、普通に暮らす一般人に対して相手は大手デベロッパーでありその道のプロです。

”確かに私どもがマンションを建設して販売しました、鉄筋まで達するひび割れが発見されたそうですが、アフターサービスが満了しているので対応はすべてソチラでやって下さい。”というのは、

”処事光明”「公明正大で品格のある行動を旨とし、活動の公開性、透明性を堅持する。」
・・・という企業理念を掲げる会社として失格ではないかと思うのです。

同様のマンションを全国各所に建築しているのですから、相応のノウハウや経験もあるでしょう。
それを基に、具体的な修理方法や対応策のアドバイスをするぐらいは出来ると思うのですが・・・すべては期間満了の一言で片付けられてしまうのでしょうか？

私が考えているのは、大手デベロッパーの対応をインターネットを通じて広く世に知らしめることで、将
来被害に遭う可能性のある他の方々の役に立つと考えています。もちろんその際はすべて実名で詳らかにする予定です。

紹介して頂きましたＵＲＬは大変参考になりました。　ありがとうございました。

回答No.4

inon

品確法のみで言うなら、法律が出来たのが２００２年ですから　１４年前の建物の場合、遡及効によって、もともと品確法では適応出来ません。

築十四年ぐらいのマンションでも欠陥その他でクラックが入ることはあります、この際、理事会で修繕委員会を立ち上げてマンション全体の調査を実施してはいかがでしょうか。怖い話ですが耐震偽装などの事例もありますし。

お礼

そうですね、耐震偽装という事件もありましたね。
マンション全体の調査・・・検討してみます。
ありがとうございました。

補足

マンションの売主は三菱地所株式会社、施工は大成建設、マンション名はxxxxパークハウス
管理会社は三菱地所藤和コミュニティ

回答No.3

domoku1943

>品確法ではその瑕疵保証を１０年間となっています。　先日、マンション最上階の戸境に出来たひび割れ（クラック）報告が住人からあり、検査したところひび割れは鉄筋まで達していた事が判明しました。

回答
・先ず貴方の立場は何でしょうか。管理会社の責任者ですか。理事会担当ですか。本人ですか。友人ですか。（＞竣工後２年ぐらいから発生していたということです。）
・クラック調査の契約先は？その内容は、成果は、解析結果（構造の耐久性低下、耐震構造上の問題）はどうなのかが一番の問題ですね。
・ひび割れが鉄筋に達していたとのことのみでは、有害なのか（耐久性、耐震性）判定判断できませんね。通常は0.1ｍｍ～0.2ｍｍは、有害でない、十分な品質が確保されると工学上の見解が出されています。
・但し、ひびの拡大、進捗、鉄筋の錆の発生、コンクリートの劣化、防水性、雨水の浸入などのよって、不適合品質として処置すべきか。どのような方法で、その処置の保証期間、検討すべきは高度な工学的な判断が要求されます。
・早急に、実績のある、権威のある、歴史のあるコンクリート診断、調査会社に正式に依頼されることですね。
施工業者にも対応してくれ、補修業者も責任を持って紹介してくれる、誠意ある業者を選択すべきですね。建築系より、土木系のコンクリートクラック診断調査会社のほうがいいですね。（実績、権威、歴史、対応）

2＞このマンションは築１４年を経過しておりますが、実際のひび割れは竣工後２年ぐらいから発生していたということです。　その住人は、それまで誰にも言わずに我慢していたそうですが、年々大きくなっていくひび割れを見て、ようやく管理組合に申し出てきたというのが実情です。

回答
この状況では、目視のみで、記録はないですよね。写真、場所、長さ、幅の記録などがあれば参考になりますが抽象的に「だんだん大きく云々では」？一日も早く、診断を受けて、耐久性確保、耐震性確保、住民の安全面から工学的に判断してもらうべきです。保証がどうこうは次の問題です。

3＞このような場合、品確法に基づき”１０年経過したから”という理由で杓子定規に一切対応しない・・・という事はあるでしょうか？　名のある大手マンション販売業者（Ｍ）と建築業者（Ｔ）です。

回答
・マンションの大規模修繕計画はあるのでしょうか。管理会社はどう管理しているのでしょうか。先に述べたように先ず、検査結果から、「耐久性確保、耐震性確保、住民の安全面」を考慮して、自治会として、管理会社の見解判断を早急にまとめる必要がありますね。共有部分であれば本人の問題ではないですね。マンション全体の問題ですね。ほかにあるかもしれないです。他も調査する必要がありですね。
・大手だから、の問題ではないですね。全体調査で、不適合なひびが見つかり、全体として問題ありになれば診断をつけて、管理会社、検査会社、自治会が、大手マンション販売業者（Ｍ）と建築業者（Ｔ）と交渉に入るべきですね。
・対応は、民事（事柄が判明して、１０年）による請求です（損害賠償）無論、弁護士に入ってもらいます。相手もなかなか土俵に乗らないですね。無論、弁護士同士の裁判になります（海千山千の戦いですね）
自治会として、共有財産として、耐久性などからそこまでやる必要があるかどうか、方針を議決する必要があります。裁判費用などを考えると、この件だけであれば、診断結果より、専門会社を紹介してもらい補修するのが一番安価ですね。
・本来、管理会社で、このような判断をしないといけないですね。能力なしですね。理事会、管理会社と十分打ち合わせしてくださいね。

4＞検査した会社からは、「ひび割れの深さが鉄筋まで達してるのでなるべく早期に補修対応すべき」との所見が出されています。

回答
検査のもう少し、突っ込んだ所見、判断がほしいですね。多分、業者責任の範囲とはかけないわけでしょうね。発生部位、数、幅、長さ、位置、進行状況、錆、劣化、強度、応力的など、です。素人が納得できる説明を受けてくださいね。構造の共有部分につき、マンション全体の問題です。
そして、納得して、最終判断、結論ですね。（今後の方向方針、自主補修か、民事請求、内容証明便発送か）

補足

丁寧な解説、ありがとうございます。
私の立場は管理組合・理事会役員です。（竣工後２年ぐらいから発生していたというのは区分所有者からの報告です）
クラック調査は、実績のあるコンクリート調査専門会社に調査を依頼し、そこからの報告書を入手しています。（コンクリート診断士２名と一級建築士による調査と報告）
報告書には、最大0.7mmのひび割れ（これは壁の仕上げモルタル表面からの測定値で、躯体コンクリート表面では、0.5mmです。
ひび割れは複数箇所で発生しており、その深さは３箇所測定で９０～１１０ｍｍでした。　戸境壁のコンクリート厚さが２１０ｍｍで、鉄筋のかぶり厚さ等からひび割れは壁を貫通していないが、少なくとも鉄筋より深い位置まで到達しており、長期的には鋼材腐食の原因になり得るとの事です。
このひび割れに対して補修を行なわない場合の期待延命期間の目安は、10～20年との事でした。　また、このひび割れ発生から既に１０年以上を経過していることを考慮すると早期２～３年以内に補修を行い、劣化因子（炭酸ガスや湿気等）の侵入を防ぎ、鉄筋の腐食を防止するのが望ましい・・・とされています。

今回の検査を実施するまでの経緯は居住者からの報告のみです。（「竣工後２年目ぐらいからひび割れが発生しており徐々に大きくなっていった」と）
専門業者による調査を実行する前に、設計業者と施工業者から意見書が出ています。（結局は、アフターサービスは過ぎているから対応できない。また、熱応力によるひび割れは普通に発生する・・・というモノでした）

裁判になった場合ですが、（色々事情があって）弁護士は不要なんです。（笑
当事者として訴訟を起こす場合ですから、弁護士費用がゼロなので訴訟費用自体は微々たるモノ（恐らく３～５万円程度）です。　相手方は弁護士を雇うでしょうから、遥かに高額になると思いますが・・・。

他の方のご意見もありましたが、品確法については対象にならないようですね。　ただし、民事第５７０条（５６６条３項）によって「買主が瑕疵の存在を知った時から1年以内の権利行使期間」には十分当てはまりますから、それを基に訴訟（損害賠償請求）は可能と考えます。

もちろん、アフターサービスを過ぎているからという理由で何らの対応を先の業者が行わなかった場合ですけど。

買主＝この場合の戸境壁はマンションの躯体であり構造壁ですから、ここに暮らす区分所有者個人ではなく、管理組合に帰属すると考えます。

回答No.2

山田 太郎（@testman199）

>検査したところひび割れは鉄筋まで達していた事が判明しました。
法・契約に則り対応するべき重大な事象だと思いますけど。
瑕疵期間が過ぎているのに多額の保証をしたら背任に取られてもおかしくありませんし

お礼

瑕疵期間が過ぎていますか・・・そうですか、
ありがとうございました。

回答No.1

lv4u

>>品確法に基づき”１０年経過したから”という理由で杓子定規に一切対応しない・・・という事はあるでしょうか？

先日、建築会社の方と話をしていたら、品確法があるので「１０年だけ建物が持てばよい」というスタンスで安く住宅を建てる業者があるとのことでした。品確法にのっとって「一切対応しない」というのもアリかもしれませんね。

お礼

なるほど、そうゆう業者もあるんですね。
情報ありがとうございました。