農地を買い受け不適格者が買うには？

質問

競売（特別売却）で建物（農地への違法建築物です）を買い受けしようと考えています．　ここの土地が同じ担保に入っていたのですが農地のため競売に出さていません．　所有者は破産手続きに２年以上もかかっており早く免責を受けたいので土地の所有権はいらないと言いますが、私が農地買い受け適格者ではないため私の名義にすることができず、　法定地上権は成立するとの事で賃貸借契約でこの土地を利用することになります．　

(1)将来この土地の規制が外れたときに所有権を確実に私の物にするためにはどうすればいいですか？　
(2)債権者は1社なのですが建物と一緒に土地の抵当権も抹消してくれるものでしょうか？

買い受け期限が迫っていますので早く教えていただきたいです．　よろしくお願いします

回答No.1

law_amateur · ベストアンサー

農地上に違法に建築された建物と，その敷地である農地に抵当権が設定されていて，そのうち建物だけが競売にかかっているという状況ですね。

　それで，法定地上権が成立するので，とりあえずは建物を買い受けても，立ち退く必要はないということになりますね。

　「法定地上権が成立するので賃貸借契約で・・・」とありますが，法定地上権が成立する以上は，賃貸借契約の必要はなく，何もしなくても，裁判所が定める地代を破産管財人に支払ながら建物を所有するということになります。

　そこで質問ですが，

(1) 底地を確実に自分の物にする方法はありません。今の状況では，法定地上権の負担のある農地が破産管財人の手元に残りますが，これに抵当権がついてなお競売が続いている状況ですので，とてもこれが売れるということは期待できないと思われます。裁判所が売りに出していないのもそういう理由（どうせ売れない）だろうと思います。

　そうすると，破産管財人は，この農地をいずれの時期に破産財団から放棄することになりそうです。そうしないと破産手続が終わりませんから。その場合には，その農地は，破産者の物に戻ることになります。

　そこで，その農地には法定地上権が付いているわ，抵当権もまだあるわ，違法な造成だわ，で，誰も手出しの出来ない状況になりそうです。そうした場合，抵当権をつけている債権者も，（まともな金融機関なら）は訳債権を償却したいでしょうから，金融機関と交渉をして，土地の値段とほぼ見合う金額を金融機関に支払って，抵当権を消してもらい，現在の所有者（破産者）からは，ほぼタダで買い受ける（あるいは，土地の値段と見合う金額で買い受けることにするが，代金は金融機関に直説し払う）という方法しかなさそうに思います。

(2) についてですが，競売の場合に抵当権を消すのは，裁判所であって，金融機関ではありません。売れなかった物件の抵当権は自動的に消えることはありません。消すのであれば債権者との交渉になります。

お礼

とてもご丁寧な回答ありがとうございました　予算がないのでこのような物件にしようかと考えたのですが、残念ながら　今日タッチの差で他の人に買い受けされてしまいました　でも　いただいた知識は今後　大きく役に立つと思います　本当にありがとうございます　別の物件に挑戦してみます

回答No.2

tk-kubota

＞(1)将来この土地の規制が外れたときに所有権を確実に私の物にするためにはどうすればいいですか？
自分のものなら「私に所有権移転登記せよ」と云うことはできますが、相手のもので何の理由もないのに「私に所有権移転せよ」と云うことはできません。
ただし、法定地上権が設定されたとみなされているようですから「地上権設定登記せよ」と請求する権利はあります。

＞(2)債権者は1社なのですが建物と一緒に土地の抵当権も抹消してくれるものでしょうか？
任意な話し合いなら何でもできますが、強制的（訴訟等）ではできません。
今回の例では、土地（土地の所有権）は競売になっていないようですから土地の所有権に設定された抵当権は抹消されませんが（１）のように地上権の本登記ができますから所有権を取得する必要はないのではないですか。地上権は所有権と同じように物権ですから地上権に抵当権の設定はできますし、所有者の承諾なく地上権は売却もできます。

お礼

とてもご丁寧な回答ありがとうございました　予算がないのでこのような物件にしようかと考えたのですが、残念ながら　今日タッチの差で他の人に買い受けされてしまいました　でも　いただいた知識は今後　大きく役に立つと思います　皆様本当にありがとうございます　別の物件に挑戦してみます