相続不動産の売却に伴う税は？

質問

自宅を相続しました。
５年前の土地建物の評価額５００万円

その物件を相続したのち、賃貸に出しました。
建物１２００万円からスタートして、毎年減価償却。
現在９００万円残っています。

この場合に、譲渡所得税が発生すると思いますが、いくらかかりますか？

回答No.9

hata79 · ベストアンサー

NO7です。
「親の土地取得費が１５００万円、 相続時の土地相場が５００万円、 売却時４００万円だった場合。」 この場合、取得費はいくらで計算するのでしょう？

被相続人の取得費を相続しますので、１，５００万円です。
相続時の相場は無関係です。

お礼

回答ありがとうございます。

＞被相続人の取得費を相続しますので、１，５００万円です。
相続時の相場は無関係です。

言われてみれば、そうですね。
戦前１円で取得した家屋を相続して売却したら、１円が仕入れですもんね。

回答No.8

pkweb

No.1です。

>親の土地取得費が１５００万円
>相続時の土地相場が５００万円
>売却時４００万円だった場合。

>この場合、取得費はいくらで計算するのでしょう？

>建物の場合、は理解できました。

↑1500万円だと思います。

お礼

相続関係なく、購入時価格ですね。
理解しました。

ありがとうございます。
地価下落による損失の場合には税がかからないなら有りがたいです。
逆に考えるとデフレは損ばかりなのですが。

回答No.7

hata79

売却代金１，２００万円を、土地代金と建物代金に分けます。
仮に土地を８００万円、建物を４００万円として１，２００万円を売却代金だとした場合。
土地は被相続人の取得価格を取得費とします。
領収書などの資料があって、４００万円で買ってるというなら、８００万円ー４００万円が土地の譲渡所得になります。

建物は土地ほど単純に計算ができません。
売却代金は４００万円で動きません。
取得した価格から、取得した日から売却した日までの減価償却費を計算して控除した額を４００万円から引いた額が建物の譲渡価格です。

自宅であった期間については、耐用年数の１，５倍を耐用年数として計算します。
賃貸物件であった期間については、耐用年数そのままで計算します。

建物の取得価格と、取得年月日、自宅として使用してた期間、賃貸物件として使用してた期間が分かれば減価償却費が出ます。
譲渡所得税（譲渡所得にかかる税金という意味でしょう）については、不動産の譲渡所得と建物の譲渡所得の合計から、譲渡費用（不動産屋にはらった手数料、印紙代など）を引いて、２０％課税です。

補足

親の土地取得費が１５００万円
相続時の土地相場が５００万円
売却時４００万円だった場合。

この場合、取得費はいくらで計算するのでしょう？

建物の場合、は理解できました。

回答No.6

pkweb

再度、No.1です。

＞ということは、確定申告時の時価ということですね。（建物について）
＞1.5倍も賃貸に出しているので、償却がかなり進んでいます。

↑すいません。私の文章読解力ではご質問の内容がわかりかねます。

＞土地は購入時から大きく下落しているのですが、購入時点の価格という解釈でよいのでしょうか？
＞それとも、相続時の時価、これは調べれば出てくると思いますが、
＞固定資産税評価額から計算するのでしょうか。

↑購入時点の時価（＝購入価額）でいいと思います。

蛇足ですが、「時価」というのは、その時点での通常(一般的に行われる)の売買価額をいいます。
取得時に第三者から買ったのであれば、よほどのことがない限り、その金額が時価と言って差し支えないと思います。

お礼

日本語能力が低く申し訳ありません。

残価を算出する説明をしたつもりだったのです。

＞購入時点の時価（＝購入価額）でいいと思います。

だとすると、地価が下落しても相続時ではなく購入時でよいという解釈ですね。

回答No.5

pkweb

再度、No.1です。

＞親が取得したときの時価は分かっています。

＞土地と建物。それぞれの領収書が残っています。
＞時価は変動していますが、それでも取得時価格でよいのでしょうか？

土地は時価の変動分(取得時の金額と譲渡時の金額の差)がまさに譲渡損益につながるということになります。
建物に関しては、減価償却された後の金額が取得費になりますので、古くなった分、価値が目減りしている考え方になります。

減価償却費の計算に関しましては、
建物の構造などで変わってきますので、
下のURLをご参照ください。（国税庁：耐用年数表(建物)）
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/30930/faq/30975/faq_32957.php

賃貸に出していた期間と、そうでない期間があると思います。
賃貸に出していた期間は耐用年数表のとおり、そうでない期間はその1.5倍の耐用年数として計算することとなります。

お礼

ということは、確定申告時の時価ということですね。（建物について）
1.5倍も賃貸に出しているので、償却がかなり進んでいます。

土地は購入時から大きく下落しているのですが、購入時点の価格という解釈でよいのでしょうか？
それとも、相続時の時価、これは調べれば出てくると思いますが、
固定資産税評価額から計算するのでしょうか。

回答No.4

pkweb

再度No.１です。

お礼のところに
>取得時の時価とありますね。

>そこがまず分からないのです。

と記載されているということは、「限定承認（債相続財産をもって負債を弁済した後、余りが出ればそれを相続できる方法）」はおそらく取られていないと思いますので、先ほどのURLの上の部分
「単純承認による相続」
と思われます。

ということで、時価は関係なく被相続人（お父様かお母様でしょうか）が取得された時の価額と取得日を引き継ぐことになります。

ご質問者様との今までのやり取りから、取得価額と取得日は不明と思います（間違っていたらすいません。その２つをお教えいただければと思います。）のでその他の特例がない場合には、
売却額の5％が取得費になると思います。

つまり、
1200万円×５％＝600,000円
不動産屋さんへの仲介手数料が
1200万円×3％＋6万円　＋消費税＝44万1千円

合計：1,041,000円が必要経費となります。

なので、
譲渡所得＝10,959,000円

この譲渡所得に係る所得税は
国税：10,959,000×15%=1,643,850→100円未満切り捨て→1,643,800円
地方税：10,959,000×5%=547,950→100円未満切り捨て→547,900円

ちなみに上記所得税額は他に分離所得に該当する所得がない場合でございます。

補足

親が取得したときの時価は分かっています。

土地と建物。それぞれの領収書が残っています。
時価は変動していますが、それでも取得時価格でよいのでしょうか？

回答No.3

pkweb

No.1です。

もしかしたら、以下のURLがご質問者様の問いにぴったりの答えかもです＾＾

「相続で取得した不動産を売却したときの税金」

http://www.mikata.or.jp/2010/12/funyu/809/

お礼

取得時の時価とありますね。

そこがまず分からないのです。

回答No.2

ben0514

譲渡所得税ではなく、譲渡所得が発生した場合の所得税でしょう。

ご質問の内容だけでは、どのような規定の適用が受けられるのか、わかりません。
税金は単純ではありません。

詳細な情報が出せない、説明できないのであれば、優秀な税理士へ相談されることです。

回答No.1

pkweb

こんにちは
ご質問の文章からの勝手な推測ですが、
現在は賃貸に出された状態とお見受けいたします。

ということは、「譲渡」したわけではないので、「譲渡」に係る所得税は発生いたしません。

また、賃貸収入がおいくらなのか、また、後段の減価償却の計算が私の頭では少し理解できませんが、相続したのちに賃貸に出されたのでしたら、その建物の取得価額は0円で減価償却費も0円になるのではないかと思います。

ということで、ご質問者様の所得の全容はわかりませんが、
この賃貸収入から経費（固定資産税、管理料など）を差し引いた金額を、他の所得と合算して所得税を計算することとなります。

【参考】
国税庁質疑応答事例
「平成19年4月1日以後に相続により減価償却資産を取得した場合」
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/04/23.htm

補足

説明不足でした。

こちらを売却した場合の税を知りたいのです。

売却予定額は１２００万円です。