マンションの相続

質問

相続で、ビルや駐車場等の収益物件の相続があります。

相続財産（評価額）が、総額3億円で、ビルが1億、駐車場が1億、現金が1億あったと仮定します。

これを2人の被相続人で分ける場合、
Aさんが、ビル1億と現金5千万円
Bさんが、駐車場1億と現金5千万円とすれば
相続税評価額上、平等になると思いますが、
相続税評価額は、ビル等がたっていると随分安くなると聞きました。

そうすると、より平等感を出すためには、どのように計算すれば良いのでしょうか。

例えば、ビルがたった場合（賃貸物件があると）、評価額が20%になると聞きました。
とすると、相続税評価額×5が実質の評価とみて、分割をすすめるのが平等感のある相続評価になるのでしょうか？

回答No.8

bluedot

単純にビルと駐車場をＡさんとＢさんの共有に、現金を5千万円ずつ分けると平等になりますが。

回答No.7

bungy1234223

＃５です。長文失礼します。

> 特例=小規模宅地でしょうか？
その通りです。

>本には、小規模宅地を使う前の
>借地権＋借家権で、20%の評価になると書いてありましたが、
>20%の評価になっているところをさらに小規模宅地を使うことで
>さらに50%減になるイメージでしょうか。
＃６（＃１）さんの意見を参考にして下さい。
それでも分からなければ、税理士の先生に質問してください。

>有料なのですか？
>無料です。現地を見に行ったりするそうです。
>「こんな良ビルを査定に出すなんて」と営業トークされて
>慌てて、「売る気はないんですが、無料で診断してくれると
>書いてあったのでお願いしています」と言ったら、
>「それでもいいですよー」と言われましたが、査定後、
>営業が入るのかもしれません。

もし査定に満足し、感謝の気持ちがあれば、業者にお礼をしたら如何ですか？
「今回は相続があり、自分の向学のためにお願いしました。大変助かりました。
もし、また何かあったら（売るような事になったら）よろしくお願いします」
という感じで、１万円程度の現金をお礼したらどうでしょう。
そうすることで、その後にしつこく営業される事も回避できますし、
いわば安心料です。

１万円の相場ですが、例えば土地の境界確認の立会いで、
隣地が開発途中の業者だったりすると、
「人を行かせるので、日当を下さい」というそうです。
その相場が１万円だそうです。
いわば、不動産業者間の慣例といったところでしょうか。
もちろん、１円も渡さなくても、何も悪い事ではありません。
ですが「無料査定」は、業者のセールストークであるのは、分かると思います。

> ４月からマンション建設も可能だからです。
>成程。もしやる気になった場合、土地を住居用として更地で売るより
>マンション経営にした方が一般的には利益があるものなのでしょうか？
それは周辺環境や、その土地によります。
どっちが得かは、ケースバイケースなので、何とも言えません。
リスクという視点で考えるなら、
今のままの駐車場　＜　これから建てるマンション
だと思います。

あと、売ったら相応の税金がかかります。
詳しくは更地評価の時価が分かった時点で、「売った場合の税金はいくらですか？」
と、税理士の先生に聞いてください。

マンションは、これからは人口も減るし、よほどの好立地や入居者の回転の良い物件で無い限り、
過去１０～２０年と同等か、それ以上の収益をあげるのは難しいのでは？と考えます。
私は慎重派なので、どちらかと言えばアパートやマンションの否定派です。
あくまで個人的な見解です。

>～税務署対策では？
>成程。理解できました。
>なぜ借り入れをしていたのか分からないぐらい資金があったので、
>繰り上げ返済しても大丈夫なんですかね？と聞いたら、
>銀行はＷｅｌｃｏｍeだと言い、
>税理士さんは、急な修繕費等のため現金は残しておいた方が良いので
>返済は急がなくても良いのでは、と言われました。
>繰り上げ返済すると、金融機関や税務署のチェックが入ったりして
>面倒な事が増えるのでしょうか。

税理士さんの意見に賛同します。
繰り上げ返済後の税務署や銀行のチェックに関しては、
経験が無いので分かりません。
ごめんなさい。

仮に私なら、当面はこのままで、５年～１０年～１５年といったスパンを期に、
手元の資金が潤滑になった時点で、
繰り上げ返済や大規模修繕（外壁の修理や塗装・水周りなど）を視野に入れて、
例えば５年ごと、１０年ごと、１５年ごとに、それぞれ再考します。
繰り上げ返済は、大規模修繕が終わり余裕が出来てからの方が良いと思います。

賃貸経営は、思わぬリスクにさらされることが多いと聞きます。
年数がたつと、メンテナンスの費用は増える事があっても、減る事はありません。
逆に建物の築年数が経過すれば、家賃は下落傾向になるでしょう。
古くなれば空き室も増えると思います。
後で急に現金が必要になっても、今は銀行もなかなか貸してくれないと思います。

利子はバカバカしい気もしますが、現金を保有する安心料であるともいえます。

どうか、頑張って下さい。

回答No.6

mnb098

再度ですが＃１です。
　相続評価の点では
・評価の部分で借入の有無がビルの評価には関係しません。あとで債務の部分で引き算することになります。
それと「貸家建付地や貸家の評価の特例」での評価は、土地及び土地の上に存する権利の評価明細書などで評価減してあるはずです。
本で見た２０％にこだわりすぎているようです。

・コンクリート舗装の自己所有の駐車場には借地借家法の適用がないので、借地権の評価減はありません。なお舗装の償却残価が加算されています。

　流通評価の点では
・売れてはじめて「いくら」ですから、賃貸住宅の売却価格と更地としての土地の価格では、おっしゃるとおり同じテーブルの比較にはなりません。
実際に売らないのに値段を出せと言われる不動産業者としては、何かの根拠で出すしかないので、更地にした宅地価格で評価するしかないと言うことでしょう。
そうは言え価格がある以上はそれをもとに話し合いしなければ、堂々巡りの「争続」になってしまいます。

　読み取る限りでは
・相続評価はすでに出ているということですが、これについても一部の内容に疑問をお持ちのようですし、流通評価によっての遺産分割を望んでいるようにも書いてあります。　
　不動産では大きな値上がりは期待できませんので、将来に向けた収入と支出の見込みが資産価値を左右していきます。
　収入は小さくても維持費の負担が少なくリスクも小さい駐車場か、賃料が多くても維持管理や返済に負担の大きい賃貸住宅をとるか、経営状況によるため価格の悩みはそれぞれの立場であると思います。

回答No.5

bungy1234223

＃４です。長文失礼します。

>・（補足＆質問）小規模宅地＝適用済みですがそれは明細にも書いてあり
>　平等感を出すために、適用前の相続税評価額で計算して
>　相続割合を考えることになっています。
>　しかし本を読むと、借地権＋借家権だけで、大凡、更地の20％の評価になる
>　と書いてありましたが、これについてどれだけ評価減になっているかは
>　別表に書かれていませんでした。なので差額が分からない状態です。
>　また本では、更地と比較していましたが、コンクリ駐車場の場合、
>　同じように借地権で既に減額されていると考えて良いのでしょうか。

その質問は、税理士の先生に聞いてください。
wkwkdokiさんが分かるように説明し、納得させるのが先生の仕事です。
それでなくとも、高いギャラをお支払いするのでしょうし・・・。
相続税評価額＝路線価（平米単価）×土地の平米数です。
資料は先生が持っているはずです。
特例を使っているなら、特例を使う土地の面積が５０％減（５割引）だと思います。
「お忙しいところ申し訳ありませんが、
大事だからどうしても知りたいので、
私が納得できるように、計算の明細を教えてください」でいいです。

なお、借地権は、コンクリ駐車場には存在しません。
理由は、Ｐには借地借家法という法律が適用されないからです。
よって、Ｐに立退き料も発生しません。
だから、Ｐの場合は、駐車場を借りている人に、
「私もマンション建てるんで、来月いっぱいでで出て行って下さい」で通るのです。
この辺のこと、先生の事務所に出向いて、資料の提示やコピーを要求して、
必ず納得するまで食い下がって下さい。

ただし現実の立ち退きの場合には、店子さんの次の近隣の駐車場を探してあげたり、
その敷金程度をオーナーが負担する場合もあると聞きます。
これは仲介している不動産屋さんの仕事です。
オーナーが電話をかけて相手を訪問して、やる仕事ではありません。
ですが、駐車場が不動産屋を通さない「直接契約」なら、
オーナーがやる場合もあります。
だからオーナーの皆さんは、不動産屋さんを通して契約するのです。

詳しくは、月極めのコンクリ駐車場の契約書を確認して下さい。
立退き料が発生しないことも、書いてあると思います。
契約書には駐車場ではなく「一時使用自動車保管場所」とか書いてあると思います。
あくまで、一時的な自動車の保管場所なのです。
ここが居住権が発生する賃貸住宅と大きく違うところです。

>・（補足）ＡＢＣ間で相続する物件は争いなく決まっている、と仮定した上で
>ＣさんがＢさんの相続する現金の範囲内（５千万が上限）で交渉する予定です。
それなら、裁判までは行かない気がします。
最終的な金額を決めたあと、お金を受け取ってから、
「今回の事で、ちょっと嫌な思いをさせてごめん。でも、お互いの人生の踏ん張りどころで、
　将来がかかっているから、自分も譲れなかった。登記の足しにして下さい」
と登記費用でも渡したら、少しは相手も溜飲が下がるかもしれませんね。
あくまで、個人的な意見ですけど・・・。
商売人の祖父の言葉で「損して得取れ」というのを思い出しました。

>・（補足）時価評価は、「土地付きでビルを売ったらいくらくらいですか？」
>と不動産屋さんで聞けば教えてくれます。
>→聞いていますが、2週間ぐらいかかるそうです。
ずいぶんかかりますね。
有料なのですか？
でも、それくらいかかるなら、ちゃんとした資料として手に出来そうですね。

>また、ビルは価格を算出できるが、駐車場は買い手がつかないので、
>駐車場としての評価ではなく、住居用として土地を売った場合の評価とすると言われまして、
>逆に混乱しています。
>駐車場は月極ですので、追い出すのは困難ですし、
>住居用として土地を売った場合の評価で交渉に臨むのは意味がないように思います。

上記にあるとおり、wkwkdokiさんが「やる気」になれば、
４月からマンション建設も可能だからです。
それだけＰは換金性や流動性が高いので、最近では街中にコインＰとかが多いのだと思います。

Ｐの評価は、不動産屋さんの言うのが、一般的な認識です。
Ｃさんの相続するＰには特例の５０％減（５割引）以外の特典？はありません。

また、一般に時価が坪１００万の土地なら、路線価は８０万くらいと言われています。
土地には商業地とか道路付けとかで評価が大きく変わって来るので、
こればかりはケースバイケースですね。
ですが、今回の件で、Ｐの売却価格を知るのは良いことだと思います。
あと、時価にも業者価格とエンドユーザー価格があり、
土地にもよりますが、エンドユーザーが坪１００万で買う土地なら、
業者価格は８０万くらいで取引されている、と言われています。

>・（補足＆質問）現金は割と沢山あり代償分割は不要です。
>なぜ借り入れをしていたのか分からないぐらいの資金があります。

おそらく、推測でしかありませんが、税務署対策では？
現金でマンションを建てると、税務署がうるさいと聞きます。
また、ローンを組む事で、金融機関のチェックが入り、
土建屋さんもそれなりのチェックが入ることを想定して、
手抜きが出来にくくなります。
あくまで、推測ですが・・・。
借金するリスクで打ち消す、別のリスク・・・という感じでしょうか。
「必要な借金」ともいいますね・・・私だけかな？（笑）

>　ちなみに、借入額がないビルと、借入額があるビルで、評価額が変わることはないですよね？？
>　評価額が変わるのは、あくまで借地権と小規模宅地だけですよね？？）
実際の建物を見ていないので、断言できるわけではありませんが、
言葉どおりなら、その通りです。

借地権の割合は、土地によっても違います。以下、路線価図を参照。
借入額がないビルと借入額があるビルの場所が離れているなら、
必ず路線価の図で借地権の割合を確認して下さい。

また、実際の売買では、借り入れのある方は、買い叩かれる可能性があるかもしれません。
登記簿の乙区に載っていますし、
「（おそらく、お宅は資金繰りに困って売るのだから）安くしてください」
と言いやすいですし・・・。
今回の件では、関係ないと思います。

あと、たまたま回答ゼロの質問に答えていたら、wkwkdokiさんの質問に２つ同時に当たりました。
年金保険の質問にも答えましたが、個人的な意見だけで、特に他意は無いのでご理解下さい。

今まで全て、今回の件はネット上での匿名のアドバイスです。
最終的な確認や決定は、必ず専門家と相談して
後悔しないようにして下さい。
円満に解決できることをお祈りしています。

どうか、頑張って下さい。

参考URL：

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h21/index.htm

お礼

ありがとうございます。
分かりやすくて、大変助かります。

> 相続税評価額＝路線価（平米単価）×土地の平米数です。

これは、税理士さんもそう仰っていたと思います。
特例=小規模宅地でしょうか？

本には、小規模宅地を使う前の
借地権＋借家権で、20%の評価になると書いてありましたが、
20%の評価になっているところをさらに小規模宅地を使うことで
さらに50%減になるイメージでしょうか。

税理士さんとは時々話していますが、なかなか忙しいようで
少し理解度を深めてから纏めてお話ししたいとも思っています。
（すみません。）

> 借地権は、コンクリ駐車場には存在しません。

初めて知りました。勉強になります。

>有料なのですか？

無料です。現地を見に行ったりするそうです。
「こんな良ビルを査定に出すなんて」と営業トークされて
慌てて、「売る気はないんですが、無料で診断してくれると
書いてあったのでお願いしています」と言ったら、
「それでもいいですよー」と言われましたが、査定後、
営業が入るのかもしれません。

> ４月からマンション建設も可能だからです。

成程。もしやる気になった場合、土地を住居用として更地で売るより
マンション経営にした方が一般的には利益があるものなのでしょうか？

>おそらく、推測でしかありませんが、税務署対策では？

成程。理解できました。
なぜ借り入れをしていたのか分からないぐらい資金があったので、
繰り上げ返済しても大丈夫なんですかね？と聞いたら、
銀行はＷｅｌｃｏｍeだと言い、
税理士さんは、急な修繕費等のため現金は残しておいた方が良いので
返済は急がなくても良いのでは、と言われました。
繰り上げ返済すると、金融機関や税務署のチェックが入ったりして
面倒な事が増えるのでしょうか。

>今回の件はネット上での匿名のアドバイスです。

はい、非常に助かります。
こちらも匿名で書いているので、実際より兄弟仲が悪いように思われるかもしれませんが、
自分の知識を増やし理解を深めるために質問しているところが大きいです。
本当に税理士さんに色々聞くと、兄弟仲が悪いとか勘ぐられそうで嫌だったりするところもあり。
年金の件もありがとうございます！
そちらにも、この後、御礼のコメントを入れさせて頂きます。

回答No.4

bungy1234223

＃２です。再びの長文失礼します。

相続税の評価と時価評価の違いで悩んでおられるのですね。
プロの税理士さんもいらっしゃるようなので、
後は感情の問題でしょうか。

私も＃３さんと同意見です。

その上で、あえてアドバイスすると、
仮に
Ａ（自宅を相続する親）
Ｂ（マンションと現金を相続する兄）
Ｃ（駐車場と現金を相続する弟）
とします。

> 相続税評価額=本当の価値？かどうか分からず～
そうですね。実際に売却する場合は、時価（本当の価値？）です。

> 相続税評価額に基づいて、半分半分にしたら良いと言っていますが、
> そうすると、ビルを相続する兄の方が、駐車場を相続する弟よりも、
> 結果的に）多く相続したことになるのではないか？
「売却した場合の時価評価」という視点から見ると、その通りです。

Ａさんが相続する土地が上限の２００平米であれば、
Ｂさんは特例を使えません。
例えば自宅が１００平米であれば、残りの特例の分を、
Ｂさんは計算式に当てはめて、マンションの土地に特例として使えます。
または、残りの特例の分を、
ＢさんとＣさんの相続する土地に分けて使う（５割引）ことも出来るようです。
詳しい計算は、税理士さんに聞いてください。
ただし、特例を使う場合にはＡＢＣを含む全ての相続人の同意が必要です（＊重要）。

また、土地の特例が使えなくても、Ｂさんのマンションは借家権割合で建物の割引があります。

詳しい計算は税理士さんがやると思いますが、
時価評価という視点からみたら、wkwkdokiさんがＣさんの関係者であるならば、
不公平さを感じると思います。

しかしながら、＃３の方が指摘されているように、
マンションというのは、ちょっと厄介なものなのです。
賃貸経営のリスクとは、時には家主の想像を超える場合もあるのです。
また、借家権というのは、借主にとって大変に強い権利で、
一般的に、出て行ってもらう場合は立退料が発生します。
駐車場には、それほど強い権利はありません。
一般的にリスクの大きさから見たら、マンション＞駐車場　です。
マンションには借入れも残っているんですよね？
それをＢさんが相続するならば、不動産に素人の私がＣさんの立場なら、
Ｃさんの方が得にさえ見えます。

その上で、納得がいかないなら、ご自身でマンション（ビル）の時価を調べてみたら如何でしょうか？

仮にマンションの売値が３億であったら、
借入れの１億を差し引いても、２億の評価となりますよね。

ＣさんがＢさんに「得する分の１億」を要求するにしても、
相続で貰う現金が５千万しかなければ、残りの５千万はＢさんの個人財産から、
ＢさんがＣさんに払うことになります。
これを代償分割といいます。

ですが、ココからは大人の交渉術になりますが、
「本当は時価評価だとこれくらいなのだから、Ｃの私に、もう少し現金を多く欲しい」
として、互いに歩み寄って解決を図るべきだと思います。

時価評価は、「土地付きでビルを売ったらいくらくらいですか？」
と不動産屋さんで聞けば教えてくれます。
ただし、守秘義務はありますが、近隣に話が漏れないとも限りません。
個人情報保護という法律があるとはいえ、昔から「人の口に戸は建てられない」と言います。
また、今は不動産相場は下落傾向です。

時価を主張するＣさんと、相続税評価を主張するＢさんでは、
そこに差があるわけですから、
互いに相手を納得させるには、それ相応の資料なり交渉術が必要だと思います。

あとは、あらかじめＣさんはＣさんの家族でよく話し合って、
「落としどころ」を決めてＢさんと交渉するべきだと思います。
例えば、特例を使うには上記の（＊重要・・・同意）が必要です。
Ｃさんが同意しなければ、特例を使えず、結果的に今回の相続で損をする人が出てきます。
これでは本末転倒ですね。

余計なお節介ですが、あえて言うと、個人的な「落としどころ」ですが、
ＡＢＣ間で相続する物件は争いなく決まっている、と仮定した上で
ＣさんがＢさんの相続する現金の範囲内（５千万が上限）で交渉するなら、
解決の糸口があると思いますが、代償分割（Ｂさんの個人財産）まで踏み込むなら、
かなり難しい交渉になる気がします。
Ｂさんも、相続で貰う予定の現金を全部Ｃさんに渡すとなると、ゴネそうな気がします。
あくまで個人的な見解です。

「無知は罪」と言います。
相続税評価は分かっているのですから、Ｃさん側から見た
「納得のいかない内訳」を税理士さんに聞いて、勉強して調べて、
その上で、
時価評価の資料や特例の同意など、まずは交渉するカードをご自身で集めて、
wkwkdokiさんがＣさんの関係者であるならば、
ご家族の中でよく話し合って、Ｃチーム内での意見をまとめてから
ＡさんやＢさんとの交渉のテーブルに向かって下さい。

世間では「相続」が「争続」となり、裁判するケースも増えているようです。
親族で後々まで遺恨を残さぬよう、どうか、頑張って下さい。

円満に解決できるといいですね。

お礼

ありがとうございます。
非常に分かりやすく助かります。

以下、少し補足＆追加で質問させてください。

・（補足＆質問）小規模宅地＝適用済みですがそれは明細にも書いてあり
平等感を出すために、適用前の相続税評価額で計算して
相続割合を考えることになっています。
しかし本を読むと、借地権＋借家権だけで、大凡、更地の20％の評価になる
と書いてありましたが、これについてどれだけ評価減になっているかは
別表に書かれていませんでした。なので差額が分からない状態です。
また本では、更地と比較していましたが、コンクリ駐車場の場合、
同じように借地権で既に減額されていると考えて良いのでしょうか。

・（補足）ＡＢＣ間で相続する物件は争いなく決まっている、と仮定した上で
ＣさんがＢさんの相続する現金の範囲内（５千万が上限）で交渉する予定です。

・（補足）時価評価は、「土地付きでビルを売ったらいくらくらいですか？」
と不動産屋さんで聞けば教えてくれます。
→聞いていますが、2週間ぐらいかかるそうです。
また、ビルは価格を算出できるが、駐車場は買い手がつかないので、
駐車場としての評価ではなく、住居用として土地を売った場合の評価とすると言われまして、逆に混乱しています。
駐車場は月極ですので、追い出すのは困難ですし、住居用として土地を売った場合の評価で交渉に臨むのは意味がないように思います。

・（補足＆質問）現金は割と沢山あり代償分割は不要です。
なぜ借り入れをしていたのか分からないぐらいの資金があります。
ちなみに、借入額がないビルと、借入額があるビルで、評価額が変わることはないですよね？？（評価額が変わるのは、あくまで借地権と小規模宅地だけですよね？？）

回答No.3

mnb098

＃２へのお礼で全体像がはじめて見えた事になります。
どうやら相続税の計算手法の全体が見えていないのではないでしょうか。
税理士に相続税の申告の手引きをもらって、目を通して見てください。
具体的な記入事例がありますので、考え方がひととおり理解できると思います。特に１表、２表、１１表とその付表あたりを。

「小規模宅地等の特例」は路線価格の高い方に適用させますが、他に自宅があれば、８割軽減なので２００m2をそちらで適用することになるでしょう。
敷地が狭くて特例適用残面積があれば、その分は事業用敷地に使えます。
相続用の申告書の手引きで１１の２表の付表１・２で計算してください。

ビルを相続する兄、駐車場を相続する弟、という構図では、前回の回答のように借入金を誰が債務引受し、賃貸収入から支払いしていくのかと言う要素が加味されますし、減価償却がありますから、一概に「貸家建付地や貸家の評価の特例」で時価より低くなっても、相続額のアンバランスになると他人は判断できません。
その特例で全体の相続税が軽減されるわけですので、みんながそのメリットを受ける事になります。

税理士も税金の計算が本職で、仲裁はトラブルの元になるので当事者の話し合いで決めてくださいと言う事になるでしょう。
税理士には分割割合ではなく、今後の賃貸事業の収支見込や相続人のその他収入との合算で、どのような納税に変わるかを聞くのが賢い方法です。

おそらく次には最初の質問に登場しなかった、自宅の相続をした人からの相続も考える事になるのでしょう。それも要素として今回考えておく必要もある可能性がありますね。

回答No.2

bungy1234223

横レスで長文、失礼します。
>　ビルがたった場合（賃貸物件があると）、評価額が20%になる～
いわゆる「小規模宅地等の特例」の事でしょうか？
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4608.htm

土地と建物について、分けて説明します。

＊　土地について
簡単に言うと、例えば自宅などの場合は、
亡き旦那さんの奥さんやお子さんがいた場合、住む場所に困ります。
都心で暮らしていて、バブル期には、相続税が払えずに泣く泣く売った方もいたとか・・・。
土地の評価は一般的に路線価が元になりますが、
以前は７割引（３０％評価）だったのですが、
法改正で８割引（２０％評価）になったようです。
これでもバブル崩壊後、土地は、時価＜路線価という逆転現象が起きて、土地の物納が増えました。
理由は「高い」と評価されている土地を物納してしまった方が、
安い時価で土地を処分して税金を納めるよりも、納税者には有利だったからです。
税務署も、最終的には換金が目的ですから「よほど条件の良い土地でないと物納ＮＧ」
とか言い出しました。

つまり「小規模宅地等の特例」（評価額が20%になる～）というのは、
本来の目的は自宅用の土地に対する特例なわけです。

さて、都心では地価が高いので、空いている土地を更地のままにするよりも
アパートやマンションにした方が、相続の時に有利だと言われています。
実際には様々なリスクもあるので、本当に有利かどうかは別として、
建築業者さんの売り文句は
「空いてる土地にアパートを建てたら相続のときは５割引ですよ」
です。

他にも、被相続人（亡くなった方）や親族が事業をしている土地は、
簡単に言うと５割引の評価になります。

では、自宅をマンションにしてそこに住み、なおかつ、
１Ｆはテナントにして貸して、その他にも同じ棟に賃貸住宅がある場合等は、
特別な計算式で求めます。＊上記リンク先を参照
簡単に言うと、自宅用（８割引の土地）と事業用（５割引の土地）に分けて、
計算式を使って按分します。
＊イメージとしては、分譲マンションの区分所有者の、
　土地の持分割合みたいな感じでしょうか・・・
　それでもケースバイケースなので、詳しくは専門家に相談してください

注意すべき点は、最大で２００平米まで、最大で４００平米までとか、
特例を受けることの出来る土地の広さが決められていることです。
これを超える広さは、残念ですが「割引ナシ」です。
といっても路線価での評価なので、時価よりは２割くらい安いかもしれません。

＊　建物について

一軒家などの自宅の場合は、固定資産税の評価額となります。
アパート等の貸家の用に供されている家屋の評価は、
固定資産税の評価額と、借地権や賃貸割合で計算します。
詳しくは下記リンク参照。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602_qa.htm#q2

以上のように
「自宅兼賃貸として建っている時価２億（借入れ１億）のマンションの相続税の評価」
といっても、計算はけっこう面倒なのです。

詳しい計算が知りたければ、タックスアンサーにＴＥＬすると教えてくれます。
ただし、お役所なので、冷たい対応をされる場合もあります。
電話よりは行った方が早いと思いますが、
それでも人によっては、冷たい対応をされる場合もあります。

また、この辺の話になると、電話に出た人にすぐに聞くよりも、
「相続についてですが、自宅兼賃貸マンションの評価や、
土地の小規模宅地等の特例について詳しい人お願いします」
といわないと、ちゃんと答えてもらえないかもしれませんね。

または、上記の相続に詳しい専門家等に、
有料相談（３０分５千円～）の部類になるかもしれません。

長くなりましたが、他にも代償分割と組み合わせたりする方法や、
＃１の方からも指摘されている賃貸マンションのメンテやリスクなどは省略しました。

>節税の本で、ビルを立てれば、20％の評価になる！～
というのは、嘘ではありませんが、色々と条件がありますね。

どうか、頑張って下さい。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/shiraberu/sodan/sodanshitsu/9200.htm

お礼

詳しくありがとうございます。

税理士さんに評価はお願いしているので、相続税評価額は、把握しています。

ただ、相続税評価額=本当の価値？かどうか分からず、兄弟で揉めています。

兄は、相続税評価額に基づいて、半分半分にしたら良いと言っていますが、そうすると、ビルを相続する兄の方が、駐車場を相続する弟よりも、（結果的に）多く相続したことになるのではないか？と思います。

税理士さんに相談しても、そこは難しいから、相続税評価額で平等になるようにしたらいいんじゃないですか？という感じで答えてくれません。

そうなると、本に書いている節税のこともよく分からなくなります。

ちなみに自宅用兼ではない物件のことを意図していました。
（自宅は別の人が相続するという前提で考えてください。）

回答No.1

mnb098

仮定がおかしいので考えがまとまらないのです。
ビルが１億と言うのではなく、それ以外にビルの敷地があるでしょう。
全ての資産を割り出さないと試算は正しくありませんよ。

それに建築費などの借入があればそれも考慮に入れないといけませんし。
この程度の資産であれ、節税の対策はするのが普通で、現金１億なんてことは普通ありませんから。

それと数字だけで公平かどうかは判定できません。物件からの果実も将来にわたる収益ですし、固定資産税や維持費用の事もあります。
そんなに単純なものではないのが現実です。

お礼

細かい数字を出したくなかったので、仮定にしました。

ビルは、土地とビル合わせて、1億の場合と考えてください。
現金は、定期や株や債権も合わせて流動資産で1億と考えてください。
借入もありますが、実際は、現金2億（＋借入金1億）=実質現金1億という感じなので、それを元に、現金1億と仮定して書きました。
なので、上の仮定ですと、Aさん（ビルを相続する人）は現金1億+借入金1億、Bさんは、駐車場と現金1億という仮定です。

計算は単純でないのは分かるのですが、であれば、節税の本で、ビルを立てれば、20％の評価になる！と割り切って書いているのもイマイチ納得感がなくなってしまいます。
割り切って、20％の評価になっているものとして計算するとおかしいことになるのでしょうか？？？（細かい差はどう計算してもあると思いますが。）