土地を共有持分にする場合の贈与税について教えて下さい

質問

伯父から土地を贈与してもらい、家を建てることになりました。
そこで質問なのですが、贈与される土地の持分を私一人にした場合と、わたしと妻とで1：1にした場合では贈与税の額は変わってくるのでしょうか？

例えば、課税評価額1000万円の土地を私一人で贈与を受けた場合、
　　　　　（1000万円　－　110万円）　×　40％　－　125万円　
　　　　　＝231万円
　　　　課税評価額1000万円の土地をわたしと妻とで1：1にした場合、
　　　　　（500万円　－　110万円）　×　20％　－　25万円
　　　　　＝53万円
　　　　これが二人分で、合計106万円
などと単純に考えてしまうのですが・・・。できるだけ税金をおさえるならば共有持分のほうがお徳だと思うのですが。

また、家は土地を担保にしてローンを組むことになります。。
土地を私一人の名義の場合と、妻と持分1：1にした場合とでは銀行から借りられる額は変わってくるのでしょうか。

さらに家の持分は、土地の持分と同じように妻と共有持分にしたほうが良いのでしょうか？このことについてのメリット、デメリットも教えてください。

回答No.1

noname#94859 · ベストアンサー

すべてを「夫婦で合計した場合」としての回答です。

贈与税については基礎控除があるので、二人に分けた方が有利です。

ローンを組む際には、担保物件が共有であろうと単独所有であろうと、金融機関が設定する「担保価値」は同じなので、借りられる額の「限度」は同じです。

お二人の共有の場合には、次のような場合に「限度」を有効に使えるので、有利です。

例
不動産の担保価値が5,000万円だとします。

旦那様への貸付限度額（収入からの算出）が2,000万円だとします。
すると銀行は2,000万円しか貸してくれません。
　返済計画に元々無理があるので、幾ら担保があっても貸してくれません。

夫婦お二人で借りるとします。
旦那様への貸付限度額は2,000万円です。
奥様への貸付限度額は、1,500万円です。
夫婦で3,500万円まで借りることが可能です。
（担保価値が5,000万円あるので、その額までは貸してくれます）

但し、これは机上の空論で、現実の金融機関緒貸し出し基準は異なります。あくまで共有の場合は借入額が増える可能性がある、という理屈を言ってるだけです。
　奥さんの名義でなくても不動産に抵当権設定するのを単独所有者の旦那様が承諾すればいいだけですから、現実には共有でも単独所有でもたいした変わりはありません。

土地は贈与で貰ってるのですが、家は贈与で貰うのではなく、お金を支払って建てられるのですよね。
そのお金をだんなさんが全部出してるのに、奥さんと二分の一づつの持分にすると、奥さんへの贈与行為になってしまいますよ。
お互いに負担した額（頭金ではありません。頭金＋ローン額の金額です）で持分を登記すべきです。

お礼

夜遅くのご回答、ありがとうございます。助かりました。もう少し質問させてください。

贈与税については基礎控除があるので、二人に分けた方が有利です。＞

贈与税に関しては、私が最初の質問で例として上げた計算でよろしいのでしょうか？

お礼の内容でさらに質問してしまって申し訳ありませんが、お付き合いいただけたら幸いです。

回答No.3

mnb098

住宅ローンを組んだ後の土地の持分移転はお勧めしません。
ローン契約の規定に触れます。

また、土地所有者（伯父）は銀行によっては、単に物上保証人（担保提供者)となる場合と、担保提供かつ連帯保証人となることを求められる場合がありますので、100万円程度の納税なら「甥への財産分け」と言う意味合いの贈与なのでしょうから、今回完結させておくのが将来に引きずる問題の芽とならないです。

下手すると、いとこまで巻き込んだことに発展することは避けておきましょう。

お礼

回答ありがとうございます。

＞100万円程度の納税なら「甥への財産分け」と言う意味合いの贈与なのでしょうから、今回完結させておくのが将来に引きずる問題の芽とならないです。

そうですね。あとあと面倒なことにならないよう、一括贈与にするつもりでいます。

回答No.2

noname#94859

＞「贈与税に関しては、私が最初の質問で例として上げた計算でよろしいのでしょうか」

例えば、課税評価額1000万円の土地を私一人で贈与を受けた場合、
　　　　　（1000万円　－　110万円）　×　40％　－　125万円　
　　　　　＝231万円
　　　　課税評価額1000万円の土地をわたしと妻とで1：1にした場合、
　　　　　（500万円　－　110万円）　×　20％　－　25万円
　　　　　＝53万円
　　　　これが二人分で、合計106万円

大正解です。ピンポーン！！
賞品グリコのおまけです。

ところで、なぜ一括贈与されるのでしょうか。

毎年110万円分づつ贈与されれば、贈与税がかかりません。
登記費用が毎年かかりそうですが、司法書士の書いた登記申請書をみれば、自分でできますから、登記費用は毎年の負担にはなりませんよ。

所有者が二人になってないと抵当権が設定できないというわけではありません。
伯父さんに「抵当権設定登記承諾書」を書いてもらえばいいだけの話です。
「これから毎年何月何日に、贈与税の基礎控除額相当分だけ贈与する」内容の贈与契約書を作っておけばいいです。

お礼

またまた回答ありがとうございます。返事が遅れて申し訳ありません。

＞ところで、なぜ一括贈与されるのでしょうか。

毎年110万円分づつ贈与されれば、贈与税がかかりません。
登記費用が毎年かかりそうですが、司法書士の書いた登記申請書をみれば、自分でできますから、登記費用は毎年の負担にはなりませんよ。

できればそうしたいところです。
ですが、伯父は、正直いつ亡くなってもおかしくない年齢なのです（元気ですよ）。
土地は先代（私の祖父）以来の土地で、この伯父の他に父を抜いてあと5人おじ・おばがいます。
なので、伯父は自分が亡くなった後、もし他の親戚から私が責められないように、今のうちに私に一括贈与させたいようです。
また、家を建てるのに土地を担保にするので、
「伯父の持分も土地に含まれていると、ローンを組む際に伯父に保証人になってもらわなければならない」
と銀行から言われたこともあり、一括贈与のつもりでいます。

いろいろありがとうございました。また困ったことがありましたら、宜しくお願いします。