• ベストアンサー
  • すぐに回答を!

土地の借地権について

友人Aさんから相談を受けてまったくわからないことだったので、どなたか教えていただけませんでしょうか? Aさんは父親が建てた建物を1年前に遺産相続して所有しております。 土地は御祖父さんの持ち物で、先日御祖父さん亡くなって、土地の相続が発生しました。 相続人はお父さんの兄弟とAさんの兄弟(代襲相続)となります。 お父さんが建物を建てる際(約250年前)に御祖父さんとの間に土地の賃借契約をしている書類が出てきたそうです。 契約書には、(1)地代が現在の固定資産税を月割りした額より安く設定されており、(2)土地に関する税金は御祖父さんが支払うことになっておりました。 実際には、賃料が支払われていた証拠(振込み記録や領収書)はなく、一方、固定資産税はお父さんが支払いをしていた記録があるそうです。 (契約家賃よりお父さんが多く支払っているとのこと) また、Aさんが建物を相続してからは賃料を支払っている証拠はなく、固定資産税はAさんが支払っていたとのこと。 お父さんの兄弟から借地権は無効と言われているそうなのですが、Aさんは借地権を主張することはできないのでしょうか?

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数4
  • 閲覧数520
  • ありがとう数7

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.4

 祖父の遺産が「5000万円+1000万円×法廷相続人数」以内であれば、相続税は非課税です。祖父の遺産は、相続税を納税するほど多額ですか(実際、亡くなった方のうち5%程度の人しか相続税は納税していないのです)。  ここからは、推測ですが、Aさんが亡父から「借地権」付きの建物を相続したと仮定します。「借地権」は財産価値があります。建物を相続するということは、建物(主物)の従物である借地権も合わせて相続したことになります。 ※主物と従物というのは、例えるならボールペンの本体(主物)とキャップ(従物)の関係です。  借地権が付着している土地のことを「底地」といいますが、底地は地代徴収権しかないので、更地に比べ相当資産価値は下がります。相続税では、地域ごとに借地権割合というものを定めていますが、住宅地の場合、60%のことが多いです。  例えば、更地価格が1000万円の土地でも、借地権(借地権割合60%)が付着している底地の価格は、400万円と評価されます。つまり、借地権を認めると、祖父の遺産である土地の評価額は400万円と査定されます(借地権がない更地だと1000万円)。  叔父さんたちの「Aさんに借地権がない」という主張は、祖父の土地の遺産価値が下がり自分たちの取り分が少なくなることを恐れてのことだと思います。また、借地権があれば、叔父さんたちは、Aさん所有の建物が存続する限り(30年間+更新期間)、祖父の土地を利用することもできません。  さて、No.2とNo.3の回答で書いたように、可能性として「Aさんに借地権はない」と思います。ただし、ご質問文だけの断片的な情報で判断しているため、必ずしも借地権がないと即断するのは早いと思います。  例えば、亡父が祖父に借地契約締結の際に、権利金(更地価格の20~60%相当)を祖父に預けていれば、借地権の存在が認められる可能性があります。ただし、この権利金は、祖父の相続財産になるので、叔父さんたちとの遺産分割の対象になってしまいます。  借地権がない場合に、Aさんが、建物の敷地利用権を確保する方法は、主として以下のものが考えられます。 (1)祖父の土地を全て相続する。祖父の遺産は土地だけではないとしたら、土地をAさんが相続し、他の遺産を叔父さんたちが相続すればいいと思います。 (2)祖父の遺産が土地だけの場合には、共有という遺産分割の方法があります。Aさんも共有者のひとりなので、祖父の土地を利用する権利があります。ただし、叔父さんたちは、地代を払えとか、裁判所に対して共有物分割請求をしてくる可能性があります。 (3)祖父の土地を相続する代償として、叔父さんたちに金銭を支払う。 (4)最も消極的な方法ですが、遺産分割がなされ、祖父の土地が相続されるまで、Aさんは祖父の土地を使用借権に基づいて利用することができます(要するに、遺産分割がなされなければ、現状維持)。ただし、叔父さんたちが裁判所に調停や裁判を求めた場合、上記の(1)~(3)のどれかの方向へ進むことになると思います。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

関連するQ&A

  • 借地権の割合について

    財産の相続をするため、借地権の割合について、教えていただきたく質問させていただきます。 借地権の契約 は、祖父と父の共同名義になっています。 その土地の上に建てられた建物は、祖父が三分の一、父が三分の二です。 この借地権の権利についてですが、契約書などに祖父と父の持分(割合)が明記されておらず、今もめているところです。相手方は借地権の割合を 祖父が二分の一、父が二分の一だと主張しています。(割合の根拠は、共同名義だから、ということです) 借地の契約に割合が記載されていない場合、建物の割合に比例されるものと思っていますが、どうなのでしょうか?

  • 借地権について

    借地権についておたずねします。 現在、祖父の名義の土地に僕名義の家が建っているのですが、先日祖父が他界し遺産相続の整理にはいりました。祖父は多額の借金があり、財産とてらしても、割りに合わないので相続放棄する予定なのですがその場合、僕の家の借地権は認められるのでしょうか? 祖父には生前、土地の賃料として月々5000円支払っていましたが特別な書面も領収書もなく立証できるものがありません。どなたか良きアドバイスをお願いします。

  • 借地権について

    父親が亡くなり、父親が住んでいた建物を相続してくれと兄に言われて、悩んでいます。建物は父親名義ですが、土地は賃借していました。土地賃借にあたり、権利金や借地権は払っていません。また、賃借料は、賃借契約書はありませんが、大家さんと合意した金額を払っています。賃借料は、月5,000円でした。ちなみに、この土地の路線価評価額は、約1,000万円です。 1.そこで、相続財産を申告するにあたり、権利金を払っていなくても、借地権(借地権割合が60%の場合約600万円)を相続財産に加算し、課税対象になるのでしょうか。 2.建物は取り壊して、土地は大家さんに返そうと思いますが、権利金を払っていなくても、土地返却にあたり、いくらかもらうことは可能でしょうか。 3.もし、相続税を払うし、土地返却にいくらももらえないのは、相続損で不合理だと思いますがいかがでしょうか。 4.逆に、土地返却にあたり、権利金も払わず、安い賃料であったことから、大家さんから追加料金を払わせられることはありませんか。 5.土地返却にあたり、大家さんが了解すれば、更地にせず、古家があるままの返却も可能でしょうか。もし、その場合の留意点はありますか。

その他の回答 (3)

  • 回答No.3

 No.2の続きです。 父が亡くなられたので、父の祖父に対する権利と義務は、Aさんが包括的に相続します。 ですから、遺産分割協議がなされるまで、Aさんは祖父の土地について使用借権により従来通り使用することができます。この場合、父の兄弟たち祖父の相続人に地代を支払う必要はありませんが、一方で、Aさんは固定資産税を納税する義務はあります。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

  • 回答No.2

1.借地権の定義は、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」です(借地借家法2条)。 2.ご質問文の場合、土地の上の建物を所有しその登記もあるので、「建物の所有を目的とする」という要件は満たしています。問題は、「土地の賃借権」の要件を満たすかどうかです(「賃貸借契約」とあるので、借地は地上権に基づくものではないと思います)。  賃貸借であるためには、有償であることが必要であり、無償または土地の固定資産税額程度の低廉な地代であれば、使用貸借となります。 3.当初の借地契約では、「地代が現在の固定資産税を月割りした額より安く設定されていた」そうですが、25年前なら土地の固定資産税は相当低いため、現在の税額と比較することは特に意味がありません(その後、地代が改訂されていれば、の話です)。 4.しかし、ご質問文では、父(以下、ご質問文の呼称をそのまま使います)は、土地の固定資産税を祖父に代わって納税していただけで、それ以上の地代を祖父に支払っていなかったように読めます。  固定資産税額程度の地代であれば地主には特段の利益はなく、有償の(=地主にとって利益を生む)賃貸借とは認められず、「使用貸借による借地契約」となります。 よって、父は、祖父の土地について兄弟に対して、借地借家法(旧借地法でも同じ)で保護される「借地権」を主張することはできない、というのが結論です。 ※「使用借権」の例については、国税不服審判所HPに説明がありますので、下記、参考URLに貼っておきます。ページを開いて真ん中ぐらいの「被相続人と請求人との間における本件土地の貸借関係は賃貸借とはいえず使用貸借と認めるのが相当であるから、本件土地は自用地として評価すべきであるとされた事例」を見て下さい。 5.使用貸借による借地契約(=使用借権)であっても、その権利が弱いだけで、建物の敷地としてこの土地を利用できないわけではありません。 6.相続人全員による遺産分割協議がなされるまで、祖父の土地は共同相続人の共有という関係になります。  父は、遺産分割協議によって土地の所有権移転登記がなされるまで、祖父の土地を従来通り利用することができます。この場合、父は他の相続人(=兄弟など)に地代を支払う必要はありません(そもそも共有であっても、持分割合が決まっていない)。その反面、土地の固定資産税は、父が全額納税する義務を有します(他の相続人に請求できません)。 7.「お父さんの兄弟から借地権は無効と言われている」と書かれていましたが、兄弟の目的は何でしょうか。相続税に関係することですか。 お父さんの兄弟が「借地権は無効」と主張する目的がわかれば、また違った視点からも回答できると思います。

参考URL:
http://www.kfs.go.jp/service/MP/04/0702080000.html

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ご回答ありがとうございます。 とっても判りやすいご説明で大変よくわかりました。 > 7.「お父さんの兄弟から借地権は無効... 正直、叔父たちの主張の目的がわからないとも言っており困っている様子なのです。 普通に考えて、目的は相続税に関することと思われるですが、相続税は軽減されない方向の主張なのではないかと首をかしげております。 叔父たちは借地権無効と主張することで、何か有利になることがありますでしょうか?

  • 回答No.1

アドバイスの前に、確認させてください。 >お父さんが建物を建てる際(約250年前) 250年前ですか? >固定資産税はお父さんが支払いをしていた 建物の分だけではなく、土地の分もでしょうか? まず、借地権が認められれば、借地権は相続の対象ですから、Aさんのお父さんが亡くなった段階で、Aさんの母親とAとその兄弟に相続されます。 では、借地権を求めさせるにはどうしたらよいのか? 建物の建っている土地の登記状況を確認してください。 その土地に、借地権が設定されていれば、何の問題も無く、借地権を主張できます。 もし無ければ、建物の登記があるかを確認してください。建物の登記があれば、既成事実として借地権を主張できます。(その土地の所有者の承諾なくして、その土地の上に、建物を登記することはできないからです。これを立証するために、土地の賃貸借契約書を作ったと思われます) 状況的には他にお話しなければならない事がありそうですが、ご質問の答えとしては、主張する事はできると思います。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

ご回答いただきまして大変ありがとうございます。 ご指摘の部分につき、誤記をしておりました。ご質問の回答も含めてご連絡いたします。 1、約25年前に建物が建っております。(大変申し訳ありません) 2、固定資産税は土地の分と建物の分両方を支払っていたとのことです。 3、土地の登記(全部証明?)には借地権の記載はないそうです。 4、建物の登記はしてあるそうです。 > 状況的には他にお話しなければ.... 他に補足でアドバイスいただけることがございましたら是非宜しくお願い申し上げます。

関連するQ&A

  • 借地権を手放したい場合、どうすればいいのですか?

    現在、私の父親が一人で借地権のついた土地に建てた家に住んでいます。 祖父の時代に、地元の地主と借地権の契約をして、そこに家を建てて数十年住んでいました。 祖父や祖母は亡くなり、私や兄弟たち子供は家を出て、母も亡くなり、現在は75歳の父が一人で住んでいます。毎月地代を払っています。 将来的に父が亡くなり、家と土地の借地権をどうしたらいいか話をしたとき、わたしたち兄弟はもうその土地には誰も住まないということになりました。 父が亡くなった場合、その土地を更地にして地主へ返すことになると思います。 しかしながら、今の建物を壊して更地にするには莫大なお金がかかってしまうと思います。 何か少しでも金銭的に軽減する方法はないのでしょうか? 家(建物)を売ることもできると思いますが、現在家は老朽化がすすみ、長くは住めないと思います。 借地権を誰かに有料で譲渡することはできるのでしょうか? 可能な場合は、不動産屋などに依頼できるのでしょうか? このようなことを含めてどのような選択肢がありますか? ちなみに、家の土地は下町の駅から15分くらい歩いた場所で、あまり便の良い場所ではありません。住宅地です。

  • 借地権のある土地、住む人が居なくなった場合は?

    借地権の付いた土地に自宅を建てて、43年ほど住んでいます。 わたしが生まれる前から住んでおり、むかしは父と母、祖父と祖母、私、弟がみんなで暮らしていました。祖父も祖母も亡くなり、私も弟も結婚して出て行き、先月まで父と母が2人で暮らしていました。 ところが先月に母が急死してしまったため、借地権の名義人だった母から相続を受けることになりました。 現在は、父が一人で住んでいますが、高齢です。現在、借地権の契約は3年前に更新したばかりで契約終了まであと17年もあります。さすがにそのときまでに父が存命かどうかあやしいです。 わたしや弟も別の場所で暮らしており、その借地権の土地に住むということは100%ありません。 もし父が亡くなってしまった場合、借地権の土地はどうしたらいいのでしょうか? 無人の家のまま地代だけ払い続けていても、火事になったりしたら大変です。かといって、すぐに契約を解除したいと言ったら、建物を壊して更地に戻せと言われると思います。そうなると金銭的にきびしいのです。 それでも、借金をしてでも、不要な借地権は地主に返してしまった方がいいのでしょうか? ちなみに、場所は駅から遠く、住宅地ですので売りに出したとしても買い手はつかないと思います。

  • 借地権・借地権割合

    質問が3つあります。 その1 時価および路線価が1億円の土地を借りて、そこに時価2000万円の建物を建てているとします。 相続によりこの借地および建物を相続する場合、借地権割合が60%だとすると、当該相続財産の価値は8000万円ということになるのでしょうか? その2 その1の借地を「地主」の都合で返すことにした場合、借地権を買い取ってもらうことは出来ますか? その場合、路線価における借地権割合を基準として6000万円で買い取ってもらえると考えてよいのでしょうか? その3 その2の場合において、「借主」の都合で土地を返す場合、借地権を買い取ってもらうことは出来ますか? その場合でも、路線価における借地権割合を基準として6000万円で買い取ってもらえると考えてよいのでしょうか? お詳しい方、よろしくお願いします。

  • 借地権の譲渡、転借について教えてください

    約75年前からAに土地を貸し、A家族が住んでいました ここ数十年は、A一人が住んでいましたが亡くなりました 死亡時土地固定資産税は8万/年に対して地代は20万円/年(250坪)ほどでした・・・ (地代の変遷はわからず契約書もない、建物はA名義) Aの相続人Bから「居住の意志はなく、借地権と建物解体費(老朽家屋)として約1千万円を欲しい」と言ってきましたが、父は明け渡しを求めておらずそんな費用もないので協議が整いません Bは借地権の譲渡や転借をほのめかせています 譲渡された者をCとし、転借された者をDとして 教えてください (1)・BがCに譲渡した場合、Cは旧借地法の借地権を引き継ぐ(約75年借りていたことになる)のですか?   ・この場合、父はCとこれまでと同額程度の契約しか結ぶことは出来ませんか?(祖父とAは親友で所得もないので善意で安く貸していた)  ・Cが建替えする場合、旧借地法の借地権は消滅しますか? (2)・BがDに転借した場合、父とBは、これまでと同額程度の契約を続けなければなりませんか?  ・Bが建替えする場合は、旧借地法の借地権は消滅しますか?

  • 借地権について

    離婚による財産分与に伴い、共有名義だった借地権付きの住居を譲り受けます。(ローンも含めてですが、、、) その手続きですが、建物に関しては登記しますが、借地権に関しては、土地の貸主さんと契約しなおす必要があるのでしょうか?借地権も連名で契約してあります。 そのことに関して、一度貸主の大家さんに相談しましたが、高齢で入院がちなこともあり、手続きすることに難色を示しています。 借地権のある土地のうえに建物を登記すればその借地権は私のものになるのでしょうか?それともやはり借地契約もやりなおさないと、法的には共有名義の借地権との解釈されてしまうのでしょうか?もし借地契約をやりなおすとしたら一般的にどのくらい費用はかかるものでしょうか?専門知識がないし、借地権について詳しい人がいないので困っております。どうかよろしくお願いします。

  • 借地権の買い取りについて教えてください。

    私の父の代から土地を貸していました。借地人Aさんは昭和61年に住宅を建て、父は年間固定資産税の3倍程度の地代をもらっていました。契約書は無く口約束でした その後、平成5年に不動産業者を仲介にして30年の不動産賃貸借契約書を作成しました。借地権の権利金などは貰っていません。土地価格は約1千万円です。 借地人Aさんは最近になり、引っ越すので建物を賃貸にしたいと言ってきました。 賃貸にするくらいなら、地主の私としては建物を買い取りたいと伝えたところ、「建物価格250万、借地権600万」と言われ驚いています。 昭和61年から受け取った地代は合計で400万なのに、そこから固定資産税も払っているのに借地権600万とは納得がいきません。 私の選択として、30年の賃貸借契約を満了まで継続するつもりでいますが、平成35年に借地権を買い取る必要があるのでしょうか?

  • 借地権の建物を取り壊して土地を売りたい

    借地権で建っている建物があります(建物の登記があります) しかし長期間空き家で放棄されており、地代も長期間払われていません。建物の名義人はすでに死亡しています。 この建物が崩れかかって危険な状態になっており、近隣から苦情が出ています。地主は建物を取り壊して土地を売りたいのですが、建物名義人の相続人と連絡が取れません。役所で事情を話して相続人の調査をさせて欲しいとお願いしましたが無理でした。 あくまでも建物の相続人を探さないと無理でしょうか?建物の相続人と話ができなくても、建物を取り壊して土地を売る方法はないでしょうか?借地権相当分を供託して、とかいう方法がないのかな?と思いまして。 よろしくお願いします。

  • 借地権をどうするか??

    現在、父が一人暮らしをしています。住んでいる家は自分で建てたのですが、土地は借地権がついていて、毎月地主に賃料を支払っています。 父は高齢で、おそらく18年後の更新時には亡くなっている可能性が高いです。 息子である私も別の場所に住んでおりますので、その土地を引き継いで住むつもりはありません。 そこで、父の死後、土地の借地権をどうしようかと考えていますが、、、 もうそこには自分は住まないということをふまえると、 1)借地権を地主へ返却する 2)借地権を地主に売却する 3)父の死後、誰も住んでないが、賃料を払い続ける 4)借地にマンション等をたてて、他人に貸す という選択肢かなと思っています。 個人的には、2)が一番いいなと思ってるのですが、 地主に借地権を売りたいと言った場合、地主がそれを認めなければ、売ることはできないのでしょうか? 1)のように無料で返却してしまうにしても、土地を更地に戻したるする費用がかかりますし、 地主にしても賃料が入らなくなるから拒否するかもしれません。 1)にしても2)にしても、地主が認めてくれないとどうにもならないのでしょうか?

  • 借地権は誰にありますか?

    借地に住む妻と結婚し、借地で義父らと同居していました。義父が亡くなるのと契約更新時期がほぼ重なり私は地主に更新料を払い新居の建築を認めてもらいました。建物は私名義で登記しております。借地権自体の登記はありません。 借地権は相続の対象であることはわかります。本来なら妻が義父から相続するものと思いますがこの場合は借地権は私にあると判断していいのでしょうか?そうであるならば妻の借地権はどうなったのでしょうか? 私なりに考えると「義父が持っていた借地権は、私から地主に更新料を払うタイミングで私に移転した。よって妻には借地権は相続されていない」と思えます。 如何でしょうか? よろしくお願いいたします。

  • 土地の借地権の問題

    会社が自社建物を建てるために土地を借りる際に地主に支払った権利金ですが、地主の死去によって、地主の子供に土地は相続されました。会社が支払った権利金と借地権は所有者が変わっても主張できるのでしょうか?