店舗を貸していますが敷金はどれくらい返却するものなのですか？

質問

飲食店の店舗を貸して７年になります。

敷金、１８０万預かっています。

１年程前から経営状態がよくないようで、

家賃の支払いが遅れるようになってきました。

閉店される日も、そう遠くないような感じです。

そこで、相談なんですが、店舗物件における敷金は

どの程度返還するものなのですか？

店の状態にもよると思いますが、大体の目安が知りたいのです。

お店は中華料理店ということもあり、契約当初に比べると

かなり、汚れています。

貸した当時の状態に戻して返してもらうという考え方で

いいのでしょうか？

素人質問ですが、よろしくお願いします。

回答No.2

kaz1916 · ベストアンサー

そもそも契約書は敷金の返還に関してどのように規定しているのでしょうか？　原則的にはその規定によります。　

なお、このケースは〔国土交通省のガイドラインは全く関係ありません〕

すなわち、居住用の賃貸物件と「店舗・事務所」では全くその性格が違います。　店舗の場合、事業用として建物を使用しているわけですから、特別な保護はありません。

賃貸当初と同じように「原状回復」を行わせるのが一般的です。　また、自分で変更した調理場や、看板等も元に戻す義務があります。

その店舗の規模にもよりますが、１８０万円は回復費用に掛かるのではないでしょうか？　原則的に、不足の場合は追加請求する権利があります。

補足

ありがとうございます。
居住用に比べ、店舗物件の方が賃貸人にとって有利と
言う事なんですよね？
契約書にはこう記載してあります。
「退去１ヶ月後に賃貸人は保証金の80％を（180万）返還する。但し無利息とする。賃借人は退去する時、その本物件に生じた破損・滅失等の損害について、賃貸人の査定により賠償するものとし、返還保証金をもって、その賠償金及び賃料その他一切の債務を弁済し、賃貸人はその残額を返還するものとする」
知り合いの不動産屋さんに仲介してもらったのですが
今はやめられています。宅建を持っている友人がいるので
その人に中に入ってもらおうかと思っているのですが・・・

回答No.4

noname#11476

>敷金はどの程度返還するものなのですか？

敷金とは保証金であり、預かっているだけですから何もなければ全額返還が義務です。

実際には退去時には、

１．未払い家賃の清算
２．原状回復に要した費用（経年劣化分は含まず）

を請求し、その分を差し引いて敷金を返還するのは問題ありません。
（それでも足りなければ更に請求）

なお、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は住宅用を想定していて店舗は想定外ですが、実際の判例は大まかにはこの基準とそう違いはありません。

ただ店舗の場合は造作物があったりしますので、原状回復については少しややこしいです。

あと、敷金ではなく権利金（その場所を借りるという価値に対する一時金支払の性格を持つ）としての金員については返還の必要はありません。

お礼

原状回復というのが、アバウトでややこしいものですね(^_^;)
ありがとうございます。

回答No.3

kaz1916

２．です。

契約書どおり実行してください。　全く問題はありません。　詳しい方に交渉していただくのは結構な事だと思います。　但し、あくまでもあなたの個人的な代理人として交渉してもらいましょう。　業者として交渉すると宅建法違反になります。（その方は宅建業者としての登録はしていないでしょうから）

また、契約書の中に「保証金返還」規定の他に「原状回復義務」について、もっと具体的に記載されていると思います。

補足

何回もすみません^_^;
「乙（賃借人）の修理及び原状回復義務」には・・・
本物件・使用部分について次の各項に掲げるものの修理及び取替は乙の負担において乙が行う。

(1)天井・壁・床
(2)硝子・水道・電気・電気器具・敷物・その他小修理に属し、使用上生じた当然なる消耗品
(3)乙は本物件・建物・その他設備備品を、故意又は過失を
　問わず、損害を与えたとき、又は甲に無断で本物件の現　状を変更した時には、ただちにその物を原状に回復しな　ければならない。

先にアドバイスして頂いた様に、３者で現場を見て、
リフォーム業者に見積もりをしてもらった上で
算定したらいいのでしょうか？

回答No.1

moonliver_2005

１．国土交通省のガイドラインが参考になります。
２．そのポイントは
(1)原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。
(2)そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
の2点です。（参考HPより）
３．「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」を貸主の側から立証しないと、敷金全額返還になるでしょう。
　単なる「汚れ」ではその原状回復費用は貸主負担となります。
４．私も賃貸不動産持っていますが、退去日またはその後適当な日に借主、貸主、仲介不動産業者、の３者立会いで傷、損傷、汚損箇所を念入りに確認しています。これが困難な場合は、その箇所をデジカメですべて撮影しています。
５．そして、複数のリフォーム業者に見積りを取り、全体のリフォーム費用から、傷、損傷、汚損箇所の修復費用を算定します。具体的には個々の壁、天井、床、設備ごとに、負担割合を算定し、それを合計し、
借主負担額、貸主負担額を算出します。
６．敷金返還の目安は、私の場合ありません。ケースバイケースで敷金で不足する場合もあります。

参考URL：

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

お礼

アドバイスありがとうございます(^_^)
３者立会いで現状を確認して、リフォーム会社に見積もりを出してもらい、そこから算定する、という方法ですね。
それなら、お互い納得できそうですね。
ただ、算定が難しいところなんでしょうね。
参考になりました！