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建ぺい率オーバーＯＫの金融機関は？
タイトル通り、建ぺい率が多少オーバーしている物件であっても住宅ローン貸し出し可能な金融機関、銀行、ノンバンク等どこでも結構です。どなたかご存知な方、いらっしゃいませんでしょうか。どうぞよろしくお願い致します。
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＃3です。補足します。 建蔽率オーバーというだけで違法建築だと決め付けられているご意見があるので、一言言わせてください。 確かに故意に建蔽率オーバーで増築などした物件は悪質だと思いますが、現状はそういう物件ばかりではないですよね。 建蔽率、容積率は数年おきに見直しがされるので、変更されることがよくあります。 それによってそれまでは法に則して建てられていた建物が、既存不適格になってしまったケースは結構多いのです。 その所有者にしてみれば、たいへんな損害ですよね。 法が変わることによって私有財産の価値が下落してしまうのですから。 ご質問の物件は、「多少の」オーバーということなので、 もしかしたら既存不適格なのではないでしょうか。 銀行が満額でなくても融資許可を出してくれているのならば、そんなに悪質な物件ではないと思います。 その銀行と、ライフと併用ということはできないのでしょうか。第一抵当権設定の問題があるかと思いますが、ライフはノンバンクでもともと違法物件の融資をする機関なので、抵当権にはこだわらないかもしれません。 ちなみにライフの現在の金利は変動で４％くらいだと思います。
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- exclusive
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NO.7さんの書き込みでほぼ合っています。 既存不適格建築物は違法建築物ではありません。 なぜかと言えば、10m2未満の増築には確認申請は不要（都市計画地域の場合）だからです。（建築基準法にも適合している） つまり、何回も増築工事を加えて規定の建ぺい率をオーバーしている物件は全国にも数えきれない程存在している訳です。 まともな金融機関で融資を受けて、中古住宅を購入する場合には、必要な書類として確認通知書の写しと平面図（手書きでも可能）が必要になります。 でも、中古住宅では確認申請の書類自体が紛失して存在しない場合が多々あります。 そのような場合は、貴方のお住まいの地域の市役所の建築指導課で「建築確認をした証明書」という書類を発行してくれます。 その「建築確認をした証明書」と「建築士、家屋調査士等に書いてもらった平面図」があれば、融資してくれる銀行はあると思います。 但し、この方法はあくまで建前上、増築して建ぺい率がオーバーしている部分は存在せずに、元々の確認申請が合格している部分だけの建物であるという論理です。 登記簿に出て来ると一発でばれますが、たぶん既存不適格部分は登記はされていないと思います。 まあ、結局は銀行の融資担当者の判断次第ですが。（銀行員に面積計算が出来るかどうか迄は分かりません）笑 別に詐欺をやる訳ではないので、ダメ元覚悟でやってみられては如何でしょうか。 ちなみに私自身は建築士で実家が不動産屋なので、家の手伝いで銀行融資用の中古住宅の間取り図（平面図）を作らされた事がありますし、自分でも中古住宅を購入してローンの借り換えをする際に確認通知書の書類がない（紛失していた）ので、市役所の建築指導課で実際に「建築確認をした証明書」を発行してもらった経験があります。
お礼
「建築確認をした証明書」ですね。初めて知りました。ウルトラＣとして使えそうですね。真に有益なる情報のご提供に大変感謝致しております。どうもありがとう御座いました。
- koala0305
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質問者さんは関西の方でしょうか。関西、特に大阪の金融機関は昔から建蔽率が多少オーバーしていても融資してくれます。地銀はもちろん、都銀でも他の地方とは全く扱いが違います。年々厳しくなってはいるそうですが、今でも他の地方より甘いのは間違いないようです。 関西以外では最近は難しいですね。以前にはＵ○○銀行の前身などは関西から始まっただけに融通がきくという話でしたが、もうすぐ合併することですし現在はどうなっているか分かりません。やはり、そういう物件を扱う業者が一番情報を持っているはずですが。
お礼
はい、大阪です。近年、建ぺい率が緩和されたとはいえ、それでもオーバーしている物件が大阪にはゴマンとあります。自己弁護のようですが、建ぺい率をあまり厳格に云々すると、実際のところ、金融機関も貸出先がかなり減ってしまうと思いますが…。関西の銀行は、やはり多少は内規が甘いとの事。いよいよ希望が出てまいりました。ご回答、どうもありがとうございました。
- gamigami
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知っていても「どこ」と答えるわけにはいきません。 相手に迷惑が掛かるので…。 法令違反ですし、銀行業は免許があってのものですしね。 でも、融資の内規は各金融機関存在しています。 それに当てはまるかどうかです。 都市銀行もいろいろと条件があります。 某地方銀行など建ペイ・容積率の規制がないところもあります。 その情報は不動産屋以外から出てくることはありません。 (銀行が正直に教えることもまれにあるけれど） 住宅ローンで満額の融資が受けられないのならば、 正直無理だと諦めるか、 ノンバンクの無担保融資で足すか、 金融機関の諸費用ローンを付け足せるのか 以上の３択です。 もうちょっと世話をしてくれる不動産屋を頼られる方がいいのでは？
お礼
建ぺい率オーバーＯＫ銀行も、やはり存在するみたいですね。捨てる神あれば拾う神ありというか、内規の違いでしょうか。希望が湧いてきました。どうもご回答ありがとうございました。
- BABA4912
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代案ですが 建蔽率の多少のオーバーでしたらオーバー分を取り壊すことで対応可能になる場合があると思いますが 1.質問者さんの物件はどの程度オーバーなのでしょうか 2.取り壊せそうな部分はありませんか ?
お礼
オーバー分は約８平米ほど、建ぺい率を約１３％ほどオーバーしております。６畳の部屋を壊して、駐車場にしようかとも考えましたが、それでも結構費用もかかりますし、そこのところを何とか目をつぶって下さる金融機関があれば本当に助かるのですが…。どうもご回答ありがとうございました。
難あり建築の融資は、ライフという金融機関がよく使われます。検索してみると出てきます。 ノンバンクですから金利は高いですよ。 また、建蔽率オーバーといっても、度合いによって、そんなに大きくオーバーしていなければ都市銀行でも相談には 乗ってくれると思います。
お礼
実は某地方銀行が、満額とはいきませんが、一応はＯＫの返事は頂いてはおるのですが、やはり満額出ないとキツイので、最後はノンバンクしかないだろうなあとは考えておりました。ライフですか。詳細なる情報、誠にありがとうございました。
■「住宅ローン」では違法建築への融資は法的に存在しないのです。借り手の問題ばかりではなく、もしそのような物件で融資をしたら金融機関自体が摘発されるからです。何の義理も無いあなたのためにそこまでしてくれる金融機関があるとお思いですか？ ■住宅ローンでなければ、融資をしてくれる金融機関はいくらでもあります。但し、金利は高いです。低いものでも5％程度でしょう。返済期間もせいぜい10年までです。 ■罰則が無いので気軽く違法建築をしてしまう場合がありますが、違法は違法で犯罪と同じ扱いです。ローンや売却など「法に則った行為」と矛盾します。法によって違法が助けられることは世間一般にはありません。
お礼
建ぺい率オーバーがそんなにも住宅ローン審査に影響するとは、夢想だにしておりませんでした。迂闊でありました。ご回答どうもありがとうございました。
住宅ローンの名目では無理だと、不動産屋さんは言ってました。 それ以外で、借りるなら可能かもしれないですが、多額は貸さないでしょうね。
お礼
早速のご回答、誠にありがとうございます。やはり無理でしょうか。トホホ…。
お礼
度重なる詳細な御説明に、当方、大変助かっておりますと同時に、大変勇気づけられております。お忙しい中の御回答、心より感謝申しあげます。誠にありがとうございました。