農地売買にからむ複雑な問題

質問

【背景説明】
平成１０年に、私の父が隣人のＡさん(非農家)に農地を売りました。
その土地は、Ａさんの会社の社屋に隣接しており、Ａさんは直後にそこに社屋を増築しました。
ところが、農地法上の許可を得ていなかったらしく、Ａさんの名前で登記することができませんでした。

この状態がずっと続いてきましたが、昨年私の父が病死し、相続の結果その土地は私の名義になってしまいました。
さらに、このところの不況の影響でか、Ａさんの会社の土地と社屋は銀行に差し押さえられて競売にかけられています。
問題の土地は私の名義なので、競売の直接の対象ではありませんが、その上に建っている建物は、もともとの社屋(競売の対象)を増築したものであり一体化しており、事実上競売の対象になっています。

【相談】
Ａさんから、「名義変更(および宅地化)できなかったのだから、土地は返すからお金を返してほしい」と言われて困っています。
当時父は農地としてはかなりの高額でその土地をＡさんに売ったようで、今さらその金を返せと言われても困ってしまいます。
「農地の時効取得」が可能であれば、それをＡさんに勧めて幕引きにしたかったのですが、この場合の時効は２０年であることが分かり、八方塞がりになってしまいました。
本件はどのように解決したらよいのでしょうか？

それから、競売の物件明細書には
「本件所有者Ａが売買により所有権を取得したとの主張があるが、農地法上の許可を得ておらず、＊＊市農業委員会によれば、近く現状回復命令を行う予定とのことである。」
と記載されています。
現状回復命令が出された場合、私にはどのような影響が及びますか？

よろしくご教示ください。

回答No.5

jfreat · ベストアンサー

あなたが少し費用がかかってもいいから安心したい、ということであれば、他の回答者の方がおっしゃっているように、弁護士に相談するのがベストです。

ただ、私個人としては、そう心配する必要は無いと思っています。

建物の原状回復命令についても、おそらくあなたに対して出されることはないと思います。所有者じゃありませんから。

土地の入札参加者に対しての告知ですから、落札者又はＡに対して出されるものと思われます。

もし、あなたに出されたら、自分のものじゃないのでそんなことはできない、と言えばいいです。

市町村もそれ以上何もしません。だって、１０年以上見過ごしてきたんですから。

おそらく、役場もどうしようもないことは分かっているけど、倒産騒ぎで事件が公になってしまったので、立場上命令だけは出さざる（言わざる）を得ないということだと思います。

土地、建物が競売にかけられているのであれば、落札者が決まった後で、土地の移転登記の話を持ってくるでしょうから、それに協力して（移転登記の同意書を出す）やれば、その土地とも関係なくなります。

土地の代金は、返す必要はありません。

不当利得という話もありますが、あなたには土地を取り戻す意思はないのですから、逆にそちらの手落ちで名義変更しなかったのであって、そういう申し出は権利の乱用だとでも言ってやれば良いんです。

お礼

回答番号：No.1の「この回答への補足」に記載の 1.～3. のようにしてみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.8

tk-kubota

＞・・・競売中に私とＡさんで勝手に売買すれば(「土地を返すから金を返して」に応じれば)競売妨害で訴えられると言われました。
これはその通りなのでしょうか。

仮に、starkerさんが、Aさんにお金を返しても現段階ではstarkerさん所有ですから対外的に何ら変わらないです。
従って、執行妨害とはならないです。
執行妨害とは債権者を害することなので、例えば、Aさん名義であるが、当該土地だけが競売となっいてないことに奇貨して、所有名義をstarkerさんに名義変更することなどです。
なお、starkerさんさんは「・・・一方で、私としては売ったつもり(売ったのは父ですが)の土地なので、それをいくら法的には可能であっても、私自身が所有権を主張するようなことは人の道にもとると思いますのでできません。」と云っておられます。
そうであるなら、この競売を執行停止したうえで、当該土地を分筆し、当該土地だけを農地法5条の申請し宅地になった段階で、Aさんのために所有権移転し、それも含めて一括競売とすればいいです。
そうすれば、Aさんも、その債権者も助かるし、starkerさんとしても全てが解決します。
この一連とした手続きは、数行で書けますが、現実には大変な手続きですが(私ならば簡単ですが)これ以上の解決方法はないと思います。
starkerさんは、3つの方法と仰っていますが、いずれも、大局的な解決にはならず、法律行為に薄すぎます。
もし、私の案が非現実的と思うならば、競売は、そのままで見守っていてください。
そのうち、誰かが買うでしようから、その者と相談して進めて下さい。
あるいは、starkerさんが買うのもいいです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
競売を見守って落札者と相談しようと思います。

回答No.7

noname#121701

今回私はあなたには弁護士にすぐ相談することをアドバイスします。

前回、こうした背景を知らずに投稿いたしましたが今回背景を知り、私の投稿がうかつな行為であったと反省してます。

今回は整理された質問ですが、Ａさんの主張が見えません、農業委員会の見解が分かりません、質問は全てあなたの主観です。
この限られた情報でお答えするのは無理です。

結局はＡさんとの交渉、農業委員会との交渉となると思いますが、こうしてネットで知識を得て交渉して成功するかは分かりません。
弁護士の肩書きの強さは想像を絶するものがあります。
あなたが、お父さんとＡさんとの売買契約を債権契約と物権契約に整理して理路整然としても、弁護士一枚の名刺にはかないません。
農業委員会は土地名義人のあなたに現状回復の命令をしたとすると、今度はあなたが建物所有者のＡさんに建物解体の交渉をすることになりますが、Ａさんが費用を出して建物解体するとは到底思えません。
ここでも弁護士の協力が必要となります。
更に農業委員会の命令どうりに行かないのですから農業委員会との交渉が必要かと思います。
土地の価値があり建物付きで競売期日に落札者が現れれば農業委員会との交渉もなくなりますが、質問から土地の価値は分かりませんのでここも不明です。

以上書きましたように、今回は一切コメントせず弁護士へ依頼されることをおすすめします。

お礼

回答番号：No.1の「この回答への補足」に記載の 1.～3. のようにしてみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.6

akak71

#2追加
農業委員会に対する申請義務が、債権なので原則5年か10年で消滅するとされています。
売買予約の契約も時効で消滅するとされています。　（農地は売買予約になります）
そうすると、元の地主は、所有権があるので、所有権に基づき、仮登記の抹消請求、土地の返還請求ができるとされています。
所有権が元地主にあるので、自由に処分する権利が生じる。

代金は、土地に売買予約金なので、債権に該当する。
契約後5年か10年で時効消滅になります。

よって、10年以上経過すれば、土地は戻ってくるし、代金の返還も不要となります。
現状回復命令が出されれば、法律上は建物があっても農地です。
現状回復命令が出されないことが確定すると、農地ではなくなり、土地の返還請求はできないと思われます。
下記も参照

参考URL：

http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/hudousantorihiki/torihiki11.htm

回答No.4

kybos

ここで結論から言えば、司法書士か弁護士に相談すべきだと思う。
売買の具体的な経緯や、農地法の許可を得られなかった経緯がわからないと
チェックすべきポイントを確認しないままのアドバイスになったりするし、
回答者の知識・経験も玉石混交で、無責任な回答をする人がけっこういるんだよ。

そうは言っても、基礎的な理解として以下のことを頭に入れておくといい。
前提として、農地法5条の許可を得ずに行った農地の売買は無効（農地法5条3項、3条3項）。

そうすると、相手は11年間あなた側の土地を使っていたわけだから、
あなたはその間の地代を払えとはいえるんだけど、
逆に相手は、売買が無効なのにその代金を払って11年間経過しているわけだから、
その間の利息を払えといえる。
結局はその両者が相殺されてしまって、返すべき売買代金と相殺することはできないということになる。

それから、あなたのお父さんが受け取った売買代金は、売買が無効だった以上
「不当利得」ということになる。
で、その返還請求権の消滅時効は10年（民法166条）。
そうすると、代金を返さなくてもいいということになりそう。
ただ、時効の起算点は、「代金返還請求権を行使できる時から」なんだけど、
それが代金を受け取った時点になるのか、他の時点、例えば、
登記の移転ができなくなったことが確実になった時点なのか、その辺は自信がない。
土地についても、原状回復義務がどちらにあるのか・・・。
だから、そういうことも含めて専門家に相談したほうがいいと思うわけ。

農地の売買自体は司法書士なんてよくやっている業務だけど、
こういう話になると詳しいのかどうかわからない。
弁護士の方が確実かもね。
余計な時間を使わないように経緯を要領よくまとめて準備して
1時間ぐらい相談してみたら？

ちなみに、「農地法の手続義務の消滅時効」なんてのは、この件では
相手はあなたに登記手続きを求めているわけじゃないから関係がないと思うよ、
わかってると思うけど。

お礼

回答番号：No.1の「この回答への補足」に記載の 1.～3. のようにしてみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.3

akak71

＃2追加

参考URL：

http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/hudousantorihiki/torihiki11.htm

お礼

回答番号：No.1の「この回答への補足」に記載の 1.～3. のようにしてみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

akak71

農地法の手続き義務が、相手が会社であれば、5年で時効消滅するとされています。　（個人の時は、10年）
よって、仮登記等がありましても、権利は、時効消滅しています。

無償で、返還請求できます。　現実に、裁判例もあります。
このまま放置しておき、農業委員会の回復命令が発せられたら、返還請求すればよい。　その場合の金額は、0円か印鑑代程度でよいです。
相手が、承諾しなければ、裁判です。　確実に勝訴できます。

＃１は時効を考えていません。　
法律では、代金の返還は不要です。
農地は代金も全額貰うことが出来、10年たつと土地も帰ってくることになる。（周りの人から批判されるのを覚悟すればできます）　
弁護士事務所に相談を、

回答No.1

tk-kubota

その土地の部分は裁判所の評価書ではどのようになっていますか ?
おそらく、目的不動産ではない旨、記載されており、評価の対象とはなっていないと思います。
これは、金銭の授受があったとしても、農地法の許可を受けていないので、売買とはいえないと思います。
そうしますと、現在では、starkerさんの所有となります。
建物の競売価格は極端に安いのでstarkerさんが買ってもいいです。
そのうえで、その土地にまたがっている部分を取り壊し、農業委員会の命令に従えばいいと思います。
結局、内部的な解決(契約解除等々)と外部的な解決(対、農業委員会との関係)をしなければならないことになります。
私は、法定解除要件に合致しますから一方的に契約解除し、そうすれば相手に現況回復義務があるので相手の費用で収去し、対、農業委員会の問題は解決できると思います。
ただ、相手が破産状態と云うことですから、現実には難しいと思いますので、受領している代金の返還は、使用料や回復義務履行等から相殺等考えればいいと思います。

お礼

「この回答への補足」に記載の 1.～3. のようにしてみようと思います。
ありがとうございました。

補足

最初にひとつ質問内容の誤りを訂正させてください。
土地売買を行ったのは平成１０年ではなく平成５年でした。
記憶が混乱していたようです。申し訳ありません。
一瞬「時効取得」が頭をよぎりましたが結局２０年経っていないのでだめですね。

評価書では「件外土地」と表現してありました。
さらに、「公簿地目が農地で、売買に当たって必要な農業委員会の許可を得ていないため、当該件外土地の利用の権原は仮取得による実効利用と解釈した。」と書いてあります。

また、現況調査報告書の「関係人の陳述等」の欄に、Ａさんの陳述として次のように記載されています。
(「XXXの土地」は問題の土地のこと、Ｃは私の父のことです。)

　「物件６は、会社の事務所にしています。
　　物件６の建物の敷地利用について地代等の取り決めはありません。
　　XXXの土地を物件６の下屋、資材置場等に使用しています。
　　この土地はＣから平成５年に買い受けその代金を全額支払いを
　　終えており、その所有者です。
　　しかし、農地ということもあり移転登記は未了です。
　　農業委員会から農地に復するよう言われたことがあります。」

なお、これは私の推測ですが、物件明細書に「＊＊市農業委員会によれば、近く現状回復命令を行う予定とのことである」と記載されており、つまりまだ命令は出されていないということでしょうから、Ａさんの陳述にある「農業委員会から農地に復するよう言われたことがある」は法的に正式な何らかの手続きがとられていた訳ではないと思います。

これに対して「執行官の意見」の欄には次のように記載されています。
(Ｂは私のことです。)

　「物件の占有関係は、所有者の陳述及び現況から認めた。
　　物件６の下屋、資材置場等に使用されている目的外土地は、登記上
　　ＣからＢが相続によりその所有権を取得した旨移転登記がなされて
　　いる。他方、買主であるＡは、代金全額の支払いを終えたが地目が
　　農地であることから移転登記がなされていないもののその所有権を
　　取得している旨述べている。
　　目的外土地は、本件土地と一体で使用されている。」

どうやら皆様のご意見を伺うと最終的には弁護士に相談した方がよさそうなのですが、いつどういうタイミングでするのがよいでしょうか。
たとえばこのような持っていき方はどうでしょうか。

1. Ａさんに、あと４年待ってから時効取得を試みることを勧める。
2. Ａさんはお金が欲しいのでその提案は恐らく拒絶されるので、
　そうしたら「それならば法廷で決着をつけましょう。どうぞ私を
　告訴してください。」と言って様子を見る。
3. もしＡさんが告訴したら、その時点で弁護士に相談する

できれば穏便に解決したいのですが、「土地を返すから金を返して」というＡさんの要求は、金銭的にも気持ち的にも受け入れることはできません。
評価書や現況調査書に記載されている通り、Ａさんは今までずっとその土地を自分のものとして実効利用してきた訳で、それを「名義変更できなかったから・・・」と言われても、私には「いままでは税金も払わず便利に不自由なく使ってきたけどもういらなくなったから・・・」としか聞こえません。
しかし、一方で、私としては売ったつもり(売ったのは父ですが)の土地なので、それをいくら法的には可能であっても、私自身が所有権を主張するようなことは人の道にもとると思いますのでできません。
問題の土地の名義がＡさんに書き換わりさえすればよいのですが、その道も険しそうでです。

長々と書いて申し訳ありませんが、ひとつだけ質問を追加させてください。
元の質問に書き漏らしていましたが、知合いに相談したら、問題の土地は
競売の対象にはなっていないが(前述の通り)競売対象物件と一体で使用されているので、落札者になんらかの権利が発生するはずであり、競売中に私とＡさんで勝手に売買すれば(「土地を返すから金を返して」に応じれば)競売妨害で訴えられると言われました。
これはその通りなのでしょうか。

よろしくご教示ください。