住宅ローンの保証料が２倍

質問

この度、新築戸建の購入を検討しており、不動産屋を経由せずに自分で銀行の住宅ローンの仮審査を行いました。
前提条件としては下記の通りです。
・審査銀行は地方銀行。
・自己資金は２００万（諸費用で使用予定）
・夫は転職後４ヶ月経過。
・妻は勤続５年以上。
・夫妻は非上場企業に勤務。

その後、銀行の方から審査結果を受け、条件付で借り入れ金額は物件金額の９７％まで借り入れOKという事でしたが、下記条件がついています。
・ローンは夫妻の連帯債務で実行。
・団体信用生命保険は夫９：妻１の割合が限度。（夫１０は不可）
・優遇金利は店頭金利より全期間１．０％優遇。
・保障会社への保証料を通常の２倍の代金を支払う。（100万円当たり43,000円程度）

連帯債務は元々ペアローン（夫妻で１／２ずつで２本のローン）で予定していた為、登記や別途生命保険の額も減らせる為
問題ないかなと思っております。
金利優遇も最大１．４％まで可能だそうですが、勤続年数が少ないので、仕方ないと思っております。
私の場合は勤続年数が短く、他の銀行でもあまり相手にされない状況です。（当然ですが）

ただ、保証料の２倍というのは聞いた事ありませんし、住宅ローンの説明にもそのような事は記述していません。
この保証料の値段は妥当でしょうか？

また、連帯債務であれば、登記持分も団体信用生命保険と同様に９：１で登記すれば、夫の住宅ローン控除は
年末残高の９割が最大で控除されるという認識であっておりますでしょうか？

よろしくお願い致します。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。
保証料は申込人の信用状況で変動します。
残念ながら、現在の状況ですと保証会社もリスクを考え高い保証料を算出したのでしょう。逆に公務員や旧公社系の社員などの場合、保証料が標準より割安になったりします。
しかし、保証料は1度支払えば済んでしまうものですし、将来借り換えなどされれば、残る年数に対する保証料は返還されます。
外資のノンバンク系のように金利がリスクにより高いわけではありませんから、仕方ないですよ。
貸し付け条件ですから、納得されるしかありません。随分前ですが現在の様に銀行が自社での積極的な融資を行っていない頃は（ほぼ公庫年金融資が多かったＨ10年頃まで）は、信販会社（日本信○やオリ○）が保証会社となりその当時の保証料は、標準でその額を超えていました。ですから、私達の感覚からすれば、特段に高額な保証料ではありません。
また、現在サブプライムの影響で保証会社も今後被る住宅ローン債務の見通しから貸し付け条件は厳しくなっており、その状況からも保証料等を上げているのだと思います。先方も商売ですから割り切りましょう。

尚住宅ローン控除は、記載の例ですと3000万借入したとして初年度の控除対象は、ご主人2700万（還付対象27万）、奥様300万（3万）となります。ご参考まで

お礼

ありがとうございました。
私の状況を考えれば金利も保証料も妥当だという事が分かりました。

借り換え等した場合は、残りの期間分は返還されるという事でしたら、今は一括か金利上乗せで借り入れし
勤続年数等の条件が揃い次第借り換えというのもありですね。（手数料等かかると思いますが）

回答No.6

m_inoue222

＞どこの銀行でも審査が通らないのかと思われて印象が悪くなると言われました。

誰が言いましたか？

そもそも他の銀行で仮審査をしている事は言わなければそれまでの話です

＞保証会社を使わないローンの場合のデメリット等あれば教えて頂けないでしょうか？

契約者が滞納すれば連帯保証人に請求されます

いわゆる「身内の共倒れ」になりかねません

契約者の信用状態で契約条件は大きく変化します

私の経験しただけでも．．．住宅ローンとアパートローン

・団信．．．．．．必須
・連帯保証人．．．配偶者
・保証会社．．．．不要
・火災保険．．．．必須

・団信．．．．．．希望すれば加入
・連帯保証人．．．不要
・保証会社．．．．不要
・火災保険．．．．勝手に加入し質権設定

・団信．．．．．．必須
・連帯保証人．．．配偶者及び法定相続人全員
・保証会社．．．．不要
・火災保険．．．．必須

・団信．．．．．．必須
・連帯保証人．．．不要
・保証会社．．．．不要
・火災保険．．．．必須

お礼

回答ありがとうございます。
言っていたのは銀行の営業マンです。

なるほど、確かに身内の共倒れになってしまいますね。
連帯保証人が配偶者だけで済むのであれば問題ないと思いますが、親とかにも及ぶとなると問題ありですね。

勉強になりました。
何度も回答ありがとうございました。

回答No.5

manno1966

> 「複数銀行で仮審査を行うと保証会社の印象が悪くなるので、他の銀行へは仮審査に行かないほうが良い」と言われましたが、本当でしょうか？
聞いたことが無い。
逆に、住宅ローンは幾つか受けるのが普通と思っています。
単に自分の成績が上がるよう、客を囲い込むセールストークと思います。

> 登記は１０：０に出来るでしょうか？
登記の問題は契約者が誰か、お金を払うのは誰かと言うことです。
契約者と連帯・・者は、権利の面からは全く別ですから。
義務は同等ですけどね。

お礼

度々の回答ありがとうございます。
やはり分からないのですね。
複数仮審査受けようと思います。
登記の件については権利・義務と私にはちと難しいですね（＾＾；

回答No.4

m_inoue222

＃２です

＞仮審査した銀行より「複数銀行で仮審査を行うと保証会社の印象が悪くなるので、他の銀行へは仮審査に行かないほうが良い」と言われましたが、本当でしょうか？

うそでしょう．．．他行での「仮審査」が判るわけ有りません

私はアパートローンですが逆に「他の銀行も当たってみます」と言う事すら有りますよ（牽制のため）

高い買い物ですから少しでも条件の良い所を探すのは当たり前です

お礼

度々の回答ありがとうございます。
やはり分からないですよね。。

複数銀行で審査するとどこの銀行でも審査が通らないのかと思われて印象が悪くなると言われました。

また、別の銀行で勤続年数が短いが、審査可能かどうか問い合わせた所、「保証会社は使えないので、
保証人を立ててもらえれば可能な場合もある」との事ですが、保証会社を使わないローンの場合のデメリット等
あれば教えて頂けないでしょうか？

度々の質問で申し訳ございませんがよろしくお願い致します。

回答No.3

manno1966

> 保証料の値段は妥当でしょうか？
何の意味も無い。
属性等を基に算出したものですから、向こうはそれなりの根拠を持っている。
また、金融情勢等で変化するもの。
そういう時期なだけかもしれない。
こちらは反論する根拠を持っていない。

納得できないなら、納得できる保障料のところに巡り合うまで銀行めぐりをすればいい。

> 連帯債務であれば
契約者:連帯債務者、10:0。
と思います。贈与税の問題も発生しますので、注意したほうがいいと思います。

お礼

ありがとうございました。
私の状況を考えれば金利も保証料も妥当だという事が分かりました。

一応、他の銀行も当たってみようと思います。（無駄だとは思いますが。。）
また、仮審査した銀行より「複数銀行で仮審査を行うと保証会社の印象が悪くなるので、
他の銀行へは仮審査に行かないほうが良い」と言われましたが、本当でしょうか？

＞契約者:連帯債務者、10:0。
＞と思います。贈与税の問題も発生しますので、注意したほうがいいと思います。
これは登記の事でしょうか？
団体信用生命保険は９：１が限度と言われておりますが、登記は１０：０に出来るでしょうか？

もしよろしければ回答お願い致します。

回答No.2

m_inoue222

＞この保証料の値段は妥当でしょうか？

妥当だろうが不当だろうがそれが「契約の条件」なら文句を言えばローンが成立しないだけ

問題解決にはなりません

＞住宅ローンの説明にもそのような事は記述していません。

一般的な場合の事しか書かれていないでしょう

＞・夫は転職後４ヶ月経過。
＞・自己資金は２００万

物件価格が判りませんがその条件でローンが組める銀行を私は知りません

私は複数の住宅ローンを持て居ますがいままで保証料を求められたことはありませんね

信用の不足を充当するのですから有る意味仕方ないかも知れません

銀行によっては
・法定相続人全員の連帯保証人を求める事も有ります（某地方銀行）
・優遇金利は一切無し

そんな事もありましたね

お礼

ありがとうございました。
私の状況を考えれば金利も保証料も妥当だという事が分かりました。

＞信用の不足を充当するのですから有る意味仕方ないかも知れません
全くその通りだと思いました。