中古マンション 不動産所得 【取得原価 耐用年数】

質問

中古マンション　不動産所得　【取得原価　耐用年数】

中古マンションを取得しました。10年程度自分で住んだ後に賃貸に回せればと考えています。
その際に、不動産所得計算上の、減価償却の計算の基礎についての質問です。
以下の項目が取得原価に算入できるのか、また10年後の計算上の耐用年数を教えていただければ助かります。質問項目が多いかと思いますので部分回答でも歓迎いたします。
贅沢言って申し訳ありませんが、可能な方は根拠条文または通達等を参照してくださると非常に感謝いたします。
他にも、こんなメリットが!!というような情報があればお待ちしておりますm(_ _)m

（物件概要）仮定
・購入額　2,000万
・住宅ローン借入額　1,800万
・利率2%　借入期間15年
・築3年　RC造12階建て2階部分

・質問1　（取得原価）
　賃貸を開始するまでの期間に係る借入金の利子は取得原価に算入し減価償却できますか??
・質問2　（取得原価）
　賃貸を開始するまでの固定資産税は取得原価に算入し減価償却できますか??
・質問3　（取得原価）
　取得時の印紙税、登記費用等は取得原価に算入し減価償却できますか??
・質問4　（耐用年数）
　築3年のマンションに10年住んだ後賃貸した際の残期間に対する耐用年数は何年でしょうか??

みなさまよろしくお願いいたします。

回答No.1

daigo21

＞質問1・2
共に出来ません、賃貸開始年の経費計上も月割り計算し賃貸月数分のみ計上します。

＞質問3
取得原価(価額)に算入し減価償却出来ます。

＞質問4 築3年のマンションに10年住んだ後賃貸した際の残期間に対する耐用年数は何年でしょうか??
計算上の耐用年数は44年です、築3年の取得時の見積もり耐用年数です、
賃貸転用時の「未償却残高」＝「取得価額」－非業務期間(10年住んだ期間)の「減価の額」、
賃貸転用時の「未償却残高」が1円になる迄、耐用年数44年で下記の様に計算します。

１．非業務期間における減価の額の計算、
２．中古資産取得時の耐用年数の見積もり計算、
３．転用後の償却額の計算の順で進めます。

１．資産を非業務用から業務用に転用時の減価の額の計算(旧定額法で計算します)、
非業務期間の「減価の額」＝「取得価額×0.9」×旧定額法の「償却率」×「非業務経過年数」、
非業務用の耐用年数は、法定耐用年数の1.5倍とし、端数が有る時は1年未満の端数は切り捨て、
非業務経過年数に1年未満の端数があるときは、6か月以上の端数は1年とし、6月に満たない端数は切り捨て。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2108　中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108.htm
中古で取得した建物を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費の具体的な計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108_qa.htm

築3年のRC造・住宅用(法定耐用年数47年)を2千万円で取得し、10年住んだ後に賃貸用に転用時の減価の額の計算、
耐用年数は、法定耐用年数47年×1.5＝70.5年 ⇒ 70年、旧定額法70年の償却率0.015、経過年数は10年、
非業務期間の「減価の額」＝20,000,000×0.9×0.015×10年＝2,700,000円。

２．中古資産を取得した時の耐用年数の見積り、
(2)．法定耐用年数の一部を経過した資産の見積り耐用年数、
「見積り耐用年数」＝「法定耐用年数」－「経過年数」＋「経過年数」×「0.2」。

計算結果の1年未満の端数は切り捨て、2年未満は2年とする。

国税庁＞タックスアンサー＞No.5404　中古資産の耐用年数
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

RC造・住宅用の法定耐用年数47年、経過年数は3年とし、
「見積り耐用年数」＝47年－3年＋3年×0.2＝44年＋0.6年＝44.6年 ⇒ 44年。

３．平成19年4月1日以降取得の「定額法」の計算式、
「償却額」＝「取得価額」×定額法の「償却率」×「使用月数」÷「12」、
その年の「未償却残高」＝「取得価額」－「償却累積額」。

前年の未償却残高が前年の償却額を下回る年が最終年で、
最終年の「償却額」＝「前年の未償却残高」－「1円」、
最終年の「未償却残高」＝「1円」。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2106　定額法と定率法による減価償却（平成19年4月1日以後に取得する場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2106.htm

築3年のRC造・住宅用、見積耐用年数44年を2千万円で取得し、平成32年9月1日に賃貸用に転用したと仮定した時の計算、定額法44年の償却率0.023。

H32年分の「償却額」＝20,000,000×0.023×4÷12＝153,334円、
H32年分の「未償却残高」＝20,000,000－2,700,000(非業務期間の減価の額)－153,334＝17,146,666円。

H33年分～H69年分の「償却額」＝20,000,000×0.023＝460,000円、(37年間同一額)
H33年分の「未償却残高」＝20,000,000－2,700,000－153,334－460,000＝16,686,666円、
H34年分～H68年分の未償却残高は計算して下さい、
H69年分の「未償却残高」＝20,000,000－2,700,000－153,334－460,000×37＝126,666円。

H70年、前年の「未償却残高:126,666」が前年の「償却額:460,000」を下回る年で最終年です。
H70年分最終年の「償却額」＝126,666－1円＝126,665円、
H70年分最終年の「未償却残高」＝「1円」。（償却完了）

上記の端数処置は国税庁・確定申告作成コーナ内の青色申告決算書・収支内訳書の、減価償却計算の自動計算と同じ 「切り上げ」 処置で計算しています。