皆様のご意見をお聞かせください。

質問

皆様のご意見をお聞かせください。

夫 31歳、妻(私) 30歳、子 4歳と2歳

昨年11月に、いわゆる売建物件(土地付建物売買)を夫の名義で契約しました。
頭金も少なく(100万円)借入額が高額になる為50年ローンを希望し、仮審査はそれに対応している1行のみで行い、OKが出たので契約に踏み切りました。
しかしその後、契約者である夫の年収が下がりました。
勤続10年目ですが、異動に伴う減俸で、金額的には年30万ほどになります。
契約は済んでいますが完成予定は7月下旬、ローンの本審査もまだです。
先日行った本審査に向けての営業担当者との打ち合わせで、
『仮審査から半年間のブランクがあいてしまってるので、再度仮審査しなければならないかもしれない。しかも仮審査時の年収(20年度)と現在の年収(21年度)の差が30万あるので、当初の借入額ではローンがおりない可能性がある』と言われました。
もし借入希望額が減額となって本審査に通った場合、契約解除はできないのでしょうか？
もちろん契約にローン特約は付いていましたが、融資利用の特約による解除の有効期限は22年3月31日で切れています。
ちなみに、契約書には当初仮審査を行った銀行の銀行名と、その際にＯＫをもらった内容(融資申込額、年利率、返済期間、返済方法、保証人の要不)、金銭の貸借が成立しない時の措置について書かれています。
当方としては、元々毎月払っていけるギリギリの額でしたので、借入額が減額となってしまっては支払っていけません。
また、これ以上頭金を増やす事も現在の貯蓄額を考えれば到底無理です。
営業担当者いわく、『年収があと10万あれば、当初の希望借入額で本審査は通るはず』との事なんですが、ここで思いもよらない提案をされました。
10万円分の所得申告をして、帳尻を合わせましょう、と…
もちろん実際にあった収入ではないので、厳密に言えば偽造になりますが、結構行われてる事ですよ、とも…
愕然としました。
そこまでするならいっそ本審査で落ちたい…と思っています。
元はと言えば、勉強不足のままグレーな販売方法である売建物件に手を出した事、資金計画を甘く考えていた当方に責任があるのは重々承知していますが、この場合手付金の放棄のみで契約解除できるのか、本審査に落ちるようにできるのか、違約金は発生するのか、ご意見をお聞かせ願えないでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.4

takapiii · ベストアンサー

>売建物件(土地付建物売買)

建売ではないですか？売建は一般的には建築条件付き土地売買及び建築請負契約です。
この場合、建築請負契約を締結しローン特約期日も過ぎていますし、7月完成と言う事は当然履行の着手にも当たりますので、手付金放棄ではなく違約金(上限契約金額の20％)となると思います。

建売(建ってから購入)の場合は、登記が行われていなければ手付金放棄ですむとは思います。ローン特約期日は過ぎているので、手付の返金までは難しいと思います。

>もし借入希望額が減額となって本審査に通った場合、契約解除はできないのでしょうか？

これもローン特約対象となりますが、期日を過ぎているので違約金(上限契約金額の20％)での解約となります。

>契約は済んでいますが完成予定は7月下旬、ローンの本審査もまだです。

ここが気になります。本審査を行う前にローン特約の期日が過ぎてしまっていますが、ローン申し込みは不動産屋経由ですか？もしそうなら不動産屋の落ち度です。違約金の支払いを拒む一つの理由にはなります。認めるかどうかは分かりませんが。
不動産屋経由ではなく、独自に審査に出しているのなら、やはり違約金での解約です。

お礼

詳しいご説明をありがとうございました。

今回の購入は残念ながら見合わせる事になりそうですが、とても勉強になったと感じております。

また次の機会があると信じて、これから頑張って貯蓄していきます。

補足

ご回答ありがとうございます。
再度調べてみたのですが、ご指摘の通りこの場合は『売建物件(建築条件付き土地売買及び建築請負契約)』ではなく『建売(土地付建物売買)の青田買い』に分類するのですね、失礼いたしました。
契約は間違いなく土地付建物売買契約で、担当者も『建売物件です』と明言しています。
登記とは、所有権移転登記の事でしょうか。
契約書には、所有権の移転は売買代金の支払いを完了した時、とあり、登記簿上はまだ売主名義のままだと思います。
ローン審査に関しては不動産屋(売主代理)経由で行っており、諸経費内訳にも『ローン取組費』が計上されています。
今回の場合は仮審査から本審査までの期間があいてしまった事に加え、年度をまたいだ事も要因だと思いますが、やはりそれはこちら側の落ち度とみなされるのでしょうか？
違約金支払いを拒否しても売主が認めなければ、やはり違約金の支払い義務は発生しますよね…

回答No.5

takapiii

>登記とは、所有権移転登記の事でしょうか。

そうです。

>契約書には、所有権の移転は売買代金の支払いを完了した時、とあり、登記簿上はまだ売主名義のままだと思います。

建売は建っている家と土地を売却するものですから、登記に関して何も依頼していない状態では履行の着手にあたりませんね。
履行の着手に当たらないと言う事は、契約不履行では無いので、手付解除となるのが一般的ですが、手付解除期日も契約書に記載されている場合があります。その場合はその期日に従いますので、期日を過ぎていれば違約金支払いとなります。
記載されていないとすると、履行の着手までは手付解除が可能です。

>ローン審査に関しては不動産屋(売主代理)経由で行っており、諸経費内訳にも『ローン取組費』が計上されています。

本審査も不動産屋経由であると言う事は、明らかにローン特約の期日を過ぎているのに本審査を行っていないのは手落ちです。
仮審査は銀行だけの審査であり、本審査は保証協会が信用情報を得て審査しますので、仮審査に通っていても本審査で落ちる事は稀にあります。ですので、ローン特約の期日が来る前に本審査を出しておくと言うのは、ある意味義務と言えます。
但し、出していないからと言って特に法的な問題がある訳ではありませんが。

>今回の場合は仮審査から本審査までの期間があいてしまった事に加え、年度をまたいだ事も要因だと思いますが、やはりそれはこちら側の落ち度とみなされるのでしょうか？

落ち度は両方にあると思っていいと思います。
間が空いた理由が買主にあるとするなら、ローン期日の設定に問題があったのは不動産会社ですので。

>違約金支払いを拒否しても売主が認めなければ、やはり違約金の支払い義務は発生しますよね…

先に書いたとおり、手付解除の期日が契約書に記載されていて、その期日が過ぎていればやむ負えません(ローン特約に期日ではありません)。しかしその期日が書いていなければ、履行の着手に当たらないとして、違約金の支払いを拒否する事は可能かと思います。

お礼

詳しいご説明をありがとうございました。
今回の購入は残念ながら見合わせる事になりそうですが、とても勉強になったと感じております。
また次の機会があると信じて、これから頑張って貯蓄していきます。

補足

再びご回答ありがとうございます。

>手付解除期日も契約書に記載されている場合があります。その場合はその期日に従いますので、期日を過ぎていれば違約金支払いとなります。

契約書を確認すると、手付解除期限はすでに切れていました。
ということは、ローン特約以外での契約解除は違約解除の対象であるという事ですね。

>間が空いた理由が買主にあるとするなら、ローン期日の設定に問題があったのは不動産会社ですので。

本審査提出に関して、こちらから意見した事はありません。
担当者の話でも、『棟上げが終わってから打ち合わせになる』と言われており、上棟は4月末に行われました。

>先に書いたとおり、手付解除の期日が契約書に記載されていて、その期日が過ぎていればやむ負えません(ローン特約に期日ではありません)。しかしその期日が書いていなければ、履行の着手に当たらないとして、違約金の支払いを拒否する事は可能かと思います。

ローン特約に期日はない、との事ですが、(融資利用の特約による解除 有効期限平成22年3月31日)となっています。
仮に本審査で通らなかった場合、有効期限を過ぎているので特約は無効となり、違約解除扱いになる、という事ですよね。

何だか当方はかなり不利なようですね…

回答No.3

usinokoku

手付け放棄の上、例え違約金が発生したとしても
この話は流した方がいいと思います。
50年ローンを組まなきゃ買えないものは買わない方がいい。

違約金返済しながら今回のことを夫婦でじっくり反省し
次の機会に備えてください。
買ってしまえば次の機会はありませんが
買わない限り未来の可能性は広がります。

お礼

貴重なご意見、ありがとうございました。

今回の事は、元を言えば自分達の資金計画が甘かった事が一番の要因だったと痛感しています。

違約金返済しながらの貯蓄はなかなか難しいかもしれませんが、精一杯頑張ろうと思います。

補足

ご回答ありがとうございます。やはり今回の件は何よりも資金計画の甘さ、これに尽きると思います。
当初は考えに考えた末の結論だと思っていましたが、まだまだ考えは浅かったですね…
今回は高い勉強代を支払った、と割り切って諦めるしかないと思っています。

回答No.2

atelier21

金融機関の融資が通らなかった場合の白紙条項が、契約書に書いてありませんか
偽造してまで買わせたい不動産屋は、次ぎの客見つけるのが大変と思っているのか
その様な不動産屋の、売り建ての品質に疑問が湧いてきますが、大丈夫ですか

お礼

貴重なご意見、ありがとうございました。
建売物件の青田売りという状況で、内装等が当方の希望に添って建築中の為、次のお客さんを見つけるのが大変だと思ってるんだと思います。
違約解除になる可能性が高いのは残念ですが、今後の為の勉強になったと考え、前向きに頑張って行こうと思います。

補足

ご回答ありがとうございます。
契約書(重要事項説明書)には、『金銭の貸借が成立しない時の措置』という項目に『買主の責に帰すことのできない事由により金銭の貸借が成立しない時は、買主は無条件で売買契約を解除する事ができる』とあります。
ただ、明記されている有効期限はとうに過ぎています。
担当者が言うには、偽造という方法は双方にリスクがあるのでできる事ならこの方法はとりたくないが、最終手段としてこういうやり方もあります、との事でした。
こちらとしてはリスク云々より、やってはいけない事をしてまでマイホームは欲しくありませんし、それなら手付金放棄や違約金が発生しても仕方がないと考えています。
住宅の品質的には良いものだと思うのですが…

回答No.1

chuchuo

眉唾な営業マンの言うことは信じないほうが無難ではないでしょうか？
そういう時には、銀行の融資窓口に行って正直に相談するのが一番です。
銀行員はその道のプロです。何らかの良い回答があると思います。

お礼

貴重なご意見、ありがとうございました。
まずは融資窓口で相談してきます。
おそらく最終的には違約解除となってしまいそうですが…

補足

ご回答ありがとうございます。勿論、営業担当者の言うような方法を取るつもりはありません。
物件自体は同じ業者から購入した方等の評判も良く、私達も気に入っていますが、当初の融資額でないと頭金も用意できませんし、月々の負担が増えては払っていけないので、気持ちはすでに諦めてしまっています。
仮審査も営業担当者にお願いしたのですが、この場合担当者は通さず直接融資窓口へ行っても構わないのでしょうか？