新築を検討しています。（土地から購入）

質問

静岡に住んでいる２８歳の夫婦です。
子供２人の４人家族です。
現在、マイホームを新築したいと思っています。
あいにく、土地は持っていないので、土地から探さなければいけません。

そこで、質問です。みなさんのアドバイスをお聞かせいただければと思います。

ローンを組むことになるんですが、まずいい土地が見つかった場合、先に土地のローンを組んだとしますよね？
数年土地のみローンを払っていき、その後に家を建てるといったばあい、家の方にあてるローンと土地のローンを合算できるのでしょうか？
それよりも合算するほうが損なのでしょうか？
先に土地代を数年払っている場合、たぶん最初はほとんど利息分を払っているようなものだと思うんです。
そこで、数年後家の建築費用と残りの土地代を合算した場合、またそれに利息が付くんですよね？
そしたら先に払った土地代は無駄になってしまうような気がするんですが・・・。（数字とか計算とか苦手なので、とんちんかんな質問でしたらすみません・・・。）

合算しない場合は、先に土地代を数年払っていた方が、その後建て物分を払っていくとなったとき月々の支払いが少しは少なくなるかなあ・・・とも思うのですが。

また、先に土地の購入代金のローンを組んでいる場合、家の方のローンが通りにくくなると言うことはあるのでしょうか？

土地からマイホームを検討している場合、どのような方法が一番賢い買い物なのでしょうか？

ちなみに、土地・建て物合わせて３５００万ほど借り入れしたいと考えています。（土地に１８００万円ほど、建て物に１７００万円ほど（両方とも諸経費分も込みで））

マイホームは大きな買い物なので、失敗したくありません。
いろいろな情報を収集して臨みたいと考えています。
どうか、みなさんからのたくさんのアドバイス、お願いします！！

回答No.5

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。経験上で書きます。
土地先行の融資はありますが、あくまで住宅を新築することが前提です
条件としては、
1、2年以内に建てる事
2、十分な自己資金と返済比率であること（一般的な建物を建てても返済比率が低い）
3、または、同時ではないが具体的に建築する計画が進んでいる場合など。（設計士やデザイナーなどと建てる場合、設計期間が長いので、先行で土地のみ融資を受けたりします）
質問者さんの場合、諸費用込みで・・・・という事は、自己資金も少なくということで、土地を買ったら翌月から現在の家賃と土地のローンと支払はダブりますよ。
他の方がおっしゃるとおり、同時進行のほうが無難です。また上記の取り扱いも、私の営業地域では一部の銀行のみでしか取り扱いしません。
何故か？というと以前のバブル時代、土地投機に住宅ローンを貸し出し銀行も痛い目にあって、金融庁から指導さた経験があるからです。
提携ローンなどではなく、一見のお客さんが土地のみ借入するのはむずかしいでしょう。
御参考まで。

回答No.6

myakey

土地だけ買い置き、をされたら、不動産取得税の猶予と軽減措置が受けれなかったような。土地を買ったらそのまま新築しないと、とにかく税金面で相当な損をします。
土地だけでローンとなれば抵当は土地だけだから、そんなに金額借りれないし、優遇金利も受けれるかどうか。とにかく先に買い置きは損ばかりですよ。余裕があるならいいと思いますが。

回答No.4

dokonnjyou

今月末から、着工に入ります。
私の場合、土地は親からの農地があったため、宅地への変更だけで可能でした。
しかし、家を建てたくても、サラリーマンではなく、なかなか融資していただくことは難しかったため、2年間ほど、HMおよび地元工務店・いろんなところを遊びがてら、まわっていました。
おかげさまで、資金のこと、家のデザインのこと目が超えました（笑）
もちろん、高い家ではありません。
引き渡しまでの、必要な資金も工務店に相談して、できる限りローンの中でまかなえるように、ずうずうしいお願いもいっぱいしました。
確かに高い買い物です。
質問のお答えにはなっていないのですが、見学会などいっぱい見られて、営業マンの来訪も断らず話を聞くのが良いです。
もちろん、契約うんぬん言ってきますが、OKしなければ良いわけで、勉強と思って、いろいろ話をきくことは大事だと思います。私の経験上ですが…
楽しい家作りになるように頑張ってくださいね

回答No.3

nabituma

先の回答者が言われるとおりで、土地だけは現金で買うか、家を建てることを前提にして合わせてのローンということになります。
地元に信頼できる工務店などあれば、工務店の人に一緒に土地を探してもらうという方法もあります。
もちろんHMでも対応してくれます。
設計を分けてということであれば建築士経由で探してもらうこともできるかもしれません。
私は不動産屋をまわって土地を探して、なかなか良いところが見つからずやはり1年弱かかりました。最後は市の土地を払い下げてもらいました。（市価よりは少し安くなりました）
建物の大きさはわかりませんが、40坪くらいだとすると、上モノ経費こみで1700万円だとかなり自分の欲望をコントロールする強い意志が必要でしょうね。
一番のポイントは信頼できる施工業者探しだと思います。
（素人が欠陥住宅だなんだと細かくチェックしても限界があると思っているので）

回答No.2

LegaC2

私は、昨年、土地から購入し、新居を建築しました。

基本的に、土地のみの購入の場合、住宅ローンを組むことはできません。
住宅ローンは、名前の通り、建物に対して、融資してくれるローンです。

一般的に、土地を購入後、新居を建てる場合、土地は現金で支払うか、つなぎ融資というローンを組む必要があります。

つなぎ融資とは、簡単に言うと、家ができることを前提に、一時的に、住宅ローンとは別にお金を貸してくれる仕組みです。ただ、住宅ローンではないので、金利が高めです。
また、半年から1年程度といった短い期間で、家が完成する必要があります。数年後というわけにはいきません。

ですので、土地を買ったら、すぐ家を建てるというのが、一般的です。

> 土地からマイホームを検討している場合、どのような方法が一番賢い買い物なのでしょうか？

一番賢い＝一番お得とした場合、ローンを組まないのが一番だと思いますが、せめて、土地分のみでも現金を用意したほうが良いと思います。

どちらにしても、一度、銀行などの住宅ローン相談会などに行かれてはいかがですか？

また、以前に、似たような質問をされた方がいらっしゃいますので、こちらの回答も参考になると思います。

http://oshiete1.watch.impress.co.jp/qa4932402.html

回答No.1

nonbay39

＞まずいい土地が見つかった場合、先に土地のローンを組んだとしますよね？
　最も勘違いしている方が多いポイントですが、普通のサラリーマンでは土地だけでローンはまず組めません。住宅ローンは建物のローンに付随する形で土地のローンもできるのです。
　よって土地を決めたら３ヶ月以内には売り主と決済をする必要があるために、建築する会社もプランもほぼ決めておかないと間に合いません。土地と建物の契約をしたらローンの本審査をします、審査がおりたらつなぎ融資（住宅が完成してからおりる本融資の前に銀行などが貸してくれる融資）が組めますのでそれで土地決済をします。それから建物の着工となります。

　土地無しの方は残念ながら、良い土地を先に探し、のんびりと住宅会社を探すちいう手法は取れません。しかし、総枠は決めやすいので、高すぎる土地を買ってしまい、ウサギ小屋しか建てられなくなってしまうと言うリスクも少ないでしょう。

　土地と建物の予算配分はありますが、ローンの合算云々ということは起こりませんのであなたの質問に書かれているような心配は基本的にはありません。