• ベストアンサー

借地人による借地の売買について

AさんBさんは妹弟です。 親が残した土地があり、登記上はBさんが一括して相続した形となっています。 姉Aはその土地の一部に30年以上前に自分の家を建て、登記もAの名前で済ませています。 契約等は結んでいませんが、敷地はBのものですから、借地しているような形態です。 毎年、自分の家の固定資産税と、Bに請求書が来る固定資産税のうち、Aが使用する土地の固定資産税は払い続けています。 近年、Aは自分の家の借地となっている敷地について、自分の名義にしておきたいと思うようになりました。 ところが、Bが提示した土地売却値は固定資産税評価額通りながら、田舎ですから評価額通りの取引はなく、Aは高額に思えて困っています。 借地権割合という言葉があると思いますが、詳しくわかりません。長年(契約書はありませんが)借地した土地を地主(弟ですが)買うのに普通の相場で買うのが普通なのでしょうか?

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • wodka
  • ベストアンサー率65% (167/255)
回答No.2

ご事情をうかがう限り、本件は借地権ではなく使用借権と思われます。 固定資産税相当額を払っていた程度では地主にとっては無償に等しいので、法律で強力に保護される借地権とは認められません。 使用借権は非常に弱い権利であり、地主が土地を返せと言ってきたら基本的に返す必要がありますから、その財産的価値はほぼゼロです。 ですから、更地評価額から借地権評価額を引いた底地権の値段を売買価格の基準としても、まず話はまとまらないでしょう。 更地の時価相当額を出発点として、頑張って値下げ交渉をするしかないと思います。 なお、土地相続の際に登記名義をBにしただけで建物敷地分の実質的所有者はAだという主張をすることも考えましたが、Bに土地を売って欲しいと申し出た(つまり、Bに所有権があることを認めている)以上、それは無理ですね。

その他の回答 (3)

  • datchi417
  • ベストアンサー率27% (515/1904)
回答No.4

固定資産税の担当課に聞いてもらえばいいのですが、固定資産税の土地のうち宅地の評価は実勢価格の7割~10割になるように評価していますので、固定資産税評価額を売値とするなら、表面上は妥当なものだと思います。 それと、借地権が絡むと安くなるのではとの話ですが、他人が住んでる場合に他の誰が買うのかという問題なので、借りてる人が買うならそのままでもいいのではなでしょうか。 弟がそれが嫌なら売らずにそのまま地代を貰えばいいだけの話ですし、姉がどうしても買いたいなら弟の言い値で買うしかないんじゃないでしょうか。 まぁ、お互いある程度は折り合いをつける努力はしないといけないでしょうが…

  • akak71
  • ベストアンサー率27% (741/2672)
回答No.3

時効取得の要件には当てはまりません。  (固定資産税相当額を支払っていた、遺産分割協議があったとおもいますので) 借地権は発生していません。 法律的基準は、時価となります。更地価格。 固定資産税評価額より高い

  • ben0514
  • ベストアンサー率48% (2966/6105)
回答No.1

固定資産税程度の負担では地代を支払っているとは言えないのでは? 借地権の権利は、使用貸借(無償)では普通ないのではないでしょうか? 相続税の有無はわかりませんが、相続税などの計算では固定資産税評価額を参考にすることが多いでしょう。Bさんは遺産分割協議などで固定資産税評価額と同程度の評価額で相続したのでしょうから、固定資産税評価額での売却はおかしくないと思います。 公示価格などを参考にすればもっと高くなるでしょうね。 兄弟仲を無視すれば、時効取得などで奪い取ることも可能かもしれませんね。

関連するQ&A

  • 借地と住宅の税金について

    新築予定で 工務店はほぼ決定し、土地を探している段階です。 今目星をつけている土地があるのですが そこは親の会社・・・つまり「個人」ではなく「法人」の土地を借りる予定です。 この場合何か不都合はあるのでしょうか? その土地は、どこの担保にも入ってはいなく、そして住宅ローンの際には担保として設定してもいいそうです。 ちなみにフラット35の住宅ローンを組むのですが、どういった手順で、どんな借地契約を結べばいいのでしょうか? あと、借地の年間の金額は固定資産税分くらいでいいと言われているのですが、これも何か問題はありますか? 税理士さんによって土地の評価額に対しての金額じゃないとダメだったり、会社が決めた金額で大丈夫だったりとバラバラです・・・。誰に相談するのが一番なのでしょうか? あと、住宅を新築した場合、会社の土地の固定資産税が控除されたりするのでしょうか? 住宅の税金についてなのですが ・登記時の登録免許税 ・不動産取得税 ・固定資産税 の3つがあると思われます。 登記時の登録免許税は、法務局が便宜上作成している価格とあったので法務局に問い合わせてわかったのですが(1m2:約5万円だったかな?)、固定資産税と不動産取得税に関しての評価額はどのくらい違うものなのでしょうか?結構違ったりするものなのでしょうか? そして、どのような計算方法なのでしょうか? 今現在40坪近くの家になりそうなのですが 固定資産税では、当初3年間36坪まで半額と聞き、36坪まで我慢して小さくするべきなのか悩みます。 そんなに気にするほどの額にはならないものでしょうか? 建てるときにはもちろん4坪分は高くなりますが、固定資産税以外で坪が大きくなるデメリットは何か他にありますか? どれか分るものだけでもかまいませんので宜しくお願いいたします。

  • 借地人からの要請による場合の立ち退き料

    私は土地の所有者であり、借地人に土地を貸しております。 借地人はその土地に家を建てて住んでおります。 家はかなり老朽化しており す。 借地人が先日なくなり、子供3人が 相続人として土地の賃貸借契約の賃借人になっております。3人のうち2人が住ん でおり、地代も支払ってきております。 最近、賃借人3人から自発的にでたいとの連絡がありました。 このような場合、立ち退き料は不要なのかもしれませんが、相手も立ち退き料を 期待しているようなので、支払う方向で話を進める予定です。 質問ですが、 立ち退き料を支払う場合、固定資産税・都市計画税課税明細書の固定課税標準額 及び都市計画課税標準額をベースに借地権割合 から算出したいのですが、おかしいでしょうか。 路線価と言うのもありますが、不動産業者に聞いたら、上記の金額、つまり、評 価証明書を入手し、そこに記載の土地の資産 評価額で計算するのが、今回の一般的なケースだとのアドバイスを受けました。 資産評価額をベースとした交渉は、今回のケースでは一般的なのでしょうか?

  • 旧借地権法での借地を取り戻すためには?

    祖母の時代に、家の敷地の一部を月3千円の地代で貸しました。 それから70年弱の月日が過ぎ、祖母はとうになくなり、土地を受け継いだ父も亡くなりましたので、父の家に隣接する借地も合わせて売りに出したいと思っています。 しかし、借地には今は誰もすんでいない借地人の家が建っており、朽廃まではいかないものの老朽化のため近所から苦情が来ていたようで、家を取り壊して土地を返すから買い取って欲しいと言ってきました。 そもそも、長年固定資産税の分までこちらが赤字負担して貸してあげていた意識があり、それを何故こちらがお金を払って買い取らなければいせないのか腑に落ちない気持ちがあるのですが、そこは仕方がないことと割り切って、できる限りの買い取り額を先方にお知らせしました。 すると、安すぎると言われ、返事を保留にされたままもうじき2週間が過ぎようとしています。 もし、返却されない場合、先方がうちの土地を誰かに売ったりはできるのでしょうか? その場合、借地の契約書などがない状態で裁判を起こして取り返すことは可能でしょうか? また、そのようなケースですと、裁判費用はどのくらいかかるのでしょうか? 善意で土地を貸した結果、最終的に土地をとりあげられてしまうようなことになってしまうのでしょうか? どうか、お教えください。 よろしくお願いいたします。

  • 借地権?贈与?

    専門家の方、ご教授下さい。 Aとその親戚Bが共有している土地上に住居を建て、そこにAが住むことになりました。 その土地は、借地権の取引慣行がある地域です。 親戚Bの土地部分に対してAは毎月土地賃貸料を支払う予定ですが、賃貸料は固定資産税の3倍程度を考えております。(賃貸料を固定資産税程度とする使用貸借は予定していません) 借地権の取得をしない場合の賃貸料には税法上「評価額の6%相当額」の基準があるようですが、高額になるのでその金額は払うことは不可能です。 この場合 1.親戚BからAへの借地権の贈与となり、Aは贈与税を支払うことになりますか? (親戚Bは借地権部分をAに贈与する意思はありません) 2.将来親戚Bの共有部分をAが買取る予定なのですが、上記1.の場合で借地権の贈与と認定された場合、底地部分のみの買取となるのですか? (親戚Bは借地権は贈与する意思はないので将来、土地の所有権時価での買取を希望) 3.法人には「借地権無償返還の届出」の制度がありますが、個人間の場合にこのような制度はないのでしょうか? 4.ほかに何か贈与を避ける方法は考えられますか? (個人間の取引なので親戚Bが賃貸収入を申告しない場合には、税務署にその取引を知られることはないと思うのですが・・・) 税務上の認定と実際の取引部分の関係がよく把握できていません。 部分的な回答でも構いません。 宜しくお願い致します。

  • 事業用借地契約を結びます。年間借地料としていくらぐらいが妥当ですか?

    ある業者と事業用借地契約を結ぶことになりそうです。 年間借地料としていくらぐらいが妥当ですか? 固定資産税評価額=100,000,000円 固定資産税=1,000,000円/年 土地総面積=15,000m2 土地有効面積=10,000m2 崖地面積=5,000m2 現況ほば更地。10m道路に面する。 このような状況の土地を借地契約(20年)する場合の賃料相場はおおよそどのくらいが妥当でしょうか? 先方からの申し出によりこの話は始まりました。 機械部品の工場を建設したいとの申し出です。 一般論で結構です。当方全く相場が判らず苦労しています。 よろしくお願いします。

  • 借地に家を建てる。

    親の会社の土地があるので、その土地を借りて家を建てようか悩み中です。 地代は、その土地にかかる固定資産税分位でいいと言われているのですが、それでいいのでしょう か? フラット35でローンを組みたいと思っているのですが、借地ではお金を借りられないのでしょうか? もし借りられないとして、その土地を購入する場合は、値段は親の会社の言い値ですか?それとも土地の評価額で購入するとか何か決まりはあるのですか? あと、借地の場合で将来会社が潰れた場合は、土地を返還しなければならなくなるのでしょうか? 他に注意すべき点はあったら教えてください。 宜しくお願いいたします。

  • 借地に建っている自宅の処分について教えて

    借地に建っている自宅の処分について教えてください。現在、借地に自宅が建っています。もう、60年ほど、地代を払っています。で、今度、他の土地に自分の家を購入したので、その、借地に建っている家屋をどう処分すればいいかと、考えていたら、その家屋を補強して倉庫に使いたいから、その家屋を譲って欲しいといわれました。解体費用もいらないから、大変、願ったり叶ったりでよいのですが、壊さないで残った家屋の名義(現在は、未登記家屋です、固定資産税は払っていますが)を変えないといけないでしょうし、、これって、登記料いるでしょうし、、、(どちらが払うのかな?とか)。あと、借地契約の借主を私から、今回の相手に変えないといけないだろうし、、、 こんなケースはどんな風に、進めていった方がよいのか?がわかりません。 よきアドバイスを宜しくお願いします。 ※この、古い家屋の登記をつけないでよかったら非常に楽なんですが、、、 やはり、売買登記をつけないとダメですよね。

  • 借地に立っている自分所有の居宅の件について

    現在、借地に自分の家が建っています。土地の固定資産税は、土地の持ち主が支払いをしています。居宅の固定資産税は、私が納付しています。土地の賃借契約は、結ばれています。 で、知り合いが、その土地を買いたいといいだしました。 かなり古い居宅なので、解体料金を心配していましたところに、その知り合いが、その土地を買いたいと言い出したわけです。その知り合いは、ちょうど、土地が売れれば、解体料金もいらないから、いいだろう、と言っています。 (すでに、他の土地で居宅を購入してありますので、この居宅の解体料金を心配していたところに、ちょうど、居宅を含めて、土地を購入したいという話が持ち上がったわけです。~購入者は、この居宅をまた、別の人に貸すようです) この居宅は、未登記ですが、固定資産税は払っていました(家屋評価自体は済んでいましたから、、、)。 で、万一、この話が進んだ場合、私はなにをすればよいのでしょうか? 一応、この居宅の固定資産税の納税義務者変更を、役所に申請しようとは考えていますが、、 これだけでよいのでしょうか? 将来、購入者がこの居宅を取り壊す場合に、取り壊し料がこちらにかかってくるといやなんで、、、 あと、賃貸契約はどのタイミングで交わせばいいのか? すいません、ご教示ください。 解体

  • 土地の借地権について

    友人Aさんから相談を受けてまったくわからないことだったので、どなたか教えていただけませんでしょうか? Aさんは父親が建てた建物を1年前に遺産相続して所有しております。 土地は御祖父さんの持ち物で、先日御祖父さん亡くなって、土地の相続が発生しました。 相続人はお父さんの兄弟とAさんの兄弟(代襲相続)となります。 お父さんが建物を建てる際(約250年前)に御祖父さんとの間に土地の賃借契約をしている書類が出てきたそうです。 契約書には、(1)地代が現在の固定資産税を月割りした額より安く設定されており、(2)土地に関する税金は御祖父さんが支払うことになっておりました。 実際には、賃料が支払われていた証拠(振込み記録や領収書)はなく、一方、固定資産税はお父さんが支払いをしていた記録があるそうです。 (契約家賃よりお父さんが多く支払っているとのこと) また、Aさんが建物を相続してからは賃料を支払っている証拠はなく、固定資産税はAさんが支払っていたとのこと。 お父さんの兄弟から借地権は無効と言われているそうなのですが、Aさんは借地権を主張することはできないのでしょうか?

  • 借地権の認定課税

    代表者所有の土地の上にある会社所有の建物を、同族関係者(代表者の妻)に時価相当(固定資産税評価額)で譲渡しようと考えています。なお地代は固定資産税相当額を支払っていて、土地の無償返還の届出はしていません。この場合、法人と個人で考えられる税務上の問題をお教えください。 (借地権は資産計上していません。)