借地権一戸建て購入の契約

質問

旧借地権の一戸建てを購入について、契約で次の点が不安です。また契約にあたって行政書士など間に入ってもらうことはできますか。
（関係者：契約意思を告げた当日もらった重要事項説明書より）
Ａ社：不動産（借地権）の売主（Ｂ地元不動産会社は自社の関連会社と言っている）Ｃさんと土地賃借契約書も交わしている。
Ｂ社：売買代理。Ａ社より委任状あり
Ｃさん：地主＝土地貸借人
Ｄ：買主（本人）
（疑問）
Ｑ１）説明を受けた翌日にまでに手付金と契約の締結を要求されました。重要事項説明書の内容の変更を要求しているのでそれが解決した後の写しを読み納得後に契約したいのですが可能でしょうか。
Ｑ２）手付金の目的が、固定資産税と都市計画税の清算金でした。
　　　そもそも賃借人は支払う義務はあるのでしょうか。
Ｑ３）重要事項説明書に添付の賃貸契約契約書と覚書がＣさんとＡ社の契約した内容の契約書になっています。
おかしいのではないでしょうか。
（全ての書類に押印はまだしていません）

回答No.2

noname#119854 · ベストアンサー

＞期間満了後返却更地にして・・・
と特段記載がない場合、建物も壊さないで渡すことは（地主にあげる？）
できるのでしょうか。
借地の契約期間は何年でしょうか？家の状態で地主に壊さないであげるという方法もあると思いますが、これは契約上に更地にであれば更地を求めるのが普通です。なぜなら取り壊し費用は、今釘１本まで分別する時代で非常に高額です。この先ももっと厳しくなると思います。
家の状態でというのは、メンテナンスをこまめにして残されても賃貸として地主が収入減になるということなのですが、日本建築木造の場合堂なのでしょうか。ロードサイドに店舗に事業用借地として貸してるような場合は、借主が建物を無償で残置する場合はあります。（賃貸として地主の収入になるから）
　一番の理想は、将来購入条件がついているといいのですが、賃貸期間にも寄りますが、更地を購入するよりは賃借地を考慮して２割か３割安く購入できるのが普通の契約でないでしょうか。過去に取り扱った商品にそのような物件がありました。東京も借地に立ったマンションは、７２年、５０年、の２点が昨年ありましたが、借地の分担・共有部分の借地の分担・７２年後の５０年後の更新なしの更地返還の解体費用積み立てなど項目があるマンション管理費用（管理費・修繕積立金）のほかにプラスした分譲マンションが発売され品川は１日で完売されました。５０年の渋谷区広尾の日赤病院の駐車場近隣所有者を巻き込んだセレブなマンションも完売されたようです。が、この更地・解体工事代金などの高額になるのですが、これを管理する危険度を購入者は考えないのか心配より危険度予測の方が高くて驚いてしまいました。（資料計画を取り寄せて吟味）どうぞ、失礼な言い方に注意して、地主さんの相続又は財産分割になっても借地権の継続があるのか（地位の継承・・・契約の継続）。借地権者の会社の万一の時は地主との個人の賃借の契約に健康があるのかなどは確認してください。（個人の借地契約は借地権者の期間の残存期間になります。５０年の内１５年ならあとの３５年）この辺の項目は確認が必要です。借地権者の契約の解除の条文を注意されてください。

回答No.3

noname#119854

健康でなく変更です。
借地権者の会社の万一の時は地主との個人の賃借の契約に・・・・があるのかなどは確認してください。（個人の借地契約は借地権者の期間の残存期間になります。５０年の内１５年ならあとの３５年）この辺の項目は確認が必要です。借地権者の契約の解除の条文を注意されてください。
固定資産税見直し３年に一度　値下げ値上げの件も確認しておいてくださいね。

お礼

a741さん
前例とさらに注意点は大変参考になりました。
率直なご意見もありがたいです。

とても難しいので再考します。

回答No.1

noname#119854

1)可能でしょう。納得いかない限りサインはしない方がいい。ただ、それを承知で購入する人が居たら業者は客を選べると思います。
２）借地の固定資産税でなく建物の固定資産税であれば、日割り負担になります。
３）借地権はA社がもっていて、貴方が借地料をA社に支払うということになると思う。CさんとA社の土地の賃貸借契約・覚書はA社が他に借地契約することをCは認めているというような内容になっていると思います。（確認はしてみましたか。）

　多分たとえばCさんがハウスメーカーに土地の全部を一括借地契約で貸します。その借地にハウスメーカーが建売住宅を作ります。
その建売を貴方が購入します。すると建物は貴方の名義です。でも借地料はハウスメーカーに支払、ハウスメーカーが地主に借地料を支払うということでないですか。
　予測できる危険度
　１）建売住宅会社の破産などで借地権がどうなるか。
　２）地主の破産の危険度
　３）借地は、期間満了後、更新できないと困る。（35年ご更地にして返すことになるような契約もあります。）
４）当初借地で後日土地の買取ができるかどうか。
確認をきちんとして契約をどうぞ。契約は結婚にたとえれば、結婚は簡単離婚は困難のようなものです。十分に吟味して契約してください。

お礼

明解なアドバイスありがとうございました。
＞３）借地権はA社がもっていて、・・・
ａ７４１さんの解釈通りのようです。
＞予測できる危険度
予測していませんでした。重要チェックポイント大変助かります。
＞結婚は簡単離婚は困難のようなものです。
なるほど・・・納得です。

契約時は予想以上に、期間終了後の手続きもさらに難しいですね。
十分吟味します。

ご回答の中で疑問ですが、
＞期間満了後返却更地にして・・・
と特段記載がない場合、建物も壊さないで渡すことは（地主にあげる？）
できるのでしょうか。
参考までに知りたいです。