家賃の設定をする時 大家さん教えてください

質問

初めて大家になります。よろしくお願いします。
実家（２世帯住宅）を貸して収入を得る必要があり、家賃を決める際、以下をクリアーせねばなりません。
・　家賃査定額/月　１階１６万　２階１１万
・　所有者　高齢の父
・　父母の年金合計約４００万弱
・　収入あと１２０万までなら健康保険１割　超えると３割
・　現在医療費２人で１６万/年　→３割になると４８万かかる上、もし入院したら大変なことに…
・　ともなって住民税　後期高齢者医療費も高くなることを考えると…
・　改築費用２４００万かかった（減価償却費まだわからない）

次の考え方で正しいといえるでしょうか？

Ｑ　家賃を決める時、予め減価償却等の経費の差し引きを見込んで、決めても大丈夫でしょうか？上記で減価償却はいくら位になるかお分かりでしたらそれもお願いします。

Ｑ　２階を月１０万で賃貸借契約で貸して医療費自己負担１割のままにし、１階は孫に使わせて毎月６～７万位もらう(申告不要の)方法なら効率よいかと　この素人な計算で大丈夫でしょうか？

Ｑ　１階だけ貸すと３割になり利益は無い　３割になるなら２世帯とも契約して満額で貸さなくては貸す意味が無い　ですね？

両親の介護費用が大きいため、無い知恵を絞っております。すぐに賃貸の募集をかけて来春に備えるため、ご回答をお願いいたします。

回答No.4

KEKEKO2008 · ベストアンサー

大家です。私も実家を建て直し、1，2階を賃貸としています。
改築費用は、お父様が出されたのでしょうか？キャッシュですか？貴方は、出していませんか？ローンなど組んでこの費用を出していれば、金利分は控除の対象になります。また、固定資産税、減価償却、など控除されます。確定申告は一度専門の会計事務所に頼んだら如何ですか？接待費などと言う名目もありますよ。
私は、1階が店舗なので…騒音などを考慮して近隣への中元・歳暮などは、接待費として出しています。
詳しい事は、プロに聞く事が一番です！勿論、その費用も経費です。

月に、22万円増なら確実に3割負担になりますね。
医療費は、3割負担になっても高額医療費でかなりの部分が返ってくると思いますよ。
入院して一番大変なのは、医療費の内の差額ベッド代など保険が利かない部分ですよ！！保険が効く部分の事ならこちらの収入なら問題ないと思います。

一階をお孫さんが使ってくれて祖父母にお小遣いとしてそのくらいの金額をくれるというならそれはそれで良いでしょう！！2階部分だけの申告で良いと思います。今の査定金額に減価償却分を見込んで家賃を設定ですか？無理でしょうね。今の賃貸事情はかなり厳しいと思います。敷金礼金0と言う物件も沢山在りますよ！！礼金は0でも敷金はきっちり貰ったほうが良いですよ。因みに、1～2ヶ月分は、不動産屋に持っていかれますので…＋－ゼロですが・・・礼金は収入になります。

補足

ご回答有難うございます。父と母の出費で改築しました。
Ｑ　月に２２万増なら３割負担…が解りませんでしたのでお教えください。

夫婦合計５２０万までが１割として520-400=年１２０万と単純に考えました。
ほか色々な具体例を戴けて心強いです。まずはお尋ねまで

回答No.3

hokusai14

＃２です。訂正します。

一戸建てとのことで、４７年ではないですね。
「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で検索して、年数をお調べください。

お礼

具体的なご回答で段々解ってきました。
素人が人の財産管理代理の役目になり、浅知恵でガチガチになっていました。ここでの経験者の方々のご回答が本当に勉強になります。有難うございます。

回答No.2

hokusai14

零細大家をしています。

税金についてですが、大家といっても自営業と同じようにいろいろと経費を積み重ねられます。
私は赤字の確定申告で所得税ゼロにしていますが、税務署からは何の音沙汰もありません。
減価償却費は、改築費の２４００万円を単純に４７年で割れば良いと思いますよ。

医療費ですが、高額療養費制度がありますので、入院しても月の上限負担額が決まっています。（医療費控除は申告していますか？）
また、住民税の所得割は収入の多寡にかかわらず一律所得の１０％なので、収入の増減は気にしなくて良いと思います。

最小限の経費で申告するのであれば、やはり質問文に書いてあるように収入を抑えるしか方法がありません。

回答No.1

noname#203300

大家しています。

　家賃の設定から拝察すると、都心部の好立地か、余程広いお宅と拝察します。

　今は、どんな商売でも同じですが、コストや利益を積上げて値段を設定できる商品なんて無いでしょう。もしかしたら、私の仕事が扱うのが悪い商品ばかりなのかも知れませんが、いくつか関わっている商品も全てそのような価格設定のできる商品はありません。家賃も同じです。市場の価格動向をにらんで価格（家賃）を設定して、そこから逆算してコストや利益が決められるものばかりです。
　ご質問に近隣の賃貸物件の相場が書き込まれていませんので、おっしゃっている家賃が適当な価格なのかの判断がつきません。失礼ですが、ただコストと必要な費用を積上げているだけという感じが否めません。

　また、質問者様のお考えの中には、今大家が一番警戒すべき滞納事故等のリスクが全く考慮されていないように思われます。一旦滞納が始まれば、処理が早くて６ヶ月、下手をすれば１年は家賃が入りません。先ごろ、追い出し屋さんに依頼した大家さんが『使用者責任』とやらで賠償をさせられる判決も出ています。『住んじゃったら勝ち！』の世界なんです。
　リスクを減らす対応としては、『定期借家契約』という手もありますが、家賃は近隣の“市場価格”より２,３割安くなりますし、これだって、契約が切れても平気で居座る輩を追い出すには多額の費用をかけて裁判しなければなりません。勝手に追い出したら『賠償請求』なんですからね。そんなリスクを家賃に上乗せすることは現在の経済情勢では“夢のまた夢”です。せいぜい保証会社の保証を条件にして回避するしかないのです。

　いずれにしても、地元の頼れる不動産屋さんに相談された方が良いでしょう。私のお願いしている不動産屋さんは、空き室が出ればその度に近隣の相場のリストを持って来てくれて家賃設定を相談しています。地元なら、その地区の賃貸物件の市場動向を把握されているでしょうから的確なアドバイスがもらえると思います。

お礼

有難うございます。本当にお見通しでした。
高齢者介護をより良いものにするにはお金がかかるという現実に追われ、素人考えの短絡的な点に気が締まりました。
家は在宅介護の前提で両親の希望で改築しましたが、私の家(田舎）で見ちがえるほど健康になっているため、いっそ実家を貸して足しにしようかという経緯です。
近隣３社の査定額です。in goingさんの仰るように地元の頼れる不動産屋さんに相談して慎重にかからねばなりませんね。貴重なアドバイスに感謝しております。