戸建て売主の瑕疵責任の範囲について

質問

築１５年一戸建ての売却が不動産屋の仲介で成立し、
不動産屋、買主立会いの下、無事引き渡しが終了しました。
しかし２週間後、給湯器が壊れている旨の連絡を受けました。

メーカーの調査では「寿命」「修理不可能」との回答でした。
買主は「設備表に給湯器使用不可と書いてなかったので、
使えないのは契約違反である」
「売主が交換費用を全額負担するべき」の一点張りです。

当方は買主の心情を考慮し、すぐに工事を手配したのですが、
全額売主負担というのは到底納得ができません。

１．引渡し前日まで使えていた給湯器が引渡し後に壊れた場合
　　売主が全額負担する必要があるのでしょうか？
　　こちらは同じレベルの新品を手配しました。

２．引渡し時には不動産屋が必要ないということで、
　　ガスのチェックは省略しました。
　　これは一般的なことでしょうか？
　　また、省略した不動産屋の過失は問えるのでしょうか？
　　金額を負担させることはできるのでしょうか？

以上、２点回答のほど宜しくお願いいたします。

回答No.2

noname#39684 · ベストアンサー

■「現状渡し」という文言があったかどうかです。壊れているかどうかを全ての設備について書くことなど不可能ですのです。ですから「○○以外は現状渡し」「現状渡し」という言葉が使われているのです。

■買主は15年経った物件であることを承知で買うわけですので、当然電気機器はガス給湯器も含めて寿命に近いことを知っているのです。ですから、「現状渡し」ということで契約したのであれば、たとえ3日後に壊れたとしても売主に責任はありません。

■買主は、その点も考慮して買っているべきなのです。

■もし「現状渡し」の言葉があれば、給湯器を手配してしまったのは問題でしたね。後から金額を負担させるのは難しいので、最初からつっぱねたほうがよかったでしょう。これに味をしめて、いろいろ文句を言ってくる可能性があります。

補足

ご回答ありがとうございます。

■「現状渡し」という文言は見つけられませんでした。しかし、設備表は提出いたしました。給湯器は「有」としています。引渡し完了日から７日以内に請求を受けた故障・不具合にかぎり責任を負うものとなっています。今回の請求は８日以上経っての請求でした。

■私も資産価値のない給湯器を修理不可能という理由だけで新品に交換することは抵抗があります。もちろん、売主の費用全面負担というのは納得していません。

■買主は、「すぐに使えるようにしろ」の一点張りです。

■とりあえず、工事費用は私たちが立て替える形で工事業者に支払い、あとから買主、仲介業者を交えて費用分担を決めたいと考えています。費用分担に応じない場合は、小額訴訟で公的な判断に持ち込むのもやむなしと考えています。

回答No.6

yuwa

始めまして。
不動産会社を営んでおります。
物件の引渡し2週間後に給湯器が壊れているという事ですが、私の解釈では「売主の責任100%」という事は無いと考えます。
まず、「売主の瑕疵担保責任」ですが、「瑕疵」と言うのは物の傷・通常起こり得ない事を指します。
15年間使用していた給湯器が引き渡し後2週間経って壊れた事が通常起こりえない・売主の責任になるでしようか。
次に、仲介業者が「引渡し時のチェックは必要ない」と言うことですが、この点が問題発生の基点では・・・。
やはり、買主にしても高価な買い物をする訳ですから、
その間を取り持つ仲介人が最善の注意義務を払う必要は有ります。
所有権移転(決済)の数日前に、所有者が引っ越しを終えた時点で、売主・買主・仲介人が立合い、最終確認をすべきだったと思います。
結果論ですが、その時点で問題点等が発見できれば「感情のぶつかり」は回避出来る可能性は大です。
この最終確認を省略した仲介人にも当然の過失は有ると考えます。
話は前後してしまいますが、新品の給湯器代は売主単独の負担は酷です。
その費用の分担という事で、仲介人を通じて買主方にも多少の負担を要請しては如何でしょうか。当然、仲介人も負担する事を前提に。

お礼

お礼が遅くなって申し訳ありません。ご回答ありがとうございます。

私が期待していたアドバイスです。逆に言えば、私と同じ意見を聞きたかっただけなのかもしれません。
・仲介業者には費用分担の話はしています。
・買主には冷静になるのを待って費用分担の話をする予定です。
・消費者センターや弁護士にも相談しています。
法で武装準備をしつつ、情での円満解決を期待しています。

多くの人の意見を拝聴したいので、今週末まで回答を受け付けたく思います。
よろしくお願いいたします。

回答No.5

momoko3

プロパンガスだと、ガス屋さんが無償で給湯器を取り替えてくれるところが最近増えていますよ。都市ガスなら無理ですけど。但し、それなりの割引はしてくれます。ぜひ仲介業者から、ガス屋へ頼んでもらう方が安くすむのではないでしょうか。私は不動産業者ですが、今回のようなケースを何度となく経験しております。買主の気持ちも確かにわかりますが、この場合、設備の故障ですので、一般的な考えでは、修理負担は買主になります。しかし、noririn_2005さんのように良識がある売主さんであれば、解決はそんなに難しくないと思います。この問題は、すべて仲介業者へ任せるべきです。なぜなら、このような問題が起こったときのために仲介をお願いしているのですから。そして、金額的な面で言えば、5万円～20万円の範囲のことですので、仲介業者は、ガス屋と年間たくさんの取引をしているでしょうから、多少の無理は利くものです。中古住宅の仲介の場合、このようなトラブルを想定した契約書を交わすのが、ほとんどですから、この業者はあまり慣れていない業者だったのでしょうね。解決策の提案として、３割売主、４割業者、３割買主なんてのは、どうでしょうか？業者に提案してみてはいかがでしょうか？

補足

ご回答ありがとうございました。

私の仲介業者はダメでしたね。大手の仲介業者なんですけど・・・メーカー配下の工事業者を手配しただけでした。値段が高く、最終的には私どもの方で手配しました。工事代は半額以下になりましたよ。

負担の分担は４割業者は納得しますが、買主は新品の給湯器を手に入れたわけですから６割負担くらいが妥当じゃないでしょうか？
売主の負担が０になってしまいますけど（笑

回答No.4

nachiguro

こんにちは
内容を拝見させて頂きました。
冷静に判断いたしますとポイントは

・契約書に現状渡しが記載されていない
・文化的な生活維持（ある意味ライフライン）の設備問題

こうなると、買主は意地悪く見れば契約書の内容を精読した上で、盲点を突いていると私は判断いたしました。
理由としては入居時点若しくは入居前に、ガス開通の確認を行うのが通常の考えだと思い、その時点で通常は売主若しくは契約した不動産会社に報告するのが通例でありますから。

しかし、ガス・水道・電気等のライフラインとなると少額訴訟で買主を訴えるのも一つの手だとは思いますが、売る時点での設備チェックを怠ったという側面から、民法第６４０条の善管注意義務違反に抵触しているとのことで切り返してくる可能性は充分にあります。
また地方自治体の不動産相談協会に相談し、そこをバックにつけてくることも充分に可能性が充分にあります。

その場合、売主として一番怖いのは“ブランドイメージの失墜”なのではないのでしょうか？
例えば、部屋のクロスが汚れていた等でしたら、なんとでもなりますが…
私なら契約書を作成した仲介業者の重要事項説明違反を第一に考え、そこに支払わせますが（勿論会社自体の取引状況にもよりますが…）

お礼

ご回答ありがとうございました。

私は責任の重さが　仲介業者＞買主＞売主　と考えています。
小額訴訟は最後の手段ですよね。現時点では考えていません。
丸く解決できることを期待します。ただ、覚悟だけはしています。

買主さんがインテリクレーマーの可能性があるのですか？
これからもクレームを小出ししてくるのでしょうか？
考えただけで怖いですね。

回答No.3

gamigami

瑕疵というのは「目に見えないところ」の話であり、
見て確認できるものは買主はしないといけません。
ということで省略した買主の問題でしょう。
また、他の皆さんのとおり、仲介物件のほとんどは「現状有姿」での引渡しですので、
契約～引渡しの間に壊れたのならば直してあげないといけないのですが、引渡しのときに使える状態であれば費用負担には応じなくてもいいです。
ということで、手配自体も取り消すほうがいいんじゃないでしょうか。

補足

ご回答ありがとうございました。
説明不足で申し訳ございません。No.2　ponsuke04さんに対する補足を参照ください。契約書を精読しましたが「現状渡し」の文言は見つけられませんでした。

また引渡しの立会いでは、ガスが閉栓されていたため仲介業者の判断で、売主買主合意の上、ガス関係の確認は行っていません。

買主様は風呂にも入れない状態が続いており、立腹されています。私としては誠意ある対応をすることにより、後の費用分担もスムーズにいくと考えています。
従いまして手配の取り消しは考えていません。

ただし、私たちの誠意を最後まで理解していただけない場合は小額訴訟で完全決着をつける覚悟はあります。

回答No.1

R48

契約に「現状渡し」の表現があれば買主の全額負担と思います。
２週間使えていたなら心情的なものは別にして責任はないと思いますよ。
ただ、１５年だったら給湯の寿命を考慮して、事前に交換してあげたほうが親切だったかもしれません。

瓦斯のチェックはガス会社が開栓のときに行いますよね、専門外の人の立会いは不要なのではないでしょうか。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
参考にさせていただきます。