相続した土地を伯父の独断で賃貸契約更新。可能？

質問

1年ほど前に祖父がなくなり、土地を代襲相続しました。伯父・伯母と私の兄弟(3人)で分割。
その土地は祖父の生前から、伯父の親戚が経営する会社に固定資産税分程度(相場より安い)賃料で貸していたそうです。

自分達兄弟は、固定資産税分＋相続税分の賃料に引き上げたく、将来的には売却を考えています。
伯父は、現在のまま(固定資産税分)の賃料でいきたいそうです。契約書はあるといっているが、正式なものかは不明です。

最近、相続登記が完了して、賃貸契約のことで伯父に相談したら、祖父の死後（相続登記される前に）伯父が独断で固定資産税分のみの賃料で契約更新(3年契約)が行われたと聞きました。

そのような契約は可能なのでしょうか？
また、変更は出来るのでしょうか？

回答No.1

studing_jitsumu · ベストアンサー

まず最初に、
その伯父の行った勝手な契約更新は
相談者様で取り消すことが出来ます。

で、今後の考え方として。
相続人たちが共有で所有する不動産は、
実際問題として賃料しか利益がありません。
これを考慮したうえで
新しく賃貸借契約を結ぶ際は
相続人（共有者）全員の同意が必要とされています。

次に前提として
固定資産税程度しか家賃を取っていないのであれば
いくら長年その額での契約であったとしても
その不動産の近所の賃料程度までの引き上げ要求は
普通に通ると思います。ただし裁判等においてですが。
で、このケースは新規に契約を結ぶのではなく、
祖父の生前から続く契約で、
賃料の値上げ要求は不動産の管理行為と呼ばれます。
つまり家賃の値上げ要求は
新規に契約を結ぶ場合とは違って
共有人の半分以上の同意で可能となります。

さて、
判例では賃貸借契約の解除も管理行為ですので
共有人半分以上の同意で出来ます。

こんなところでいかがでしょうか。

お礼

明確な回答、ありがとうございます。契約更新の取り消し可能とのこと安心しました。今後契約解除も視野に入れて話し合っていきたいと思います。