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擁壁のある土地の地盤改良について

初めて質問します。 擁壁のある全戸13戸の開発地をハウスメーカーの紹介で購入し、木造の自宅建設を予定している者です。 土地の形は南北11m×東西10mのほぼ真四角の土地で東側が開発道路で土地とはほぼ同じ高さ、西側に4mの擁壁、底盤も同じ長さのL字型擁壁でその部分は盛り土となっています。 開発は昨年ですが、土地を仲介した不動産会社、土地を開発した売り主に聞いたところ「本開発地の擁壁建設を行った際は、岩盤の地山を造成している。擁壁上の盛り土以外はすべて岩盤で底板の真下もすべて岩盤に接している。」との回答があり、地盤改良は必要ながらも、さほどの負担はないものと安心し、この土地の北側約3/4に東西にまたがる形でほぼ正方形の家を建てるつもりでいました。 ハウスメーカーの方で擁壁工事の書類を精査し県の建築基準等、構造に問題がないこと、売り主の言は嘘がないことを精査した上、SS法で地盤調査を行いました。私が目で見ただけでも確かに擁壁上の盛り土以外は岩盤が表面に出ているのが分かり、SS法による地盤調査時も岩盤側は測定ピンが何度打撃を加えても20センチほどしか入らないぐらい堅い岩盤であったことを自分の目で確認しています。 間取り確定後、ハウスメーカーから「地盤改良工事の見積もりが200万を超える」との回答があったことから、不審に思い、なぜこんな高額になったのか質問したところ、「擁壁側に14本鋼管杭を底盤の上にのせる形で打ち、岩盤側もすべてのバランスを取る意味から、大きな木ねじのような杭を18本打つためこのような金額になった。」と答えたことから、納得できず直接この土地を仲介した不動産会社に確認したところ、「お宅以外の他の土地はすべて擁壁の有無にかかわらず、住宅建設に際して地盤改良は行うことはない。この中にはすべて盛り土のみの土地も含まれており、それでも10年の地盤の保証もでてすべての土地で建築確認もとれている。ハウスメーカーの回答には疑念が残るので地盤調査の結果書をハウスメーカーから受け取り見せてほしい」との回答がありました。 いったいどっちを信じていいのでしょうか。子供の転校のこともあり、時間は余りかけられない現状があるため困っています。 よろしくお願い致します。

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noname#78261

岩盤だけに盛り土部分との強度落差が大きく不同沈下が起きる。 という判断ならば別に疑念はありません。 岩盤の時には岩盤だけにのるように計画するべきではないでしょうか。 「お宅以外の他の土地はすべて擁壁の有無にかかわらず、住宅建設に際して地盤改良は行うことはない。」岩盤の上だけに計画するとか、均一で岩盤の上によく締め固めた盛り土ならベタ基礎で十分持つことも考えられます。 「この中にはすべて盛り土のみの土地も含まれており、それでも10年の地盤の保証もでてすべての土地で建築確認もとれている。」建物の計画が均一な地盤上ならそれもありえます。建築確認が取れていることは木造2階程度であれば地盤調査義務はあっても申請時に報告する事はあまりないので確認が下りていることが地盤に対しての対策が正しいという証明になるわけでもないです。 「ハウスメーカーの回答には疑念が残るので地盤調査の結果書をハウスメーカーから受け取り見せてほしい」不動産屋は不動産屋。実に地質の専門がいるわけではないので見たところで解析できるわけではなく。他の結果とどうしてそんなに違ったのか見ておきたい程度の話だと思います。 造成方法や、他の計画内容が見えないので両者の話はそれぞれに特段うそがあるとはいえないでしょう。

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質問者からのお礼

わかりやすい回答どうもありがとうございました。 不動産会社、ハウスメーカー共に言っていることはさほどウソはないのですね。 この土地は南北が隣地で東側が開発道路、西側が擁壁となっているので、土地の北寄りに東西にまたぐ形で家屋の建設をする必要があり、岩盤だけに建物を乗せることは非常に難しいです。 ただ、私は今ハウスメーカーの主張である、「バランスを取るため擁壁以外の岩盤にも杭を打つ必要がある。」という点には未だ納得がいきません。 素人考えで言うのもおかしいかもしれませんが、杭を打つのは軟弱地盤の擁壁側だけで良いのではないか、強固な岩盤に基礎が乗るのは問題があることなのか、せっかく表面にある岩盤を使わない手はないのではないか。と思うからです。 この考え、誤りでしょうか? 再度で大変恐縮ですが、ご教示頂ければ幸いです。

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その他の回答 (4)

  • 回答No.5
noname#40979

No.3ですサイドレスします。 JIOの検査を受けると言うことが何故発生するのか? メーカーが設計して施行しますが、施工者が検査をすると一寸した不具合は見逃す危険性と可能性があります。そのためには施工者と検査機関は別の方が良いのです。 そこで、色々な企業が出資してJIO(日本住宅保証検査機構)が誕生したのです。 この会社に住宅性能検査を依頼するHMは、此処で得られた結果でJIOでは10年止まりですが、10年20年保証と言うHM独自の保証をつけるわけです。 そのためには検査は厳しくしないと、万一甘くした場合に不具合が出ては困るからです。 尤も、JIOに頼らず全て自社検査するHMもあります。保証はHMが行うのですから、自社検査でJIO以上に厳しく検査することで、長期保証できると言う考え方です。 どちらにしても、HMが保証するためには厳しい検査が必要だと言うことです。

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質問者からのお礼

なるほど、やはりどのみち厳しいのですね 値段と工法については後日、HMに訪ねてみます。 ありがとうございました。

  • 回答No.4
noname#40979

No.3です。 岩盤の深さ、硬さや形状によって杭は変わって来ると思われますが、質問者さんのHMが言う杭は、杭が短いために岩盤に突き刺す杭だと思われるため、値が張るのかもしれません。 もう少し工法を検討してもらうように話されては如何ですか? 工法は色々あるので、そのHMが言う工法がベストであるかどうかの判断は出来ません。 地盤改良は建設業者に改良そのものが一任されるため、HMによっては実施しないメーカーもあると聞きます。 しかし、仰るように擁壁側だけでも施工すれば良いようには思えますが、磐石を期すためにHMが岩盤側も実施しようとしているので、質問者さんの場合には、そのHMと十分話されることが必要だと思います。

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質問者からのお礼

ありがとうございます。 今、HMの方から電話があり、「設計責任者の話によれば、地盤改良とボーリング調査も実施するので、この値段になっている。」とのことでした。 また、基礎の保証をする機関が「JIO」という基準が厳しい機関なので、より確実な地盤改良が必要とのことでした。 後日、この設計責任者から、これまでの経緯とこの工法の必要性について説明を受けることになりました。 このときに工法について検討して頂くよう言ってみます。 しかし、「JIO」ってそんなに厳しいのでしょうか。 ご存じでしたら教えてください。

  • 回答No.3
noname#40979

そのHMの言うことは尤もだと思われます。 擁壁側は4m以上盛り土していることですし、鋼管杭を入れるという考えは正しいでしょう。但し、家は7mほどの長さだと思われますのでその基礎に14本の杭を打つと言うのは、岩盤側の杭の数18本に比べると多過ぎるようにも思われます。(複列なら納得できる) 大手のHMなら建築物の20年保証など自社での保証をするためには、基礎工事が磐石でないとダメだと言う会社は多数あります。 但し、それだけの改良工事で200万円は一寸疑問が残る金額です。 我が家は8mの柱状改良(セメントコラム)の中に、更に鋼管杭を打ち込むと言う工法で52本の施行をしました。その金額は170万円ほどでしたので、質問者さんの場合が少し割高ではないかと思います。 世間相場は分かりませんが当方は愛知県です。 一度値引き交渉されたら如何ですか?

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質問者からのお礼

ありがとうございます。 今一度HMに工法を確認し、値段についても交渉してみるつもりです。 ただ、HM曰く擁壁側、岩盤側の両方に杭を打たなければならないとのことで、私は、軟弱地盤の擁壁側に鋼管杭を擁壁の底盤まで打ち込み、岩盤側は堅いのでそのままべた基礎を敷けば問題ないように思っていますが、この考えは誤りでしょうか? 値段についても、岩盤側の杭が特殊工法になるため、高額になり、そのため値段が上がってしまうとのことでした。

  • 回答No.2
  • qtjps4
  • ベストアンサー率17% (81/459)

半分豆腐の土地と半分鋼鉄の土地に 豆腐に杭打ち込んで強くしても 豆腐杭と鋼鉄の土地とのバランスが とれない?からでは? 実際地震などが起きないと分らないだろうけど どうなんだろ・・

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質問者からのお礼

丁寧なアドバイスありがとうございます。 なるほどですね。よく分かります。 ただ、擁壁側の鋼管杭は底板まで達するまで打つそうです。 その上、岩盤にも杭を打つとのことで、この点が納得いかないわけですが・・・・・どうでしょう。疑問は残るところです。

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