マンションの建替えの為の必要な敷地を転売された。

質問

108戸のマンションに住んでいます。
築41年で今年管理組合の理事になりました。
建替えの話の前に少し調べてみようと思い、登記簿謄本と公図それに
建築確認履歴に売り出し時のパンフレットを取り寄せました。
見比べてみるとおかしな事が幾つか見当たります。
(1)登記簿謄本に記載されている延べ床面積より建築確認履歴の延べ床面　積が小さい。
(2)建築確認済書が発行されていない。
(3)登記簿謄本の延べ床面積に記載されている面積が実際施工されているが、必要な敷地面積部分が管理会社の所有になっている。
(3)建替えに必要とされる筈の土地の一部が転売されている。
(4)の土地は北側部分に当たる。

問題点を整理して確認して行こうと思うのですが、あまりに想定外の
状況なので、なにからすればよいのか・・・・。
詳しい人がいらっしゃったら教えてください。

回答No.4

kamaryu

古いマンションではこのようなケースが結構あります。

＞(3)について、販売会社がマンション販売時に土地の所有権を移動
　　していませんし、登記簿借地権もついてはいませんでした。
貴方がお買いになった時の売買契約書等の書類はありますか？
購入したのが建物（部屋）だけだという契約になっているのか、土地の所有権（持分）が無いという説明があったのかが問題になります。
土地がマンション所有者のものであると信じるに足りる証拠があれば、現在の所有者に所有権移転を要求できるかもしれません。

(4)について、以前当マンションの通路として使用されていた土地を
　　当時の理事長に話をして転売許可をもらったようです。
　当時の理事長は、事情に詳しくなく簡単にOKしてしまったようです。
誰が当時の理事長に許可を貰ったのか解りませんが、マンション所有者に所有権があれば理事長がＯＫしたとしても転売はできません。
もともと、そこも他の土地と同じく管理会社（分譲会社？）の名義だったのでしょう。
他のマンションで、消防法上の通路を分筆されて転売されたという話を聞いた事が有ります。

＞公図上3つ筆があり、この3筆の敷地面積でマンションが建設されたと
思われます。
これは登記簿を見ないと解りませんが、竣工・販売してから分筆して転売するケースが多いです。

まだ、法の整備も整わず、マンションという名の建物を共有するということに慣れていない時代に、多くのデベロッパーが無責任な販売を行った結果、様々な問題が起きている訳です。

本当のところは資料を見ないと結論が出ませんので、できる限りの資料を持って、地域のマンション管理士会にご相談ください。

希望が有るとすれば、土地の所有者が管理会社という事ですから、取り戻せる可能性が有るかもしれません。
転売された土地も誰が行ったかによっては、手を打てるかもしれません。

逆に一つ気になったのは、土地の所有者が管理会社という点です。
この会社がどういう存在（地主？デベロッパー？それとも）なのかということと、管理会社として登録された業者なのかと云う所です。
マンションの土地を所有している管理会社と云うのは、聞いた事が有りませんので、まともな会社では無いだろうという勝手な憶測ですが・・・

お礼

ご回答有難うございます。
＞地域のマンション管理士会にご相談ください。
とはどんな組織化調べてみます。