土地・マンションを処分し新たに新築マンション購入するには

質問

土地・マンションを処分し新たに新築マンション購入するには

H23年8月竣工・10月入居開始の新築マンション（東海地方）購入を検討しています。
資金としては、約2000万円相当の土地（更地・関東地方）を売却し、
今居住しているマンション（約1500万円くらい・関東地方）もいずれ売却し、
ローンは組まないで購入できればと考えています。

新築マンション購入まで、あと1年ほどですが、
今後一体どのように動くのがいいのか、アドバイス戴けないでしょうか？

まず一番最初にすべきことは、土地の売却と考えていますが、
購入予定の新築マンションは全国展開の大手の不動産会社が販売を手掛けるのですが、
土地およびマンションの売却は、その不動産会社に依頼するのが、
資金相談や手数料などの面から有利なことがあるのでしょうか？

購入まで約1年ありますが、土地売却はそろそろ始めてもいいでしょうか？
また、今居住中のマンションについても、来年の10月頃の引き渡しとして、
不動産会社に相談を持ちかけるのに、早すぎるということはないでしょうか？

ちなみに、不動産を処分して、新築マンションを購入する予定ではありますが、
それが期日までに上手くいかない場合は、株・投資信託などを売却し、
現金で購入するつもりで、ローンは組む予定はありません。（実際組めません）

スムーズな住み替えをするために、お知恵を拝借できれば有難いと思います。
どうぞよろしくお願い致します。

回答No.1

so1118 · ベストアンサー

不動産会社勤務のものです。
新築マンションが大手デベでしたら、関連会社に仲介部門があるので、ここに依頼することが条件になる場合あります。
注意点ですが、所有物件を売却できることを条件にするような特約を利用する場合、親会社のリスクを軽減するために関連会社の査定価格は少し厳しめになる可能性があります。一番良いのは、今回の購入を不動産の売却と絡めずに行えば、自身の信頼できる不動産会社に依頼することができます。
たとえ依頼する可能性が低くても、出来るだけ複数の会社に査定を依頼したほうが良いです。会社というより営業マンによって結果に差が出ますので、良い営業マンと出会ってください。

次に売却の時期ですが、
土地は直ぐに売却を開始しても問題ないと思います。リーマンショックの傷跡は大分癒えてきましたので、底値での売却とはならないと思いますが、エリアによってはまだ厳しい状況ですので、不動産屋の見解を何社か聞いてみてはいかがでしょうか?

居住中のマンションについて、売却開始は少し早すぎるような気がします。引き渡し希望日の6か月前の4月くらいが良いのではないでしょうか?（売却期間はお試し価格で2カ月・本気で2か月・契約後引き渡しまで2カ月くらいあれば十分です。早く結果が出ても買主は5か月くらいは待ってくれるでしょう。）

早めに相場は把握されたほうが良いので、不動産屋は相談しておくべきです。ちなみに都内はマンションが非常に堅調で、少し高すぎるので売り時なんですが、エリアによって地域差がありますので、その特性をつかむ必要があると思います。

ちなみに手数料はそのまま関連会社に依頼すると有利になることはありません。逆に難しい可能性のほうが高くなります。何れにしても初めから減額で約束してしまうと、営業マンのモチベーションが下がってしまいますので、手数料分得したと思えるくらい高く売ってもらうようにしたほうが良いと思います。思い通りの結果にならなさそうなときに、物件の値下げと痛み分けになるように提案すれば、目先の契約のために手数料減額を勝ち取れる場合があります。

お礼

早速のご回答をありがとうございました。

不動産売買の経験は初めてで、何から始めたら分からないでいます。

＞何れにしても初めから減額で約束してしまうと、営業マンのモチベーションが下がってしまいますので、
＞手数料分得したと思えるくらい高く売ってもらうようにしたほうが良いと思います。

このお言葉、ふむふむと納得しております。
納得の行く取引ができるようにするためには、
営業マンのモチベーションって大切ですね。

まだ時間がありますので、so1118さんのアドバイスの通り、
当面は、良い営業マンに出会えるよう模索します。
また何かありましたら、よろしくお願いします。
ありがとうございました。

回答No.2

0621p

おおむねNo.１の方の回答のとおりだと思います。
仲介手数料の減額という事はあまり考えない方がいいです。No.１の方の回答の通り営業マンのモチベーションが下がりますし、同じような条件の物件が他にもあれば、手数料が減額される物件より普通にもらえる物件の方に力が入るのは当然です。

一つ気になったのは、不動産売買の経験は初めてとの事ですが、お売りになる土地、マンションは相続されたものでしょうか？売却による譲渡所得税については考えておられますか？不動産を売却した場合、買った値段より高く売れた場合にその差額に対して譲渡所得税が発生します。相続された物件で買った値段がわからない、あるいは先祖からの土地である場合、買った値段（取得費と言いますが）が売却代金の５％しか認められず多額の税金がかかる事もあります。

お礼

ご回答をありがとうございました。

＞お売りになる土地、マンションは相続されたものでしょうか？

おっしゃる通りです。

＞あるいは先祖からの土地である場合、買った値段（取得費と言いますが）が売却代金の５％しか認められず多額の税金がかかる事もあります。

居住中のマンション（ローン無）については、取得額もはっきりしており、
売却できたとしても取得額の半額程度なので、税金はかからないと思いますが。。。
土地については、30年程前に親が購入し（安く購入したと聞いています）、
相続により4年ほど前に譲り受けました。
生存中親が居住しておりましたが、3年ほど前に家屋は解体し、
今は更地になっております。

土地の購入金額が分からないとなると、
たとえば、2000万円で売却できたとして、5％で取得したと考えられ、
（2000万-100万-66万（仲介手数料））Ｘ20％＝367万の
譲渡取得税がかかることになるのでしょうか？

うわぁ、これは大きいですね。
もっと勉強しなければいけませんね。
譲渡取得税については、まったく考慮に入れていませんでした。
とても大切なことを教えてくださってありがとうございました。