擁壁の強度について

質問

今年の春に土地を購入しました。

第一種住居地域、４０坪、けんぺい率６０％、容積率２００％です。
南北に１4ｍ、東西に１0ｍの敷地で、２方向をＬ型擁壁に囲まれ、
擁壁高さは３ｍ、擁壁の底板は３ｍほどの幅があります。
擁壁の確認済証はあります。

擁壁の強度のことや、擁壁の底板の幅が長く、底板上にのっかるよう
に家をたてる必要があること（底板を避けて家を立てるとかなり小さ
い家しか建てられません）が気になっていましたが、仲介の不動産会
社に聞いたところ、売主（造成業者）は擁壁の造成を何度もやってる
し、家を建てられないような造成をすることは考えられないし、工作
物の確認済証もとっているので問題ないと言いました。擁壁の底板の
件も、心配なら地盤改良で対応すればよく、建築会社と相談して決め
るべきことですと言いました。

第３者に擁壁の強度について調査してもらって、問題のないことを確
認の上購入するのが理想なのでしょうが、そこまで考えが及ばず、
不動産会社の言うことを信じて土地を購入しました。

その後、建築会社を決め（不動産会社とは関係のない会社）、最初に
土地や擁壁に関する資料を渡し、１ヵ月半近く間取り（木造２Ｆ建て
建坪３０坪）を考え、測量や地盤調査なども行い、見積りをだしても
らった上で契約をしました。

しかし契約直後になって、擁壁の強度が足りないかもしれない、最悪
家を建てられないかもしれないとの連絡があり、不動産会社から擁壁
に関する詳細な資料を取り寄せ、資料をみた結果、擁壁の上載荷重が
５kN/m2しかなく、このままでは強度不足で法的に無理があるとのこと
でした。

このままでは問題だが、擁壁の下の地盤の地耐力も加味してトータルで
１０kN/m2あれば問題ないとの事で、擁壁の下の地盤の資料を不動産会社
に要求しようとしているところです。（建築会社が資料を基に独自に擁壁
の構造計算をしようとしています）

質問ですが

１．建築会社に土地（擁壁）の安全性の確認の義務はないのでしょうか？
　　建築会社がリスク回避のためにも一番最初に確認すべきことのような
　　気がするのですが。問題が持ち上がってからこの長い間答えが出てい
　　ない状況で、建築会社の対応の内容や遅さが気になっています。売主
　　に直接聞けばすぐに答えがわかるような気がするのですが。
　　それとも、本来土地の安全性については売り主や買主の問題で、建築
　　会社に確認の必要性はないものなのでしょうか？
　　今色々とやってくれているのはサービスでやってくれているのでしょうか？

２．建築会社は今のままでは法的に基準を満たしていないと言っているのです
　　が、擁壁の強度に法的な基準は条例か何かで定められているのでしょうか？
　　ちなみに不動産会社も建築会社も購入した土地もすべて同じ県にあります。

３．擁壁の確認済証は法的な基準をクリアしている場合に発行されるものだと
　　思っていて、それがあれば問題ないと思っていたのですが、建築会社から
　　聞いた話だと、造成業者が提示した基準をクリアしているかどうかの証明
　　書であり、確認済証があるからといって、家を建てられるわけではないと
　　いわれましたが、そういうものなのでしょうか？建築予定の市役所に聞い
　　たところ確認済証があるのなら問題ないと思いますといわれたのですが。
　（市役所には電話でちらっと聞いただけですが）

４．擁壁の強度に法的に問題があった場合ですが、土地の費用を全額取り戻せ
　　る可能性はありますか？

回答No.5

kent5555

質問日より一月過ぎていますが、未だに困っているようでしたら役立ててください。

＞１．建築会社に土地（擁壁）の安全性の確認の義務はないのでしょうか？
●専門家（建築のプロ）としての責任は有ります。
特に建築士で有るならば、建築士法第２条の２（職責）「建築士は、常に品位を保持し、業務に関する法令及び実務に精通して、建築物の質の向上に寄与するように、公正かつ誠実にその業務を行わなければならない」とあります。（擁壁（工作物）は別だと言う建築士がいたら残念ですが）
(1)建築会社の対応を良い方に解釈すれば、擁壁の強度不足を黙認ぜずに安全な住宅を目指している誠実な業者、となります。がしかし、
(2)悪く解釈すれば、擁壁の強度を立証しないと建築物確認申請が通らない状況になってしまい困った、となります。
建築会社の不手際が明らかであれば、追加費用は拒否できます。浪費した時間は戻りませんが・・・

＞２．建築会社は今のままでは法的に基準を満たしていないと・・・
＞３．擁壁の確認済証は法的な基準をクリアしている場合に発行・・・
●技術に関することなので、同時に答えます。
擁壁は２ｍを超えると工作物確認申請が必要となります。根拠法は建築基準法となり全国統一です。申請の際、構造計算書を添付しているので、確認済証（確認申請書の副本付き）を見ることによって強度等を知ることが出来ます。買主は売主（造成業者）に「副本をください」と請求出来ます。
確認済証は、設計の適否を確認し、適合しているとのお墨付きです。
（設計内容で、チェックすべき項目はオッケーだよの証）
検査済証は、施工の監理状況の適否を検査し、適合しているとのお墨付きです。
（見えるところはオッケーだよ、見えないところは監理者（建築士等）が大丈夫だよと宣誓しているから、オッケーとするよの証）
検査済証があるのは、良いことです。が、監理者の能力や誠実性に影響されます。

造成業者と建築業者の温度差は、「設計するときに上載荷重を任意に設定できる」ことにあると思います。
大まかな条件設定ですが、
５ｋＮ／ｍ２→駐車場として利用～木造平屋建の範囲
１０ｋＮ／ｍ２→小屋裏利用の木造２階建まで
１５ｋＮ／ｍ２→木造３階建、となります。
（小ネタ：造成後の建築計画が不明なときは、１０ｋＮ／ｍ２と設定するのが、平成１０年頃までは主流でした。現在は１５ｋＮも増えています。）
造成業者の設定が低かったと感じます。しかし、杭基礎や建物の配置などの設計しだいでは、５ｋＮ／ｍ２でも２階建は可能です。

４．土地の費用を全額取り戻せる可能性はありますか？
●訴訟等を考えると、擁壁補強か、建築物を軽くする（瓦→金属屋根に変更、擁壁に近いところは平屋建）か、杭基礎にするなどの技術的解決が良いと思います。

長文となり失礼しました。この回答が役に立てば、幸いです。