地籍調査による筆界特定で係争になり、困り果てています。

質問

地籍調査による筆界特定で係争になり、困り果てています。

当方(Ａ）と隣地の方(Ｂ)でつぎの様に主張が異なり、歩み寄ることができません。

Ｂは、当方との隣地立会いもせずに、競売物件を平成１７年に購入。現在も居住しておりません。
差押さえを受けた前所有者(Ｃ)は、Ａとの境界であった溝をコンクリートで埋めて（昭和50年頃）、ポールを立てて使用。
ＢはＣに確認したらＣが自己所有の意思を持って使用したから時効取得で、所有権はＢにあると主張。
Ｂが購入した土地は旗竿地で、間口が確保できないと建て替え時に支障があるらしい。

Ａは溝にはまだ配管が入っており、境界は溝の中央。平成20年に行った地籍調査官も、Ａの主張を認めた。なお、ＡはＣからの所有権移転登記請求を受けておらず、Ｂの主張を認めると、境界にあるＡの塀の傘や基礎工事部の出っ張り部が違法となってしまう恐れがある。

このような概況で、「時効取得」や「筆界と所有」の理解が難しくて、この問題にどう対応したらベストなのかまったくわからずに困り果てています。当方の疑問は次のとおりです。

（１）Ｂは時効取得の権利を有しているのか判りません。登記者はＣ－差押(競売)ーＢと移っています。
（２）この係争には、筆界と所有の二つが内在していると理解します。
　　　解決手法は、
　　　・筆界特定制度で先ず筆界を定め、Ｂが納得しない場合は境界確定訴訟を起こす
　　　・即時に境界確定訴訟を起こす
　　　・このまま放置してＢの出方をみる
　　　これら３つの方法の利害得失が比較できません。
　　　当時の状況がわかるのは、８５歳の母だけのこともあり、非常に心配しています。　

市役所に確認したところ、筆界特定の期限は４月末までで、あまり時間がありません。
大変お手数ですが、助けてください。よろしくお願いいたします。

回答No.5

hanapopopo

自分の意図しないトラブルに巻き込まれて、冷静さを失っているような気がします。
「裁判をして自分の正当性を証明にしたい」と言う要望は良く分かるのですが、他の人が安易にアドバイスしているような裁判を起こすと費用（数百万円程度）かかる事が抜けています。
単なる相談でしたら５千円とか無料相談とかあるでしょう。
しかし、解決にはなりません。
裁判をした結果の裁判費用も請求しても支払い命令まで出るかも分かりませんし、確実に勝てる準備をするにも膨大な時間がかかります。
「何が正しい」よりも、「どうすれば幸せになれるか」を考えた方が良いのではないでしょうか。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
確かに混乱しましたが、皆様方からのアドバイスで、私なりに問題点と奥深さは整理できて
きました。
ご助言戴きました様に、判らないのは、時間と費用です。
こればかりは、当方の正義感、故郷の土地への愛着という心情的な納得度と、経済的な側面の
両面があります。ここは、自己責任でバランスを取るしかやりようがありません。
いづれにしても、困った問題です。山林や原野ならいざ知らず（ちょっと無責任ですが）
歴史ある住宅地のど真ん中でこういう問題が起こるということは、絆とか助け合いとかという
掛け声は、無穴しく感じます。
当事者になって初めて直面すると、どうも、市民感覚との乖離が大きいですね。

回答No.4

raindrop8233

お礼を読ませていただきました。
細かい話になりますので、簡単に回答いたします。

まず、地籍調査の結果に納得いかないBと話合いの途中なのですね。
ご質問の「(3)時効取得でも、Cが「善意無過失」」についてですが、質問者様側は相手が自分の土地でないと知っていたという「悪意」を立証することになります。

>・母は、「Ｃが溝をコンクリートで埋めた直後から、適宜クレームを申し立てた」と証言している。

この点については、内容証明等の証拠がない限り水掛け論になりますので、質問者様側の主張のみでは相手側が「悪意」であったことの判断材料にはなりません。しかし元所有者であるCが自分の土地でないことを知っていたとハッキリ認めれば別です。Bは時効取得の年月が足りないことになり、時効援用はできません。

>・埋めたコンクリートには、未だ当方からの配管が入っている。当方は溝の所有の意思を持っている。

こちらは、証拠となる昔の公図や登記などがあれば良いと思います。また、固定資産税を払っておられるはずですので、その計算に使った地図があれば良いです。質問者様が所有の意思を持っておられても、もともと自分の土地であるという認識なら当たり前のことですので、そこが自分の土地であるという証拠を示さねばなりません。配管が入っているという事実だけなら他人の土地かもしれませんので、Cが悪意であった証拠にはなりません。

結論としては、Cが善意無過失といえるか否かは、訴訟で裁判所が決定します。そして、裁判所は証拠と主張によって判断します。筆界特定と所有権確認訴訟ですので、早めに土地問題に強い弁護士さんへ相談した方が良いのです。時間が掛かりますし、専門や相性がありますので、何人か訪ねて信頼できそうな弁護士さんをみつけてください。

質問への回答になれば幸いです。良い結果になることを願っています。

お礼

追加質問にも、懇切丁寧なご回答を戴き、お礼申し上げます。
小生、一介のサラリーマンで、先方の主張とその論拠が理解できずに苦しんでいました。
会社では、「メリットとデメリット」「熟慮断行」「責任と義務」という文化で長年育ってきました
ので、今回のように、先方の論拠が理解できないことには動けません。
また、精神的なストレスも生じましたし、調査・準備をしようにも手がかりもなく、途方にくれてい
ました。
ただし、先方との空中戦は無駄ですので、メール（エビデンス）で先方の考えを引き出せたことと、
回答者の先生から、大変貴重　且つ　有用なアドバイスを戴けたことで、漸くスタートラインに立て
ました。さらに、激励のお言葉も戴き、恐悦至極です。本当にありがとうございました。

最後に、面識はございませんが、先生のご健勝とご多幸をお祈りし、お礼の言葉といたします。
なお、先生の所属する弁護士会がお教え戴ければ幸甚です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

回答No.3

raindrop8233

１　まず、係争中ということは訴訟になっているのでしょうか。
２　それとも、地籍調査の結果に納得いかないBと話合いの途中なのでしょうか。

この２点がわからなかったのですが、わかる範囲で質問にお答えしますと・・・

（１）については、登記者がＣ－差押(競売)－Ｂとなっているのであれば、Bに時効取得援用の権利が発生します。ただし、Cが「善意無過失」であれば、です。CがＡとの境界であった溝をコンクリートで埋めた時に、そこが自分の所有地であると信じており、そう信じるについて過失がなかった時は、Cの善意無過失が認められ、その占有状態を承継したBはCの占有年月を引き継ぎますので、時効を援用する権利が発生するということです。

（２）についてですが、境界確定訴訟は公法上の境界確定（筆界）です。所有権が発生する私法上の境界確定は別途、所有権の範囲を確認する所有権確認訴訟をする必要があります。（２）についての質問者様の理解は正しいですが筆界特定は「筆界」ですので公法上の境界なので、筆界特定制度もしくは境界確定訴訟→所有権確認訴訟　をする必要があります。

土地問題は時間がかかりますので、詳しい弁護士さんに相談するのもよいかと思います。最寄りの弁護士会で開催される無料法律相談会か法テラス、または直接弁護士さんを弁護士会に紹介してもらっても３０分５０００円程度です。

http://www5b.biglobe.ne.jp/~takedala/point/kanchi.html

http://www.yoshida-sokuryo.com/page5.html

http://www.houterasu.or.jp/

お礼

大変明解な回答を戴き、お礼申し上げます。
ただ今は、地籍調査で納得がいかないＢと話し合い中ですが、Ｂから突然「時効取得」で既に俺のものだ
と言われて、頭が混乱しました。頭がすっきりしました。
ご回答のとおり、境界確定（筆界）→時効取得の所有権確定のステップを踏みたいと思います。
大変恐縮ですが、追加の質問です。
(3)時効取得でも、Cが「善意無過失」である条件です。
　　当方は以下の主張をしています。
　・母は、「Ｃが溝をコンクリートで埋めた直後から、適宜クレームを申し立てた」と証言している。
　・埋めたコンクリートには、未だ当方からの配管が入っている。当方は溝の所有の意思を持っている。

　このような場合でも、Ｃは善意無過失と言えるのでしょうか。

お手数ですが、お教え下さるようお願いいたします。

回答No.2

hanapopopo

質問の記載が正しければ、放っておいて、Bの建物の建て替え時期がいずれ来たときにはAの同意が無いと建て替えができません。

従って、Bが主張を折る事はあり得ない状況だと思われます。
Aが建築確認申請に同意しないと言うとBの土地はほぼ無価値になってしまうのですから。
この話をすると、大抵話し合いには応じてくれると思います。

落とし所は、再建築ができる程度の幅をBに譲るのにいくらなら納得できるのかと言う所でしょう。
「通常の土地相場＋水道管等の移設費用」ならBも納得するでしょうが、Aが納得しなければ＋αを要求すれば良いでしょう。
（長期間、塀がかかっていても不都合が無い状況だったので、Aの負担は少ないと思われます）
逆にBの土地を買って欲しいと言う話さえ出るかもしれません。

Aが土地譲渡を認めなければ裁判を起こすしかありませんが、更に長い時間がかかり、到底４月には間に合いません。
判決が出ても直ぐに応じるかどうかもわからず、強制執行となれば面倒は続きます。
長期間放置していたAにも非がありそうで、全額費用請求できるかどうか。

繰り返しますが、BがAの主張を素直に認める事はありえません。
私なら、一部売却を検討します。

お礼

早速回答戴き、お礼申し上げます。
Ｂが折れませんか。そうなんでしょうね。Ｂは未だ移住したませんし、近所付き合いもありません。
困ったものです。

回答No.1

tetu246

私は不動産屋で、測量は専門外なので、時効取得・筆界特定の
経験者としてアドバイスさせていただきます。

筆界と、所有権の及ぶ範囲は、別のものだというご理解はありますか？
（文面からは充分理解されているようですが念のため）
筆界が決まっても、所有権の及ぶ範囲は違うことがあります。
ということは、筆界より、時効取得の件のほうがこの案件の解決
しなきゃならないことです。
測量・筆界より、所有権の及ぶ範囲です。
所有権の及ぶ範囲は、もめたら裁判で決めるしかないのです。

移転原因が競売でも、時効の要件は満たすことがあるので
以前の所有者から引き継いでいると思って対応されたほうがいいです。

現地をみてないので参考までなんですが、kazucyann0313さんの
軒や基礎があるのだから、さすがにその部分の時効取得は難しいと
思います。（所有の意思を持ちようがありません）
筆界云々は、時効取得を主張するのにその位置を特定するためでしょうね。
（だって、正確な位置を主張しなきゃ時効取得以前の問題です）

時効なんて、納得いかないのはよくわかります。
でも、すべての土地は所有権をさかのぼると時効取得が始まりだという
考え方もあります。
時効は強い権利です。
なので、放置するなどという対応は絶対にやめてください。

私は、即、訴訟されることをアドバイスさせていただきます。

お礼

早速ご丁寧なアドバイスを戴き、お礼申し上げます。
差押でも、時効取得が継続するとは、、。やはり、即、訴訟をおこすべきなのでしょうね。

補足すると、境界には段差があり、埋められた溝には、当方（Ａ）からのパイプ配管が入っている。
ですから、当方（Ａ）も所有の意思を持っており、このことを地籍調査官も認めている。
しかし、隣地（Ｂ）は認めない。

それと、Ｂは、前所有者（Ｃ）から所有権を時効取得したということは、民民の売買契約であれば理解
できないことはないが、競売ですから、瑕疵担保責任は国の官である。官がＣから継承して、初めて
Ｂの主張は通る。でも、ＡはＣから移転登記請求を受けておらず、時効取得の権利は確定していない。

以上なことを考えていたら、小生、頭がこんがらがり、フリーズ状態です。
精神的なストレスから、高齢な母は体調も崩れるし、訴訟は気が重いです。
頭をすっきりさせるには、ここらの考え方を教えて戴ければ幸いです。