• ベストアンサー
  • 困ってます

中古マンション、契約後に売主が自己破産したら?

中古マンションの購入の契約を数日後に控えています。 ここに来て不安になったのは、万一売主さんが契約から残金決済(引渡し)までの間に自己破産した場合に、契約金(手付金)はどうなるのか、ということです。今回の売主さんは、現在わかっている情報だけから考えるとその可能性が「低いけれどないわけではない」人です。 ちなみに、購入しようとしている物件に抵当権は設定されていますが、今回の購入金額よりはるかに少ない金額です。残金決済すれば抵当権ははずせるはずですが、ただ、仮に他に借金の山があったりして残金決済する前に自己破産されてしまった場合に、今回の売買契約と契約金はどうなってしまうのか、ということを心配しています。 教えていただきたいのは、「手付金は売主が破産した場合はだいたい戻ってこないものだ」ということ(不動産購入にはつき物のリスク)なのか、それとも、「そういうリスクはあるが、その場合は通常任意売却などになるのでたいていはそのまま残金決済して取引を終えることができるものだ」ということなのか、「契約は解除になるが、手付金は他の債権に優先して返してもらえるのだ」ということなのか、というようなことです。 ご経験者だけでなくこういった件に知識をお持ちの方がおられましたらよろしくお願いします。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数4
  • 閲覧数594
  • ありがとう数15

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.4
  • mahopie
  • ベストアンサー率64% (563/872)

仮定の質問という前提で、以下はある程度アバウトに記載しています。 1. 契約が成立している以上、本人に代って破産処理を行う破産管財人(弁護士)が、契約履行義務を承継するので、そのまま売買をするか、解約してペナルティ(手付倍返し=破産手続後に負担する債務)を負うかの判断をする。(裁判所の許可も必要だが) 2. 破産者の所有する不動産はいずれにせよ売却処分(競売・任意売却)して債権者に分配する必要があるので、既に売買契約が成立しており契約金額が妥当なら、破産処理上は契約通りに売買を済ませて、残代金を債権者に分配した方が賢い選択肢になる。(抵当権者が優先回収した上で余剰あれば一般債権者が分配する) 3. 売買金額が妥当でない(売主と買主が結託して他の債権者を害しようとするケース)場合には、破産法や民法による否認・詐害行為取消のプロセスを取ることがあるかもしれない。 4. 尚、抵当権付の債権者の権利は別除権として、債権者主導で破産管財人の関与なしで競売処分される事も有りますが、結論としては同じ事になります。 5. 手付金の業者による預かり行為については、破産だけに関わらず、手付金を売主が流用(事業・浪費・買替物件への資金他)してしまうことで、いざ最終決済段階で担保権を解除できる返済が成されないというリスク回避の為の便法のようです。 6. 同様のリスクは、契約成立後に所有者が更に対象物件に別件の担保を設定する事態でも発生しますので、とことんリスクを排除したいのなら、対応すべきは手付金だけに限らない事になりそうです。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

まさに私の知りたいことを的確に教えていただきました。ありがとうございます。 今回の取引のリスクについて、これでかなり正確に認識することができたと思います。 特に6のリスクは目から鱗でした。これは全く思いもよらないリスクでした。大変勉強になりました。 教えていただいたことをもとに、バランスのとれた判断ができそうです。

関連するQ&A

  • 中古マンション契約後に売主が自己破産

    中古マンションを購入し7月末に最終契約まで完了しました。先月27日に所有権移転の最終決済を迎えようとしていた矢先に問題が発生しました。 個人事業をしている売主の資金繰りが上手くいかず当該物件が仮差押えされた為決済できなくなったのです。 担当営業が来て事情の説明を受けたのですがその際「売主は出来るだけ資金を工面するとのことなので2日待ってほしい。その時点で無理な場合もちろん違約金も手付金も返金させる。仲介手数料も買主(私)の心情を考慮し売主に請求する。また29日実行予定の住宅ローンは29日からの利子分が発生するがそれも売主煮請求する。」と説明しました。買主であるこちらにはなんの迷惑もかけないようにすると…。 それを聞き2日待つ事にしました。そして一昨日また営業から「買主が資金調達するといっているので5日まで待ってもらえないか」と連絡がありました。どちらにしても違約なら5日まで待とうとまた了解しました。 そして本日営業から来た連絡は「売主が自己破産した為違約金はおろか手付金も戻らない。」というものでした。 自己破産した売主から請求する事は難しいとは分かっていますが、どうしても納得いきません。本当に手付金は戻ってこないのでしょうか?銀行ローンの利子分までこちらが支払わないといけないのでしょうか? また今回の件で仲介不動産会社はなんの落ち度もないのでしょうか? 突然の事に動揺しており、後悔の念にかられております。 今回分かっている情報は売主はその営業の不動産会社が販売する新築マンションを契約し現在の住居を売りに出したということ。その新築の契約を3週間ほど前にキャンセルしたということ。負債総額は7000万円にも上るということ…です。 仮差押えや破産のタイミングが合いすぎていて詐欺にでも遭ったような気分です。 せめて手付金が返還される手立てをご教授いただければ幸いです。宜しくお願い致します。

  • 中古マンション契約について

    中古マンションを購入することになり契約の日が迫っています。今回、売主側が売買代金でもローン残債処理ができず、三ヵ月後に収入のあてがあるのでそれを不足分に充当し、そこで初めて抵当権の抹消、物件の引渡しができることになるそうです。つまり契約してから三ヶ月間、仲介業者が手付金を預かるということです。 もしその三ヶ月の間に、例えばこちら(買主)側で万一のこと(死亡など)があって融資実行がされなかった場合、 手付金放棄+違約金も払うことになるのですが、それに対する自衛は生命保険に入るくらいしかないのでしょうか。 逆に、三ヵ月後に売主さん側が万一、あてにしていた収入がなく抵当権抹消が出来ない場合、「売主側の不履行により違約になる」とは契約書の条文に書かれてますが、実際、違約金を請求しても払ってもらえるかどうかは不安です。裁判を起こしても「ないものはない」ということでしょうから・・その場合も仲介手数料は発生してしまうので、こちらが損する可能性もありますよね。 このように契約から抵当権の移動まで何ヶ月もあることは、珍しいことではないのでしょうか。皆さん、購入する時は同じようなリスクを承知で契約されてるのでしょうか。これが稀なケースなのかごく普通のケースなのか私にはわかりません。 契約を前に、重要事項説明書も売買契約書も一通り、仲介業者の宅建主任者に説明してもらって、特にわからない点はなかったのですが、これで本当にすべてのトラブルに対応できるのでしょうか。プロの第三者に書類のチェックを依頼しようかと考えてましたが、これですべて網羅してるとしたら、高いお金を払ってプロに頼むのもなんだか・・と考えてしまいます。 契約時に気をつけること、あるいはあえて付け加えた方がよい条文などがあったら、ぜひ指摘していただけないでしょうか。よろしくお願いいたします。

  • 任意売却物件の購入契約後に、引渡し直前に破産管財人が選任されました。

    任意売却物件の購入契約後に、引渡し直前に破産管財人が選任されました。 詳しい方いらっしゃいましたら宜しくお願いいたします。 大手不動産業者のネット広告を見て、任意売却物件の購入契約、手付金を納めました。 残金を決済と同時に引渡しの予定でしたが、その直前に不動産会社から「売主様の破産申し立てで、借金の過払い金請求をした結果、過払い金が戻ってきたのでその分配のために破産管財人が選任される事になりましたので、今回の契約が今後どうなるか解からなくなりました。」と伝えられました。 購入価格は地域で売られてる中古住宅の8割ほどの金額です。現金での購入です。 抵当権者との折り合いもついて、売主の立ち退きの日時も決まっていました。 質問させていただきたいことは・・・ (1)このケースの場合は契約は白紙に戻されてしまうのでしょうか? (2)白紙までは戻さず、新たに同じ不動産会社を通して、管財人様を売主として契約しなおすのでしょうか? (3)もし白紙撤回再契約とすれば管財人選任から引渡しまでの期間はどのくらいかかるのか? (4)債権者からの差し押さえなどによる契約の解除等の特約事項はありますが、聞いてもいなかった過払い請求による管財事件への移行での引渡しの遅れの場合、今現在の自分が払っている賃貸家賃の損害を遅延損害として請求する権利はありますか? 破産申し立てする時に過払い金の調査回収は仕方ないと思っておりますが、 私としましては、 任意売却終了後に破産申し立てするものだと思っていたのに、 同時に進行していたとは寝耳に水でした。 不動産会社や代理人の弁護士先生は、過払い金請求すればこのような事態になってしまい、 買主に対して不利益を与えてしまう可能性を予測できなかったものかと疑問に思っています。 質問が長くなってしまい大変申し訳ありませんが、 宜しくお願いいたします。

その他の回答 (3)

  • 回答No.3
noname#184449
noname#184449

元業者営業です そのような可能性がある売主なら他の回答にもあるように仲介業者へ 「手付預かり」をしてもらうように申し入れては如何でしょうか。 通常、債務超過の場合や、ご質問にもある「少々不安のある売主」の場合はこのような措置を取る事は、さして珍しい事ではありません。 売主にとっても大きなデメリットはありませんので。(まあ、あまりいい気持はしないでしょうが。。。) 言い方としては、さも当たり前のように「残債があるので手付預かりになります」と業者から売主に言ってもらう事です。 まあ、余程間抜けな営業でない限りそこら辺はうまくやってくれるでしょう。 あと、必ず業者から「預かり証」を発行してもらいましょう。 ご参考まで。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

手付預かりというのは現実的な方法なのですね。たしかに先方に対しては失礼な感じはしますが、先方の経済状態が確認できない以上は、これも検討すべきことだと思いました。 ありがとうございました。大変参考になりました。

  • 回答No.2
  • 0621p
  • ベストアンサー率32% (852/2623)

住宅ローンはお使いですか? そのように売主に危険がある場合、手付金を入れて後に残金決済ではなしに、一括で全額支払うと同時に所有権移転を行う、というやり方をすることもあります。ただし住宅ローンを使う場合は無理です。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

契約してから残金決済が当たり前と思っていましたが、こういう方法があるのですね。ローンは使いませんので、この方法は真剣に検討してみたいと思います。これなら契約から決済までの間のリスクはすべて排除できますね。現金購入の場合には有効だと思います。ありがとうございました。

  • 回答No.1

そういった、危ない売り主の契約の場合、 手付けは不動産屋が預かったりします(事故の無いように)。 貴方が損をしないために仲介業者がいます。 残金決済する前に自己破産? 物事には流れがありますので自己破産する人は 何年も滞納していたり、税金も未納だったり、有る程度把握できます。 それでも売却して精算するように仲介業者がいます。 まずお話を伺って、貴方の場合大丈夫でしょう。 ご心配なら、手付けは仲介業者で預かってとでも言いますか? 売り主にしてみれば、買い主の貴方が全額残金支払いするか そちらの方が心配だと思います。 大きな買い物です。心を据えて新しいスタートを切りましょう。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

たしかに、今回の売主さんは一般的に見て大丈夫な方だと思っています。そのことを想起させてくださって、契約への前向きな気持ちを後押ししていただきました。 早速のご回答ありがとうございます。

関連するQ&A

  • ★大手の不動産会社の仲介で中古物件を購入します。危険性はあるでしょうか?

     今晩は、大手の不動産会社の仲介で、中古の一軒家を購入します。手付けを10%相当額(=500万円)を既に支払ってます。この物件は、売主は、現在S銀行の抵当権を付いており、来月の上旬に残金を支払って、引渡しという契約となっております。    手付け金500万円(小切手)は、不動産会社で支払った際に、売主に契約時(3月)に渡して、売主はその小切手を見て、不動産会社に預けました。理由は、「抵当権」の抹消の確約が出来なかったからです。その後不動産会社から電話が来ました。「売主さんは、抵当権の抹消が出来る見込みが判明しましたので、手付け金500万円を引き渡します。」とのことです。  来月上旬に、残金をM銀行(抵当権をつけている銀行ではありません)の支店で渡し、鍵の引渡しをしていただく予定です。司法書士と不動産会社が立会う予定ですが、でも心配があります。売主さんは家柄も良く、品もありますが、かなり借金があるみたいなのです。悪く言うと「没落」をしたのです。  残金を、売主に支払った後、売主がS銀行に支払わず、抵当権を取り払うことが出来ないという局面が生じる可能性はないでしょうか?  契約では、「本物件残代金決済日までに抵当権等が抹消できない場合、売主はおよび買主(つまり私)は白紙解除できる」と謳われております。次の条項では、「手付け金」はすみやかに返却と書かれております。この残金決済日までというのは、私が残金を支払う時には、「抵当権」は既に抹消されておるのでしょうか?    邪推をしては、切りがありませんが、売主さんが残金を受け取った後、残金をS銀行に支払って「抵当権」をはずす手はずになっており、それを実行せずに、とかいうことははたして有り得ないことでしょうか?不動産に詳しい方教えていただけませんか?

  • 中古マンション購入 売主にローンが残っている場合

    中古マンションを購入する事になり、契約を済ませております。 売主は、別の住居に引越しており、最終決済が終われば、即入居可能なのですが その引渡し日がまだ未定です。 売主は、まだ物件のローンが残っているようで、今回の売買金額より ローンが多いそうです・・・。 こういう場合、最終の引渡しの際の時に、当方(買主)が現金を売主に振り込み 不足分は売主が、現金で用意して、抵当権を外すという段取りなのでしょうか? 物件購入がはじめてなもので、どういう手順で進めるのか不安で質問させていただきました。 仲介業者は、ローンが残っている状態での売買はよくあるケースなので 安心してお任せ下さい!と言っているのですが、手順の説明がないので。 中古マンション売買ご経験の方などいらっしゃいましたら、お教えいただけますと 助かります。

  • 中古マンション購入直前に売主が変わる??

     気に入った物件があり、早速申し込みをしました。  次は契約になり、手付金を支払う事になるのですが、所有権が今の売主からリフォーム業者に変更後の契約になると言われました。  何故所有権が売買前に変わるのか?と思いながらも、不動産の仲介担当者(かなり大手の不動産屋です)は、所有者が変わっても、買主様にとっては売主が変わるだけで、金額は変わらないので大丈夫だと言われました。  契約時の手付金については、領収証は売主から発行されるようです。契約書にはその大手不動産屋の社印、代表者印が捺印されるとの事です。手付金の領収証が仲介業者からの場合もあるのでしょうか?  所有者が変わるというのは何か事情があるとしても、こちらで気をつけなくてはいけない点、契約書の面でもチェックしなければいけない点を教えてください。  尚、ローンは組まずに私と実家の父の共有名義で購入するつもりです。  よろしくお願いします。

  • 自己破産で任意売却をする不動産について

    競売申立をされたので、自己破産を考えています。 抵当権が設定されているのは、2000万円ほど、不動産の相場は、3800万円ほどです。カードローンが600万円の債務もあります。 甥が、住宅ローンを組んで、不動産を購入してくれます。売却価格は、抵当権設定がされている2000万円で購入してもらおうと思っていますが、それは可能なのでしょうか? 自己破産で任意売却をする不動産を、住宅ローンを組んで、購入できるのですか? 教えて下さい。よろしくお願い致します。

  • 抵当権抹消時の売主の残債について

    抵当権付住宅の購入の契約を交わし(手付金支払い済)ております。 引渡と決済を同時に行います。 当方(買主)は現金にて売主の銀行口座へ振り込む予定です。 売主には残債があります。 売主は現金で残債を決済すると言っています。 売主が引渡時までに現金の用意ができるようであれば、 【1】引渡日以前に残債分の返済をしておいてもらうことは可能でしょうか?当日同時でなければならないのでしょうか? 返済ができない(してくれなかった)場合 【2】 当日、売主の口座の残高に残債分があることを確認してから、当方(買主)が振込みをすることは可能でしょうか。 同時決済できず、当方のみの支払いになってしまうことを危惧しています。 ご回答、よろしくお願いいたします。

  • 気に入った土地の売主が倒産することが決まっております。それでも買うべきか否か?

    土地+一戸建てでマイホームを検討しており、とても気に入った土地と出会うことができました。 ところが、その土地の所有者である不動産会社は半年以内に倒産することが決まっております(営業担当の方が正直に伝えてくれました)。当然、その土地には銀行からの抵当権が設定されております。 そのような状況なので、その不動産会社とその土地の契約をする場合は、手付金は10万円でもかまわないといっています。そして契約約款に特約事項として土地の決済の際には抵当権は抹消されることを記載することになるといっています。 そこで質問なのですが、このようなケースで、倒産することが分かっていてその会社と土地の購入に関する契約をすることにどのようなリスクが考えられるでしょうか。 (1)土地の契約から土地の決済までの間で倒産して手付金10万円が無くなる可能性がある、 (2)倒産することで土地を入手できなくなる 以外のリスク・マイナス面があれば教えてください。 前提条件として、建物は土地の決済後に契約することとします。 とても気に入った土地なので、そんな状況でもなんとか手に入れたいと思っておりいい方法・リスク等についてお教えいただけるととても助かります。よろしくお願いいたします。

  • 任意売却物件の購入のチェックポイントと契約書について教えて下さい

    任意売却物件の戸建の購入を検討しています。 問(1)瑕疵担保責任が免責なので、白蟻と給湯の確認はしました。 債権者は市町村と銀行2行でした。 不動産業者は、弁護士が債権処理をしていて、間に入っている業者 (不動産業者)も信頼できるので心配はないと言っています。 他に何をチェックをしたら良いか分かりません。 私は何をしたら良いですか? 教えて下さい。 問(2)不動産業者に契約書を2枚書いて欲しいと言われました。 (業者が言うには良くある事で)、今回の場合は、一枚は購入金額で、二枚目は 購入金額から100万円(不動産業者が売主に諸費用のため立替えてある金額との事)を差し引いた金額でとの事でした。 契約書が2枚あるのは心配と伝えたところ、契約書は購入金額から100万円を引いた金額で、残りの100万円分は売主から領収書を発行してもらうとの事でした。 一枚の契約書ならば、私の購入金額での契約書は作成できないとの事でした。 不動産を購入した事がないので、通常が分かりませんし、任意売却物件の取引というのは、こういうことが普通なのでしょうか? 買主が、わきまえておかなければならない事を教えて下さい。

  • 中古マンションの契約・残金の支払いについて

    こんど中古マンションを購入することになりました。 契約は15日です。 売主のAさん、私、銀行、司法書士の先生が立会いで 契約ということなってました。 そのときに、残金の決済もすることになってたのですが。 Aさんが前日までに振り込んでほしいと言ってきました。 登記をはずす為とか言ってたのですが。 別の日になぜ15日でだめなのか確認したら、 Aさんの奥さんが立ち会えなくなったので云々、、と良くわからない返事・・・。 前日までに振り込むのはちょっと怖い気がするのですが、 どうなのでしょう。普通のことなんでしょうか?

  • 任意売却物件の購入に詳しい方教えてください。

    任意売却物件の場合、銀行をだまして売主への裏金を出す契約ってよくするのでしょうか? 任意売却物件のアパート1棟の購入の検討を進めています。 実際の本体価格は2300万円で購入予定ですが、 本体価格2000万、覚書で300万とし、契約をしたいとの要請が不動産業者からありました。 (2000万は銀行へ、300万は売主へ行くためにこのように2つに分けるようです。) 買主の私は結局払う額は一緒なので!とのこと。 ●条件 (1)物件:アパート1棟 投資用 (2)本体価格:2300万 (3)販売形態:売主(任意売却の為、実際は弁護士) - 元付け業者 - 買主側業者 -買主(私) (4)売主の債務額:抵当権額は3900万、残債は3500万ぐらいとのこと。 ●不動産業者の説明: 任意売却の為、残債3500万に対し、購入金額2300万の為、 本来銀行は全ての弁済を受けられない。但し、いろいろ稟議し、 抵当権の抹消をしてもらえることになりそうとのこと。 (もちろん抵当権抹消出来なければ契約は白紙解約になります。) 本体価格の2300万で契約すれば当然、銀行は2300万全て持っていく。 しかしそれでは全く売主のところにお金が残らない為、 2000万で契約したこととして銀行をだます。 (これでも銀行は抵当権を抹消してくれるらしく、この価格がぎりぎりにラインなのだと思います。) 本当は2300万で契約しているが、2000万で契約したとこととし、 覚書で300万円別に書類をつくり、銀行にはばれないようにこっそり売主に300万を渡してほしい。 とのことです。(こんな風にはっきりは言ってませんが、結局は上記のように言っているような内容です。) 色々書いてしまいましたが、不動産に詳しい方、業者の方へ以下質問です。 1.任意売却の為、リスクがあるのは理解していますが、このようなことは一般的ですか? (確かにこのような事はあるようですが、上記の条件って一般的ですか?) 2.似たような他の質問いろいろ見ましたが、300万売主への裏金は見受けられませんでした。 なんか2000万でまるで買えたような気がしてしまいます。 任意売却なので厳しいのは理解しますが、 こっち(買主)が協力する変わりに安くしてもらえる理由は無いでしょうか? 3.こうなった場合も仲介手数料は2300万で計算するとのこと。 なんかずるいような気もします。2000万で仲介手数料を算出してもらう交渉は有りでしょうか? 4.違法でしょうか? よろしくお願いします。

  • 所有権移転の仮登記の実効性について

    売主と買主の間で以下のような契約を結ぶ予定です。 ・土地売買契約 ・売買価格10百万円 ・契約時手付金1百万円 ・1ヵ月後残金9百万円決済 ・契約時の手付金支払いと同時に所有権移転の仮登記を行う ・残金の支払いと同時に所有権移転の本登記を行う ・違約金は20%の2百万円 契約完了後、この土地を20百万円で買いたい第三者が現れたとします。仮登記をつけたところで売主が「残金決済前」に契約を解除したいと申し入れ、手付金1百万円を返し違約金2百万円を払えば、買主は土地を取得することはできないと思うのです。 この考えはあっていますか?あっているとしてこのような事態を防ぐためにはどのような契約内容にすればよいでしょうか? 用意できる金額とその時期は変わらないものとします。 よろしくお願いいたします。

専門家に質問してみよう