抵当権抹消時の売主の残債について

質問

抵当権付住宅の購入の契約を交わし（手付金支払い済）ております。
引渡と決済を同時に行います。
当方（買主）は現金にて売主の銀行口座へ振り込む予定です。
売主には残債があります。
売主は現金で残債を決済すると言っています。

売主が引渡時までに現金の用意ができるようであれば、
【１】引渡日以前に残債分の返済をしておいてもらうことは可能でしょうか？当日同時でなければならないのでしょうか？

返済ができない（してくれなかった）場合
【２】　当日、売主の口座の残高に残債分があることを確認してから、当方（買主）が振込みをすることは可能でしょうか。
同時決済できず、当方のみの支払いになってしまうことを危惧しています。
ご回答、よろしくお願いいたします。

回答No.3

nonbay39

１．もし残債分の現金をもっていれば不可能ではないでしょうが、あなたが絶対に契約破棄をしない保証が無い以上、手付け額が低かったり残債が多ければ原則無理な相談です。
　あなたが残債分を手付けとして入れてあげるのならば別の話でしょう。

２．仲介業者も司法書士も銀行も携わっているのならば、あなたの支払ったお金を持ち逃げされる可能性はあり得ないと言って良いでしょう。

＞売主は現金で残債を決済すると言っています。
　その現金と言うのはあなたからの入金のことを示しているのではないでしょうか？だとするとあなたから先に入金がなければ、残債の処理が出来ず、抵当権を抹消してあなたに所有権を移すということは無理になるでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございました。お礼がおそくなりすみません。
１　そうですね。売主から見れば当方の支払も不確実に思われているかもしれません。もちろん当方の支払準備はできておりますが。
２　いただいたお言葉に安心しました。

補足

＞その現金と言うのはあなたからの入金のことを示しているのではないでしょうか？
売主が現金で決済するというのは、当方の支払代金でも不足する債権分のことです。
わかりにくい表現で申し訳ないです。

回答No.2

noname#203300

通常の取引では相手方の債権者（銀行？）も取引に同席して、司法書士が買い手に名義変更が出来るように双方から書類を預り決済します。これは全て仲介の業者さんかローンを組むならその銀行が手配してくれるでしょう。
　仲介の業者さんがいない相対の現金取引の時は、こちらの司法書士に同席をお願いし、その方が同じようにしてくれるはずです。
　どちらも同席せずに買い手と売り手だけでは書類の不備もわかりません。担保設定の解除は無論、一枚の書類の不足でも名義変更が出来ないことになりますので、売り手の出方によっては裁判沙汰にまでなりかねません。危険な取引になるでしょう。司法書士も不動産屋さんもそれ相応の手数料が必要ですが、『ただでお金を取るのは詐欺師とお国だけ』ということです。

お礼

引渡決済場所は売主の債権のある銀行となる予定ですので、銀行の方も同席されるのか仲介業者に確認したいと思います。
不動産の購入が初めてのため、不安ばかりですが、司法書士の方にお任せし、滞りなく無事に引渡を終えたいです。
ご回答ありがとうございました。

回答No.1

0621p

決済日以前に残債分の返済をしてもらっても、決済日当日に返済でもいいですが、いずれにしても決済の場所に売主側の債権者に抵当権抹消書類を持ってきてもらい、抹消書類を確認してから支払うのが常識です。支払いも売主の口座ではなく債権者に支払うものです。抵当権抹消書類は司法書士が確認してくれます。
仲介業者はいないのですか？そのあたりの段取りはしてくれないのですか？

お礼

ご回答ありがとうございます。
仲介業者はおりますが、売主に残債があるというのが不安で質問させていただきました。
引渡時には司法書士も同席する予定となっておりますので、書類の確認は間違いなく行われるかと思われます。