借地権について

質問

昭和５３年ごろの話です。父所有の土地の北側隣地の方と双方立会いの
もと境界壁を作りました。

その結果境界壁から南側を父が使用することになったのですが、
実はその境界壁は誤った部分に作られています。
ところが父はその部分を自分の土地だと解釈して６畳の部屋を
増築までしてしまい（未登記で固定資産税も払っていそうもありません）、
境界壁を作ってから33年、増築してから25年程が経過しています。
それが明らかになったのは平成１７年のことだったのですが、
先日北側隣地の方から、誤って作られた境界壁の撤去と自分の土地だと
信じて作った増築部分の解体を求められています。
（土地を返して欲しいということ）

不動産の詳しい知人に聞いたところ、境界壁を作った時点で諾成契約で
借地権が発生しており、増築された部分は未登記で固定資産税も払って
はいないのですが、母屋と接続されているのでこの部分にも権利が発生
しているとのことでした。
なので、私どもが借地権を行使すればむしろ相手方がこちらに
支払わなければいけない金銭が発生すると・・・

教えていただきたいことは・・・

(1)　借地権は発生しているのか。
(2)　未登記で固定資産税の支払いをしていなくても何らかの権利は発生しているのか
(3)　増築部分の解体と境界壁の撤去の費用は父が負担するべきなんでしょうか？

ちなみに北側隣地所有者と父は兄弟（父は弟）ですが、あまり良い関係
ではなく、北側隣地の所有権は伯父の娘3人に贈与されています。
（伯父は存命です）

回答No.4

bita333 · ベストアンサー

こんにちは。
●南側を質問者さま方（Ａ）が、北側を伯父さん方（Ｂ）が所有している。
●国土調査が平成17年に行われて、境界は確定している。そのとき境界杭とか打ってもらった。
●確定している境界ラインと現状の使用状況がちがう。
こちらＡは、Ｂ土地の一部を、ブロック塀まで増築部分とともに２０年以上占有。
相手Ｂは、Ａ土地の一部をスミキリとして２０年以上？占有？。
●こちらＡは、占有部分を更地にして返すのはＯＫ。

こんな感じでしょうか。
●たぶんＡの占有部分は時効取得できる。２０年以上前から、増築部分あった。未登記でも市役所の税務課で固定資産の課税台帳もらえば増築部分も課税されてるかも。２０年以上まえの航空写真、記念写真など当時から増築部分あったこと証明する資料はいろいろあると思う。
●Ｂの占有？部分はもしかしたら時効取得できないかも。塀、建物、構造物が２０年以上あるわけではないので占有と認められるのかな？使用とか利用なら分かる。ここは不確定要素。
●たぶん質問者さまの方がかなり有利。
●お互いに時効の主張しあうのは非生産的だし、子々孫々までシコリが残る解決方法です。
スミキリを盗られるとＡさんは再築不可能とのことですが、どこまでなら盗られても再築出来ますか。工務店、ハウスメーカー、建築士などに相談してみて下さい。新しい国調なので図面しっかりしてるし、座標値あるかもしれませんね。
●時効については司法書士、弁護士に相談。
●Ａさん側で譲歩の限界を知れば、あとは交渉自由にしていいと思います。
取り壊し費用いくらＢがもって、スミキリ譲るとか。
取り壊し費用Ａもちでスミキリ譲らない、境界ラインに沿ってブロックやってしまう（将来トラブルにならないように境界ライン内側ギリギリに）。
お父様がおっしゃったように、国調どおりに！ってスジを通すのもいいかも。
●交渉まとめるときには、工事屋さん、司法書士など第三者に同席してもらって覚書？契約書？にハンコもらいましょう。第三者同席ならあとで文句言いづらい。

質問者さまにとっていいほうにいくことを願って♪ではでは。

お礼

御礼が遅くなり申し訳ありませんでした。
また、駄文をとても正しく解釈してくださりありがとうございます。

bita333様が仰る通り、お互いに時効取得を主張しあっても後々も色々と
嫌な思いを残しそうですし、私どもの方としては法律で認められた部分が
自分のものであれば良いと思っているんです。
（スミキリ部分は相手の主張通りにすると接道の関係で再建築不可になってしまいますので
これもあくまで国調通りでやっていきたいと思っていますし、相手もそのあたりは
理解を示したようだったのですが）

これまでの経緯を「確認書」にしたため、建物と壁の解体撤去については
ウチで費用を持つので解体時に邪魔になるものの（相手方の）移動や
後々ケチをつけないことの「同意書」を提示したところ何か気に障ったらしく
解体の重機が入る部分にトラックを置いたりして解体も出来ない状況になっています。

今回、解体と土地の返却を求めてきたのは先方なのに、おかしなことをするもんですよね。
ウチにとっては、もう「ない」と思っている建物や土地なので全然構わないんですが・・・。
なかなか問題が解決しないのが困ったものです。

回答No.3

toratanuki

まず、境界は、個人が決めるものではなく、国（裁判所・法務局）が定めるもので変更はなし。
ただ、他の人が言うように、その土地につき、時効が成立している。

お礼

早速の回答ありがとうございました。

そうですね。この地域については平成17年に国土調査が入り境界はきちんと確定しています。
国土調査時に時効取得を考えないわけではなかったのですが、父が伯父に使用させてた
隅切りの部分について伯父が時効取得を持ちかけてきたので、「とにかく境界は国土調査の結果と
その成果による公図に基づく」のだと我が家は突っぱねたのです。

あの時時効取得を申し立てていたらなぁ・・・と考えることも・・・。

回答No.2

-phantom2-

下記のＵＲＬを参照ください。

典型的な時効取得できる例と思います。

(1)　借地権は発生しているのか。

発生してません。

質問の事情は勘違いで発生したことでしょう。

隣は貸した覚えはなく、質問者さん側にも借りてる意識はないのに借地になるわけありません。

もしそのはみ出した土地について隣家に地代を払っていたならば、借地権が発生します。
この場合は契約書の締結は必要なく、払っていた事実があれば借地権の主張には充分です。

＞(2)　未登記で固定資産税の支払いをしていなくても何らかの権利は発生しているのか

ＵＲＬのように時効を援用することで所有権を得ます。
間違った境界であっても、20年（善意無過失10年）以上もそのままにしていたらその境界が法的に認められてしまいます。

＞(3)　増築部分の解体と境界壁の撤去の費用は父が負担するべきなんでしょうか？

もしなんらかの理由により時効取得が認められなかった場合は、相手に土地を返さないとなりません。
当然に質問者さん側が取り壊して返すことになります。

参考URL：

http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/tonarikinjyo/rinti01.htm#rinti#1

補足

早速の回答ありがとうございました。

(1)その通りですよね。
貸した借りた意識がないのに借地とは言えませんよね。

(2)双方の勘違いにより、我が家が伯父の土地を使用していたことは
　国土調査時以前に知っておりましたが、No.１の回答者様への補足事項
　に書いたとおりの事柄があり、時効取得の申し立てが出来ませんでした。
　今からでも時効取得の申し立ては出来るのでしょうか？
　国土調査は平成17年前でその時点ですでに土地の使用を始めてから
　23年経過していました。　

(3)　今回、建物を解体したり土地を返却することに対して、我が家では異存はないのですが
　　相手方は大変難しい人物でいろいろ吹っかけられているので、対抗手段として
　　なんらかの話が出来るように知識が欲しいと思うところです。

回答No.1

wkbqp833

民法 第162条
2.十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

10年以上経過しているので、借地権どころか、所有権を質問者のお父さんが保有していると考えます

補足

早速の回答ありがとうございました。

最初に書き忘れてしまったのですが、北側隣地に車を侵入しやすくするために
その進入部分に接する我が家の土地を隅切りしてやっておりました。
国土調査時に伯父側がこの隅切り部分について時効取得（伯父の場合は善意には該当しません）
を持ち出してきたのですが我が家としてはその部分を伯父名義にしてしまうと、
その奥の宅地に再建築が不可能になるためできませんでした。
時効取得が出来ることは知っていたのですが、これを実行しようとすると
逆に隅切り部分は伯父側の要求を呑まざるを得なくなり
結果我が家は再建築不可能という最も不利な状態になってしまいそうだったのです。

このような場合にはどう対処すればよかったのでしょうか。