賃貸物件の引き継ぎの際の敷金

質問

現在、とある店舗を営業譲渡してもらおうと計画中です。
そこで店舗である賃貸物件の敷金の取扱について疑問が湧き
ご質問させて頂きました。

営業譲渡の際には現在営業している店舗を
そのままの状態で引き渡してもらい
しばらくは改装しないで運営していく予定です。
（早い段階で改装をする予定）

この場合前経営者の方で敷金を清算後
新たに物件オーナーとの契約に進むかと思いますが

この場合物件オーナーから前経営者への保証金の返金は
修繕が必要ないため全額返金となる形となるのでしょうか。

その物件は10年程度経営を続けてこられ
内装の痛みもあるため、正直今の状態のまま
引き継ぐのは保証金の観点からすると
損なのではと考えております。

こういった場合は何か他の清算方法があるのでしょうか。

また、こういったことを考慮して
譲渡金額を安くしてもらうなどの妥当性はあるのでしょうか。

こういったことに詳しい方がいらっしゃったら
教えて頂けると嬉しいです。

回答No.2

BBQ38

ご心配されている原状回復費用の新旧借主でどう負担するかは、ご質問者様お考えの通り、譲渡金額の中で調整をしていくことが基本線になるでしょう。

ご不安のポイントは大変重要なポイントの１つで、退店時のコストも含めて総合的に経済合理性を考える必要があります。居抜きの最大のメリットは初期コストをかなり抑えることができることですが、立地等希少性があっても、経済合理性を欠く場合には見送るというのも立派な経営判断です。

貸主A　旧借主B　新借主C

A－B　賃貸借契約の合意解約＆敷金・保証金の返還
A－C　新賃貸借契約の締結　旧借主分の原状回復費用を新借主が負担する特約
B－C　営業譲渡（造作及び機器等の譲渡契約）
居抜きの場合、以上3種類の契約を同時に成立させる必要があるだけにスケルトン状態で新規契約するより様々な留意点が発生します。それだけに相応のフィーを払って居抜き取引に強い専門家をパートナーにすることが肝要です。

お礼

やはり、原状回復費用は旧借主分もこちらが負担する
流れが基本のようですね。

分かりやすい解説有難うございました。

交渉する際の方向性が見えてきました。
ご回答有難うございました。

回答No.1

to-kon

居抜きを所有者が許可してくれることがまずは大前提です。

当事者で所有者に無断で勝手に決めても仕方がありません。

その上で、いったん明け渡しての原状回復が不可能である以上は、所有者に対しての原状回復義務は新借主が全面的に負います。
旧借主と新借主での負担割合は当事者で決めてください。
但し、それによって所有者に迷惑を掛けることのないようにしてください。（新借主が「自分の負担分だけは負担するけど、あとは旧借主から直接取り立ててくれ」と主張することなどはできません）

自分の都合ばかり主張せずに、所有者の立場も考えてください。
そうでないと、まず居抜き（譲渡）そのものを認めてもらえませんよ。

お礼

>所有者に対しての原状回復義務は新借主が全面的に負います。
>旧借主と新借主での負担割合は当事者で決めてください。

この回答で疑問に感じていたことが解決し
今後の話の進め方が見えてきました。

ご回答有難うございます！