マンションの建替えの為の必要な敷地を転売された。

質問

108戸のマンションに住んでいます。
築41年で今年管理組合の理事になりました。
建替えの話の前に少し調べてみようと思い、登記簿謄本と公図それに
建築確認履歴に売り出し時のパンフレットを取り寄せました。
見比べてみるとおかしな事が幾つか見当たります。
(1)登記簿謄本に記載されている延べ床面積より建築確認履歴の延べ床面　積が小さい。
(2)建築確認済書が発行されていない。
(3)登記簿謄本の延べ床面積に記載されている面積が実際施工されているが、必要な敷地面積部分が管理会社の所有になっている。
(3)建替えに必要とされる筈の土地の一部が転売されている。
(4)の土地は北側部分に当たる。

問題点を整理して確認して行こうと思うのですが、あまりに想定外の
状況なので、なにからすればよいのか・・・・。
詳しい人がいらっしゃったら教えてください。

回答No.4

kamaryu

古いマンションではこのようなケースが結構あります。

＞(3)について、販売会社がマンション販売時に土地の所有権を移動
　　していませんし、登記簿借地権もついてはいませんでした。
貴方がお買いになった時の売買契約書等の書類はありますか？
購入したのが建物（部屋）だけだという契約になっているのか、土地の所有権（持分）が無いという説明があったのかが問題になります。
土地がマンション所有者のものであると信じるに足りる証拠があれば、現在の所有者に所有権移転を要求できるかもしれません。

(4)について、以前当マンションの通路として使用されていた土地を
　　当時の理事長に話をして転売許可をもらったようです。
　当時の理事長は、事情に詳しくなく簡単にOKしてしまったようです。
誰が当時の理事長に許可を貰ったのか解りませんが、マンション所有者に所有権があれば理事長がＯＫしたとしても転売はできません。
もともと、そこも他の土地と同じく管理会社（分譲会社？）の名義だったのでしょう。
他のマンションで、消防法上の通路を分筆されて転売されたという話を聞いた事が有ります。

＞公図上3つ筆があり、この3筆の敷地面積でマンションが建設されたと
思われます。
これは登記簿を見ないと解りませんが、竣工・販売してから分筆して転売するケースが多いです。

まだ、法の整備も整わず、マンションという名の建物を共有するということに慣れていない時代に、多くのデベロッパーが無責任な販売を行った結果、様々な問題が起きている訳です。

本当のところは資料を見ないと結論が出ませんので、できる限りの資料を持って、地域のマンション管理士会にご相談ください。

希望が有るとすれば、土地の所有者が管理会社という事ですから、取り戻せる可能性が有るかもしれません。
転売された土地も誰が行ったかによっては、手を打てるかもしれません。

逆に一つ気になったのは、土地の所有者が管理会社という点です。
この会社がどういう存在（地主？デベロッパー？それとも）なのかということと、管理会社として登録された業者なのかと云う所です。
マンションの土地を所有している管理会社と云うのは、聞いた事が有りませんので、まともな会社では無いだろうという勝手な憶測ですが・・・

お礼

ご回答有難うございます。
＞地域のマンション管理士会にご相談ください。
とはどんな組織化調べてみます。

回答No.3

TAKESHIDA

少々理解できない部分もありますが、
１.これはあまり気にしなくて良いかと思います。
２.本当に発行されていないのか、行政に確認してください。
３.敷地権自体が所有権ではなく借地権なのかもしれませんね。契約書をご確認ください。
４.４１年前から建て替えについて何かしらの契約事項があったのでしょうか。建て替えについては通常ですと、将来の規制により容積率、建蔽率の変化等により同じ環境での建て替えが出来なくなる事を確認されているのが普通です。当然に管理組合理事会等で話し合っていく内容であり、意味が理解できません。既に議決権、持分4/5の賛成を得て敷地の買い増し等、話が進んでいるのでしょうか。

補足

ありがとうございました。

回答No.2

noname#203300

>　あまりに想定外

　てか、不動産売買で１）～３）は売買契約前に調べるのが当り前と思っていました。私はマンションの売買は経験ありませんが、土地建物の購入の際は必ず確認してきました。

　今は不動産不況でどこも売れるものは売って現金に換えたいでしょうから『北側部分に当たる』土地も売られてしまったのでしょう。それが困るなら前以てマンションの住民が買収しておくべき土地のはずです。或いは最低でも『当該土地を売却する場合は管理組合に前以て通告する』の一文くらいは念書を取っておくべきだったでしょう。そんな念書でもあれば取引にクレームをつけることも出来るでしょうが、きれいな登記簿での取引では文句も言えません。
　もっとも、細長かったりで、その土地の利用価値が無いなら、将来的には管理組合（＝マンション居住者）に高値で売ろうとする『深慮遠謀』かも知れません。築４１年ではいずれ建替えも視野に入ってくるでしょうから、その土地の買主からすれば結構良い“投資”になるでしょう。

　結局今になって施工・販売業者に苦情を持っていっても、『お宅はそれだけ安くマンションを買えたのだから・・・』と言われることになると思います。

補足

ありがとうございました。

回答No.1

putidenny

先ず、管理組合の理事会で議題として取り上げましょう。
次に、分担を決めて事実関係の調査をする必要があります。
建築や不動産に詳しい人がいれば、その部分はその人に担
当してもらいます。
　(1)については、登記簿謄本床面積と建築確認床面積とは
　　測り方が違うので必ずしも一致しません。
　(2)については、検査済証が出ているかも確認します。
　(3)については、建物の敷地は必ずしも建築主所有である
　　必要はなく、借地でもよいことになっています。
　(4)については、土地の一部が、いつどのような経緯で転
　　売されたのか、分譲後か分譲前か、分譲後であれば、
　　管理組合の決議など正当な手続きが踏まれているか等を
　　調べます。
建て替えについても、どのような形で決められているのかを
確認します。
調査をすると、ある程度の疑問は解決すると思いますが、土
地売却と建替え計画の核心部分については管理組合で議論し、
管理規定に定める手続きに従って総会に図ることになります。

補足

ご回答有難うございます。
(2)については、確認検査に通る物が出来ていないので
　検済みがおりるない筈です。
　理由：確認申請延べ床面積より建築物の延べ床面積が大きいため。
(3)について、販売会社がマンション販売時に土地の所有権を移動
　　していませんし、登記簿借地権もついてはいませんでした。
(4)について、以前当マンションの通路として使用されていた土地を
　　当時の理事長に話をして転売許可をもらったようです。
　当時の理事長は、事情に詳しくなく簡単にOKしてしまったようです。

論点が不明確で申し訳ありません。

公図上3つ筆があり、この3筆の敷地面積でマンションが建設されたと
思われます。
しかし、販売時2筆分の土地所有権が移動しておらず、そのまま41年経過してしまっています。
※内の1筆は8年前に転売されています。