容積率オーバー

質問

困っておりますので、ご教授いただけましたら幸いです。
現在中古戸建の購入を考えていたところ、非常に気に入った
物件がみつかり、前向きに検討おります。

ただ、その物件は50/100のエリアに建っている、築8年の物件ですが
新築時から20％ほど容積率をオーバーしていて、検査済証がないそうです。

前所有者さんはそれでもメガバンクの90％ローンで8年前に買われていますが、
（新築購入時の重要事項説明に、容積オーバー、同じものは建たないと記載があるのを見せてもらいました）
現在こういった物件に融資は下りずらくなっていると、不動産屋に言われております。

私の内容としては、年収、勤続年数ともに問題ないと思います。
全額自己資金は厳しい為、何とか融資を受けたいのですが
どこの金融機関がいい、または方法など教えていただけましたら
幸いです。宜しくお願いいたします。

回答No.2

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

＞新築時から20％ほど容積率をオーバーしていて、検査済証がないそうです。

要は「違法建築」ですね。

＞前所有者さんはそれでもメガバンクの90％ローンで8年前に買われていますが、

現在は「ほぼ１００％」まともな金融機関では融資否決になります。

＞現在こういった物件に融資は下りずらくなっていると、不動産屋に言われております。

その業者の言う通りです。

＞どこの金融機関がいい、または方法など教えていただけましたら

残念ながら殆どの金融機関で融資否決になるでしょう。
可能性があるとすれば「一部地銀」「ノンバンク」ですね。
＃１さんの回答にあるＪＡも現在ほとんどのＪＡで違法建築は融資否決です。

金融機関は「お金を貸す」のが目的ではなく、「利息を付して回収する」のが目的です。
故に金融機関は住宅ローンのような「低金利商品」は本音では貸したくないのです。
なぜなら、万が一払えなくなった場合は担保として金融機関はその不動産を手に入れますが（抵当権の実行）、金融機関はその不動産を所有してても全くメリットはありません。
金融機関は「現金化」して債権を回収しなければならないのです。
しかし、現在のように不動産価格が下落しているような場合は、殆どのケースで「損切り」です。

故に、下記のような図式が成り立ちます。

「違法建築を買う人は少ない（融資が受けられないので現金でしか買えない＝値下げして売るしかない）」→「万一の場合に債権を回収できない可能性が高い（値下げした結果赤字＝不良債権）」→「融資否決」

後は、先述のように「一部地銀」か「ノンバンク」に活路を見出すしかありませんが、「リスクが高い物件」である事は変わりませんので、その分「高金利」になるのが普通です。

後は、ご質問者様が「高金利を支払ってでも買いたい」物件かどうかだけです。

ご熟考を。

お礼

具体的なアドバイスありがとうございました！
今は欲しいですが、ゆくゆく再販のことも考え
重々考えてみます。

回答No.1

toteccorp

ＪＡに聞いてみてはどうですか。
最悪住宅ローンは組めなくても融資はしてもらえると思います。
金利が少し高く、頭金も多く（４０％？）必要だと思います。