土地の有効活用を考え中です。

質問

土地の有効活用を考え中です。
現在、父母と叔父２人（２人共に未婚、独身）の共同名義でまとまった土地が有り現在更地です （全部で４００坪弱）。１年ほど前に父母の分は文筆し（約１００坪で持分は１/２ずつ）それを私の名義にしてアパート経営を考えています。当初は１００坪で考えていましたが、叔父の1人に相談すると４００坪でやっても良いと言ってくれました。　 　又、叔父２人は高齢の為、私が主体で進めるつもりです。賃料収入、費用は土地の所有比率で配分、分担しようと思っています。　私自身は有限会社を経営していまして、定款には不動産の賃貸、売買が出来ることを載せています。
出来れば、土地、建物の名義はそのまま（私、叔父２人の３名）で有限会社で管理、運営したいと考えております。
有限会社で賃料を集金して各々に賃料報酬を支払う（費用（修繕積立金等）は減算しておく）みたいなかんじで・・・そこで質問ですが・・・
１．固定資産税は土地と建物分が発生すると思いますが、どの様に支払いをしていくことになりますか？
２．叔父は２人共年金生活者なのですが不動産所得があるので確定申告をしなければならないと思いますが建物の減価償却費等はどう扱えば良いでしょうか？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　３．何年か後、叔父が亡くなったときに相続税問題が発生するのでしょうか？
４．叔父の１人は、自分の姉妹にも権利を分けたいといっていますが賃料で支払うことにした場合どの様な方法が望ましいですか？
５．このようなケースで（土地は共有、建物は１棟、運営は有限会社）なにか重大な問題点（特に贈与税に関して）は有りますか？

質問は山とあるのですが、特に５．について非常に気になります。
もし同じような経営をされている方がおりましたら是非、ご教授お願い致します。

回答No.1

ojisan-man

個人３人で所有している土地の上に、賃貸住宅の建物を建てようとのことですが、建物の所有権をどうするかがポイントでしょう。と同時に建築資金をどう負担するかが大きな問題になります。

例えば土地と同じ割合で所有すれば、土地の所有者と建物の所有者間で賃料の心配をしなくても良いので、後の計算は比較的簡単です。このバランスが狂うと厳密には上と下で賃貸関係が発生します。
この前提で考えると、

１．所有権の割合で案分すれば良い

２．所得金額にもよりますが、基本的には確定申告する。また事業者として減価償却も出来る。

３．叔父に所有権がある限り相続は発生する

４．その叔父が自分の持分を贈与する。あるいは建物資金の一部を姉妹が負担し正式な所有者として賃料を受け取る。

５．所有割合に応じた賃料収入なら、贈与は発生しません。土地は既に所有権が決まっているので、建物の資金負担をどうするか次第です。もし土地の所有割合と建物のそれとが異なる場合は、きちんと説明がつくようにしておく必要があるでしょう。
それと管理運営をおこなう有限会社への報酬は、実際に管理運営にかかった費用をベースに、同業他社などと比べても合理的に説明がつく程度の金額でないと、個人から会社への贈与とみなされる恐れもあります。

お礼

ご回答有り難うございます。
要約すると姉妹への権利（利益の配分）は建設資金を負担し貰い案分すると税金は掛からない。
ただ土地は叔父のままだと賃借関係になるのでややこしい。という事ですか？
私の考えでは例えば・・・・
１.土地も所有権を変更して（相続時精算課税、親子ではないが可能？）権利関係を
　　明確にし→その上で収入を案分する。
２.賃料の権利を証券化して配分することは可能か？
現状の法律ではどうすればＢｅｓｔなのか知りたいです。
宜しくお願い致します！