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土地購入から新築までの行程を教えて下さい(>_<)
土地購入から新築までの行程を教えて下さい(>_<) 頑張って新築建てます(`ヘ´)／
- 愛 飢え男（@vva84965）
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- 新築一戸建て
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- sirousagi1
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土地の購入にあたって、 (1)区画された土地を探す。（建築条件の有無がある） (2)手頃な建売を探す。 (3)交渉から土地を分けてもらう。 細かくすればまだありますが、大まかに分類すると上記のようだと思います。 (1)～(3)にはそれぞれ良い点や良くない点は当然ありますが、多くは(1)か(2)になると思います。 (2)については、ぶらさがりの背広を購入するようなもので、気に入った物件があれば業者側の説明に沿って行動することで手続きは進むと思われます。建売はどうかなと思いますけどね。 (1)では、まずは土地の購入手続きから入ります。 土地の重要事項説明を受けて → 契約（手付１００万円くらい）して →（そこから１～２か月以内に所有権の移転まで） → 残金の支払いと所有権の移転はほぼ同時 市街化区域なら、設計者がいればそれまでの間に建築確認申請の準備まで進めることができるので、準備が出来次第申請の手筈となるでしょう。 ここで、心配の種は「資金」です。 現在では、金融機関で事前審査をしてくれるところが多いそうですね。 土地の謄本や家の打ち合わせ図面としたものとハンを押していない重要事項説明書等契約書を揃えると融資の可否がわかり、本申請ではすんなりと書類が行内を廻るんだそうです。 建売だと、既に物件はあることで収入や担保価値などからすぐに本審査になるんでしょうけど、ご自身の希望が盛り込まれた家となると上記(1)の運びになると思われます。 融資額≧土地＋建物＋もろもろの諸費＋家電に家具に・・・となればいいのですが、これがなかなかね・・・。 建築条件付も無しもこれについては同じで、大きさや仕様などとした妥協が不可欠になると思います。 また、区画地の購入は不動産会社と工務店が一緒の会社だったり、よく組む者同士だったりすることが多いです。大手のハウスメーカーは建てる土地をこれから探すと言うとお客さん扱いしてくれないんだそうですね。最近は、こういった大手さんも建売事業を始めましたが、地域の相場よりもすごく高い。 一生の買い物ですからね、慎重にならざるを得ないですよね。
まずきちんと自分の予算を把握します。 良いものを安く、お得に手に入れようと考えると素人向けの宣伝や見掛けに目を 奪われて安物買いになります。 例えば横浜では土地建物で総予算で4500万円程度が一つの基準価格となっています。 実際には物件価格以外に200から300万円程度は最低でもかかるので実質4200万円位の 物件を探すということになりますが、頭金がいくらあるかで相当全体総額が変わります。 頭金500万円以下での購入を検討する場合、ローン関係の費用が嵩みます。 返済額も増え、勤務状況の変化でマイホームを手放す人が非常に増えています。 建売などで見かけを良くしてお得感を演出する価格帯で売り出しているのを 良く見かけますが、建物の内容を見ると絶対に買う気になれないものばかりです。 30坪程度できちんとした建物を建てれば建物本体だけでも1500万円前後は 少なくともかかりますが、場合によっては900万円以下というものも多いのです。 しかも、後々のメンテナンスなどは不動産業の利益を損ねるので、数棟の建売住宅を 建てて、販売したら会社を潰してサヨナラ、というのもこの世界ではよくあることです。 百戦錬磨の生き馬の目を抜くようなプロや悪人が跳梁跋扈している世界なので 目先のもっともらしい宣伝を鵜呑みにせずに、「標準的な価格帯」とか 「標準的な施工・工法」を目安にする目で考えていかれるのが失敗の少ない 方法だと思います。 以上の基本知識は住宅雑誌を講読したり、公的なセミナを受講していれば 必要なポイントは飲み込めてきますので、それから土地探しを始めます。 駅から近くて日当たりが良くて変形していない整形地で道路が広くて 環境が良くて・・・とついつい理想を追い求め過ぎて何時まで経っても マイホームが買えないケースが多く見受けられますが、まずご自分が 探されている場所の相場を毎日のようにチラシを見るなりネットで 検索し続けるなりして把握しておくことが大切です。 また、表に出ない隠し物件なども出ることもあるので、どの程度希望事項を満たしたら 買い、というように基準を決めておくこと、ぐずぐずせずに証拠金（10万円程度でも可） を出す決断が出来るようにしておくことが重要です。いい物件はあっという間に売れて しまうからです。（大抵の物件で不動産屋はそういいますが。） 不動産屋の選定ですが大手なら安心、ということもありません。 基本的には同じ物件の仲介か、自社開発の建売を販売します。 （自社開発物件も、売りにくければ他の不動産業者にも販売を委託。） 怪しげなブローカーでもない限り、殆どの不動産業者は宅地建物業の法律規定に従って 動いていますので、会社としての差より担当者の熱意や知識、誠実さ、マメさで選んでも それ程失敗したりはしないはずです。 あちこちの不動産屋に声をかけるよりも、特定の担当者と懇意にして動いてもらった 方が、頑張ってやってくれますし、表に出ない貴重物件が出た時も真っ先に知らせて くれますから。（だから表に出る前に売れてしまう） 恋愛と同じで、相手を信用せずに上手いこと利用して自分だけ得すれば良いと 思っていると、相手も「どうせ地に足の着いてない客だ。適当にあしらっておいた 方がいいや」となってしまいます。 やはり、信頼関係が結べる、つまり信用して 信頼して、安心できる人かどうか。それで選ぶのがよろしいように思います。 土地を購入する際の必要書類は数日で用意されるのが一般的なので、買いたい土地が 見つかってからでも遅くありません。 担当者が一生懸命親身になってくれます。 問題は、土地のお金もローンでまかなうことが多いので、本契約時の契約金（数百から 数千万円です）と、土地引渡し時の残金決済、土地登記をする手続きの段取り、現金で 支払わなければならない費用などを普段からちゃんと把握しておくことが必要です。 この際、自社の建売を建ててくれることを条件に土地を販売する「停止条件付き販売」 という形態の物件なら自動的にそこで建てることになるのでベルトコンベアに乗って 移動するようなもので楽チンですが、まず「20年持てばいいっしょ」という建物なので 勉強された方はそんな建物を嫌がり、条件を外して土地だけ売ってと交渉しますが、 建売屋さんは売れそうな土地に原価が安い建物で利益を取るのが目的なので、安くても2-300万円上乗せ価格を要求します。 また、土地建物両方を融資で購入する場合、建物が完成して登記しないと最終的な融資実行 が出来ないので、出物の土地が出て慌てて買って慌てて工務店探し、というケースが多い。 気に入った建物を建てるために、最初にビルダーを決めて、その紹介の不動産屋で土地を 探すのが慌てずに済む方法とも言えます
- atelier21
- ベストアンサー率12% (423/3293)
楽は苦の種；ハウスメーカーや建売業者に頼んだら高い買い物になる 土地探しは 不動産関係者と良い関係をつくり 良い情報を貰う事 設計者or設計事務所も同様良い人と出会う事 設計図書が出来たら建設業者に見積もりを依頼する 飽く迄も貴殿が主体者であり 決定は人任せにしない事 良いブレーンを作る事 オーナーの第一は人間関係作り
- ll_gonnzou_ll
- ベストアンサー率18% (24/129)
何もない状態から購入するのであれば、建築会社が所有する土地を確認して 立地条件等加味した上で、建物の建設準備に入ります。 建設会社との打合せである程度の骨格が固まってきてから、融資等の金額の話となります。 建設会社（住宅販売会社）は土地の購入から販売後のケアーまであるていどやってくれます 初めて一軒家をと思っているのなら、まずモデルハウスへこまめに通うことです。 建設会社の善し悪しはまずモデルハウスで確認してそのご、過去に建てた物件を 見せてもらうのが良いと思います。 土地の購入、売買、借り入れのほとんどを建設会社で代行してくれますので あなたが本当に信用のおけるところを探せるかどうかでしょう。 不吉な土地や訳ありな土地とかは紹介してもらったあとにじっくり考えて答えを出せばいいのですから、難しく考えない方がいいですね。 まずは、その道のプロと一度相談された方が良いと思います
