容積率オーバー物件の売買

質問

このたび、近所の方から築２０年の中古一戸建て住宅を購入することになりました。

ただし、その物件は、現在の建築基準法では容積率がオーバーしており、再建築時に現在の規模では建築できない、という条件付きです。
当時の法律では、新築当時は適法であり、その後の法改正により容積率オーバーとなったそうです。
従って、当時は問題なく登記もされてます。

ところが、住宅ローンの審査において、問題が発生しましました。
金融機関によると、保証会社の方の審査でNGが出てしまい、請けられないとのことです。

つまり、私個人の問題でもなく、金融機関の問題でもないですので、誰がどこの金融機関で住宅ローンを組もうともNGということです。

このように、法改正により結果的に容積率オーバーになってしまった中古物件は他にもたくさんあると思います。
このような物件が住宅ローンを組めないとするなら、キャッシュで買うしか手段はないと思いますが、そういうものなのでしょうか？
法改正で中古物件の売買が実質できなくなるというのはどうも解せないのですが・・。

回答No.1

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

所謂「既存不適格物件」ですね。
仰る通り、現在金融機関（特に大手都市銀）はこのような物件に対しての融資に消極的です。

何故なら、万が一の場合（債務者の支払不能→抵当権の実行→債権回収）に殆どの場合が「担保割れ」してしまうからです。
理由は「既存不適格物件」を買う人は少ない→換金性が悪い（担保割れ）となるからです。

銀行はお金を貸すのが目的ではなく、金利を付して回収するのが目的です。おのずと回収リスクの高い物件は融資が通りにくくなります。

「既存不適格物件」は殆どの場合これに当てはまります。ましてや一戸建になりますと余程の物件（土地にものすごい価値がある）以外はこの傾向が顕著です。

ただし、全ての金融機関がそうだとは限りません。一部地銀や信用金庫、ノンバンクなら可能かもしれません。一度相談に行かれてはどうでしょう。

あと、余計な心配かもしれませんが、ご近所の方からの購入との事ですと（業者が仲介せず直取引）たとえ適法物件でも融資は受けられません。金融機関は仲介業者が作成した「売買契約書」「重要事項説明書」がないと審査すらしませんので。

ご参考まで。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

> 理由は「既存不適格物件」を買う人は少ない→換金性が悪い（担保割れ）となるからです。

なるほど。理由は納得です。

> あと、余計な心配かもしれませんが、ご近所の方からの購入との事ですと（業者が仲介せず直取引）たとえ適法物件でも融資は受けられません。金融機関は仲介業者が作成した「売買契約書」「重要事項説明書」がないと審査すらしませんので。

おっしゃるとおり、近所の方からの購入で個人間取引です（この問題には関係ないのであえて書きませんでしたが）。
その点が問題で、請けてくれる金融機関は殆どありませんでしたが、取引のある信用金庫が、個人間取引でも請けてくれることになりました。
また、「売買契約書」は売り主さんの知り合いの不動産業者の方に善意で作成して頂き、「重要事項説明書」は金融機関指定の司法書士が「それに代わるもの」を作成することで話が進んでました。

個人間取引の問題も解決し、なんとかなりそうでしたが、思いがけないところで問題が発生し、ショックを受けてます。
両隣も知り合いなので安心して住めると思っていたのですが・・。

回答No.4

toteccorp

私は以前そのような物件を個人取引で購入しようとしたときＪＡに相談しました。
各ＪＡによりかなり違うと思いますが個人取引で何も問題ありませんでした。
しかし住宅ローンは組めませんでしたが、融資ならできるとのことでした。
融資の場合、金利が少し多いかもしれません。
頭金が多く必要かもしれません。

お礼

ご回答ありがとうございます。

JAは個人間売買も請けてくれたのですね。
実は、JAにも話を聞いたのですが、JAは個人間売買の場合、審査すらもできないということでした。
従って、今回の「既存不適格物件」の問題以前に、NGでした。
他の都銀やネットバンクなど、軒並み個人間売買は受け付けてくれなかっただけに、地元の信金さんが請けてくれたときはホッとしましたが、結局「既存不適格物件」の問題が発覚しショックを受けてます。

回答No.3

joynyanchu

買った中古住宅(築４０年）が建蔽率違反でした。
大手販売会社の仲介でしたが、特にそのことの説明はありませんでした。
普通に大手のMS銀行でフルローンに近い金額のローンも組んで、優遇金利もうけられました。
３年後にローンの借り換えをしようとネットバンクに申し込んで、断られ発覚。
最初の銀行で断られなかったのは、
建物が古くほとんど土地の価格だったことかも知れません。
違反はほんの少しです。
銀行と販売会社が同じ系列だったからかも。
借りる金額と担保の価値のよるのかもしれませんね。

お礼

ご回答ありがとうございます。

当物件の場合も、建物価格は殆どなく（１０％ちょっと）、殆どが土地価格なのですが、今回は販売会社を介さない個人間売買ですので、現実的に障害が多そうですね。

回答No.2

noname#74348

そういうのを既存不適格物件と呼びます。

＞そういうものなのでしょうか？

そういうものです。
ただ100%ではありません。金融機関によっては認めてくれるケースも有るには有りますよ。保証会社って言っても一つじゃありませんから。

＞法改正で中古物件の売買が実質できなくなるというのはどうも解せないのですが・・

気持ちはわかります。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

なるほど、保証会社は１つじゃないのですね。

中小企業が事業資金を借りる際の、信用保証協会みたいに１つなのかと思ってました。

今回、私は購入する側なのであきらめれば済む問題ですが、売り主さんにしてみれば勝手に法律を変えられた結果、担保価値がなくなるというのも解せない話ですね・・