借地人による借地の売買について

質問

ＡさんＢさんは妹弟です。　親が残した土地があり、登記上はＢさんが一括して相続した形となっています。

姉Ａはその土地の一部に３０年以上前に自分の家を建て、登記もＡの名前で済ませています。　契約等は結んでいませんが、敷地はＢのものですから、借地しているような形態です。

毎年、自分の家の固定資産税と、Ｂに請求書が来る固定資産税のうち、Ａが使用する土地の固定資産税は払い続けています。

近年、Ａは自分の家の借地となっている敷地について、自分の名義にしておきたいと思うようになりました。

ところが、Ｂが提示した土地売却値は固定資産税評価額通りながら、田舎ですから評価額通りの取引はなく、Ａは高額に思えて困っています。

借地権割合という言葉があると思いますが、詳しくわかりません。長年(契約書はありませんが）借地した土地を地主（弟ですが）買うのに普通の相場で買うのが普通なのでしょうか？

回答No.2

wodka · ベストアンサー

ご事情をうかがう限り、本件は借地権ではなく使用借権と思われます。
固定資産税相当額を払っていた程度では地主にとっては無償に等しいので、法律で強力に保護される借地権とは認められません。
使用借権は非常に弱い権利であり、地主が土地を返せと言ってきたら基本的に返す必要がありますから、その財産的価値はほぼゼロです。
ですから、更地評価額から借地権評価額を引いた底地権の値段を売買価格の基準としても、まず話はまとまらないでしょう。
更地の時価相当額を出発点として、頑張って値下げ交渉をするしかないと思います。

なお、土地相続の際に登記名義をＢにしただけで建物敷地分の実質的所有者はＡだという主張をすることも考えましたが、Ｂに土地を売って欲しいと申し出た（つまり、Ｂに所有権があることを認めている）以上、それは無理ですね。

回答No.4

datchi417

固定資産税の担当課に聞いてもらえばいいのですが、固定資産税の土地のうち宅地の評価は実勢価格の７割～１０割になるように評価していますので、固定資産税評価額を売値とするなら、表面上は妥当なものだと思います。

それと、借地権が絡むと安くなるのではとの話ですが、他人が住んでる場合に他の誰が買うのかという問題なので、借りてる人が買うならそのままでもいいのではなでしょうか。
弟がそれが嫌なら売らずにそのまま地代を貰えばいいだけの話ですし、姉がどうしても買いたいなら弟の言い値で買うしかないんじゃないでしょうか。
まぁ、お互いある程度は折り合いをつける努力はしないといけないでしょうが…

回答No.3

akak71

時効取得の要件には当てはまりません。　
（固定資産税相当額を支払っていた、遺産分割協議があったとおもいますので）
借地権は発生していません。

法律的基準は、時価となります。更地価格。　固定資産税評価額より高い

回答No.1

ben0514

固定資産税程度の負担では地代を支払っているとは言えないのでは？
借地権の権利は、使用貸借（無償）では普通ないのではないでしょうか？

相続税の有無はわかりませんが、相続税などの計算では固定資産税評価額を参考にすることが多いでしょう。Ｂさんは遺産分割協議などで固定資産税評価額と同程度の評価額で相続したのでしょうから、固定資産税評価額での売却はおかしくないと思います。

公示価格などを参考にすればもっと高くなるでしょうね。

兄弟仲を無視すれば、時効取得などで奪い取ることも可能かもしれませんね。