借りている店舗と土地を買い取る場合
- 賃貸で経営している店舗と土地を買い取ることを考えています。中心市街地の広い店舗であり、買い取る金額が高額になる可能性があります。
- 店舗の裏に住む高齢の大家さんから土地の買い取りを持ちかけられています。現在は借り地で経営しており、長い間やってきた店なので、買い取りたいと思っていますが、価格が高額になる可能性があります。
- 駅に近い商店街に面した商業地で、１５０坪の広さを持っています。路線価は約４０万円／平米で、借りている店舗の建物は約２５坪です。経営実績は１９６８年に創業され、１９８３年からは現在の経営者が引き継ぎました。
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借りている店舗と土地を買い取る場合
現在貸店舗で飲食店を経営しております 店舗の裏に住む大家さんが高齢で、近々にも地所を買い取ってくれという話を持って来るような風向きです 長い間やってきた店なので出来れば買い取りたいとも思いますが中心市街地で広さも１５０坪ほどありますので、一介の商店主がおいそれと買い取れる額ではなさそうです ではどの位なのか？もしその方面に造詣の深い方がいらっしゃいましたら凡そで結構ですので計算して頂けますでしょうか？ 立地：駅に近い商店街に面した商業地 面積：１５０坪として…（正方形で２００坪の土地を四つに割って路面側の一方を欠いたＬ字型の土地です） 路線価：約４０万円／平米 賃貸関係： 地所内にある約２５坪の建坪の店舗を借りています 良く借地権なんて云う話を聞きますので念の為に経営に付いても記しておきます 経営実績： １９６８年(私の)叔父により創業 １９８３年叔父が事業主(賃貸契約者)のまま私が引き継ぐ １９９５年賃貸契約及び営業許可関係を私に変更 現在に至る １９８３年以前については不明ですが、それ以後家賃等の遅延は一切ありません 以上、宜しければお願い致します
- bumin
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売買価格は双方の合意で決まるものですから、いくらでもよいといえばよいのですが、あまり安い価格だと税務署に贈与とみなされる可能性もありますね 店舗の評価はやりようがありませんので、とりあえず土地に限って言うと 40*150*3.306=19836(路線価評価) 周辺の路線価に対する公示価、実勢価の相場の比率がどの程度か分かりませんが仮に3割増くらいとして 19836*1.3=25786.8(実勢価評価) 周辺の借地権割合が分かりませんが仮に8割として 25786.8+(1-0.8)=5157.36 となり、売買価格が極端に低廉な場合、この金額との差が贈与とみなされて課税されるかもしれません(なお、逆に、借地を返却する場合は、対価がゼロであっても贈与とはみなされません) 従って、貸主側はなるべく25786.8に近い方で、借主側はなるべく5157.36に近い方で手を打ちたいということになり、あとは交渉次第でしょうね たとえば8割の権利金を支払った直後であるといったようなことであれば、当然残額2割での売買を主張もできるでしょうし、そうでなくとも、(1968年というのは地域によっては微妙な時期かも知れませんが)店舗の営業自体が地域を市街化させ、地価の上昇に寄与した面も大きいわけですから、少なくとも半分くらいはまけさせるつもりで臨んでもいいんじゃないでしょうか
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- Singollo
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店舗のある土地を売買したことは無いのですが、賃貸借契約が土地の買主に引き継がれるのは居住用でも店舗用でも変わらないはずです だとすれば、買主は従前の契約のまま残余期間を引き継ぐことになりますので、新たな権利金などは発生しないだろうと思います なお、下記は無料法律相談、無料税務相談などのリンクサイトです お住まいの自治体にも、そういったサービスはあるかもしれませんが、ご参考までに
お礼
いろいろと本当に有難うございました データ量が多すぎて暫くは勉強漬けの日々になりそうです せっかく御教え戴きましたので、しっかりと理解して売買(もしあればですが)に当りたいと思います 大変御世話になりました これからもご活躍される事を願ってお礼とさせて頂きます bumin
- Singollo
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なお、駅前の商店街ということですので、あまりありそうも無いことだとは思いますが、もし、25坪だけでなく、後の125坪も建物こそ建てていないがあなたの店舗の敷地として利用しているということなら、150坪全体が貸家建付け地ということになります その場合は、相続税評価に倣えば、貸主の権利の評価は更地価格全体に1-0.8*0.3=76%を乗じた額ということになります くどいようですが、あくまでこれは、相続税評価に倣った場合、このくらいを相場と見ることもできる、ということであって、実際の売買価格は売主買主が交渉し納得ずくで決めるものです 貸主側にしてみれば、あなたに借地権は無いし、固定資産税評価も貸主100%なのだから貸主の権利100%が相場だ、と考えるかもしれません あくまで交渉の目安と考えてください
お礼
度々のご回答本当に有難うございます 難しい用語満載でなんだか知恵熱が出そうですが、お教え戴いた内容はこれから自力で調べて身に付ける積りです ＞うしろの１２５坪 その土地に家を建てて大家さんが住んでいます 私の使えるスペースは一応店舗とその周辺の一帯という事で、凡そ４０坪くらいだと思います（契約書には建物の事しか記載されていませんが) あと、大屋さんと共用で通路として使っている露地がおそらく１５坪くらいでしょうか また、 ＞ちなみに、贈与税は個人を対象とした税ですので、買主が法人ならどんなに低額で買っても適用されません(相場で売れたものとみなされて売主が課税されることはあります) そういう場合もあるのですね ホントに勉強になります 度々で誠に申し訳ないのですが、最後に一つだけ… 貸主が私以外に売却すると決めた場合、おそらく私の店の営業は継続してして次の地主に引き渡される事になると思うのですが、その場合権利金他新たに請求されてしまうものなのでしょうか？ もし御判りでしたら宜しくお願い致します
- Singollo
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すみません 『駅前の商店街』、『借地権』というキーワードで、25坪の店舗のついた150坪の土地を借りて、空いていた所には自前で別棟を建て増して使っている、という風に勝手に思い込んでしまっていました 25坪の貸家建付け地に、あなたとは全く貸借関係の無い125坪を併せて買わないかという話だったのですね 仰る通り、あなたが借りていない土地については貸主の権利の評価減の対象にはなりませんし、貸家建付け地についてもあなたに借地権は発生しません ただ、貸主にとっては全くの更地と同じように自由にできる土地ということでもないので、相続税の課税評価額を算出する際には、更地価格から仮想の借地権価格に借家権割合(原則3割 )を乗じた額を差引いて評価することになっています あなたの場合に当て嵌めて実勢価に換算すれば 土地に対するあなたの権利は0だとしても 貸主の持分も更地価格25786.8そのままではなく、 25786.8*(1-(25/150)*(0.8*0.3))=24755.328 とも考えられる、ということです 勿論、先にも申し上げたように、売買価格は双方の合意で決定するものですから、24755.328～25786.8に拘泥する必要は無いのですが、あまりに低廉(おおよそ半額程度以下)での売買だと差額(半額との差額ではなく、全体との差額です)を贈与分とみなされて贈与税が課税される場合があります ちなみに、贈与税は個人を対象とした税ですので、買主が法人ならどんなに低額で買っても適用されません(相場で売れたものとみなされて売主が課税されることはあります) 叔父さんとの間のやり取りについては、従って、借地権ではなく、仰るように、営業権、借家権の問題になると思います いずれについても金額的な評価は私には判断がつきかねますが、万一贈与とみなされたとしても、(賃貸借契約書、営業許可といったはっきりした書面が残っている時点からですら8年も経っているのですから)課税上は時効(5年)だと思いますので気になさらなくとも大丈夫でしょう
- Singollo
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ちなみに、厳密には1995年の賃貸借契約者変更が相続によるものでない場合、その際に借地権の贈与が発生したとみなされる可能性がありますが、8年経っていますので時効ということになると思います
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