他家の水道管が通っている土地の価値

質問

どなたかお知恵をお貸しください。

買い付けを出した土地につきまして、仲介業者より契約前の説明がありました。
そこで、その土地の地下を水道管が通っていて、私道を挟んだ家に引き込まれていることがわかりました。

どちらも賃借権で、大家は同じ方、そして同時に売却に出しています。
隣地が売れた場合は、現在の水道管を撤去し、新たに水道管を引き込むとのことですが、
撤去に関しては、解体等のタイミングがあえば行うとの念書になるそうです。

質問ですが、
　1.　「他人の水道管が通っている」ため、その土地は
　　　「不良品」ということになり、売却できなかったり
　　　　著しく安くなったりします　　
　　との過去の回答がありますが、やはりそうなのでしょうか。

　2.　その水道管が使用されない状況でも、土地の下に埋まっている
　　　というのは、将来売買する際の価値減になるのでしょうか。
　　　また、それを自分の敷地内の分だけ取り除くということは
　　　可能なのでしょうか、それとも一括してではないと無理なので
　　　しょうか。

　3.　契約に際して、どのような取り決めを求めるべきでしょうか。
　　　仲介業者は売主側とのつきあいも深く、
　　　「他人の水道管が通っているのは珍しいことではないし、
　　　　建物の下でない限り、全くデメリットはない」
　　　と説明をしました。

　4.　念書というのは、どの程度の効力なのでしょうか。
　　　そもそも、なぜ念書なのでしょうか。

　　長文申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

回答No.5

tootyann

これで最近大仕事になった土地の所有者です。
不動産屋は買い叩かれやすいので、水道管の整理（なんと３本が縦横無尽に地下を走っています）を自費でやろうと提案してきました。
境界の境目で開発の邪魔にならないところに水道管を新たに埋設し、既存の管に接続します。
工事費は全額私の持ち出しです。なおかつ土地の購入者が希望するならその水道管を埋設した分は分筆して私が所有し続ける。なんてなこともアリかな。
土地の所有者にとって、水道管の所有者（水道を使っている人)とは契約書の取り交わしが重要なようです。
最近は水道部も民民の契約に行政は介入しない建前を保ちつつ、住民の権利意識向上に対応しているみたいです。
契約書の写しを申請書類に添付する。などです。

契約書(覚書・念書）は内容の精査が重要です。
状況に合った内容で、土地の所有者、水道管の所有者両者に納得のいくものを取り交わしてください。
一度、通した水道管を使用する権利はかなり強力で、所有者が替わったくらいでは破棄出来ませんし、水道管が故障した場合の工事に備えて構築物も制限される場合があります。
契約書で、水道管の上に構築物を建ててもいいよなら、何でもあり。水道管がそこで破れたら、水道管使用者が土地所有者構築物の現状復帰まで責任が出てきます。
契約書はとっても怖いです。

回答No.4

noname#68703

1.賃借権という言葉が出てきてますが、土地所有権ではなくて賃借権（借地権）の購入ということなのでしょうか。
いずれにせよ水道管であれ何であれ、他人の所有物等やよくわからない物が埋まっているという土地は嫌がられる傾向にはあります。
マイナスポイントには変わりがありませんので、そういう意味では評価する側が通常よりも評価を下げる可能性はありますね。

しかし売却できないとか著しく安くなるかは相手次第ですから断言は出来ません。気にしない、という買い手が一人でも現れれば良いだけの話であり、一つのマイナスポイントを巡って土地の価値を断定的に良い悪いと評価するのは難しいのです。

2.敷地内の管だけ取り除くことは技術的には可能ですが、問題なのはあなたが敷設した物で無ければ、あなたの所有物ではありませんので、他人の物を勝手には処分出来ないということです。

3.建物の下でないとデメリットはないという解釈も少々乱暴です。そもそも土地所有権を有するということは、その土地をどう利用するかは自由のはずで、建て替えする際の配置や、庭を掘りたい際などに他者の水道管へ配慮しなければならないこと自体がデメリットです。
又、人工物である限りは老朽化等で壊れる可能性もあるわけですから、壊れた際に相手の都合であなたの土地を掘られる等の可能性もゼロではありません。

契約に関しての取り決めというのも難しいですよね。隣家は現在も入居中とのことで、売却相手が見つかってタイミングが合えば撤去して引き直すという言い分みたいですから不確定要素が多過ぎます。
契約で決めるのであれば撤去するのか、しないのか、明確に決めないと意味は薄いでしょう。

4.題名が念書だろうが覚書だろうが、内容として約束事を記している限りは契約書と同じ効力はあります。なぜ念書かといえば、契約書というほどの内容ではなかったり、一方からの意思表示だったりという理由があるのでしょう。

＞撤去に関しては、解体等のタイミングがあえば行うとの念書になるそうです

念書でも良いのですが「タイミングがあえば」などといういい加減な約束ではなくて「隣家の売却が決まれば必ず撤去する」とやらないと泣き寝入りになる可能性が高そうです。それでも隣家が売れなければ撤去しないということを承諾した上で買う必要がありますが。

お礼

アドバイスありがとうございます。
今回の購入は所有権になります。

ハウスメーカーさんにも見ていただいたのですが、やはり不確定要素が
大きすぎるという見解でした。
メーカーさんにとっても、工事がやりにくかったり、建物に制限が出て
しまうとのことでした。

本来は契約書に記載すべき内容だとは思うのですが、嫌がられています。
教えていただいたおかげで、いろいろな可能性がわかってきました。
泣き寝入りする可能性があっても取得したいのか、冷静に考えてみようと思います。

ありがとうございました。

回答No.3

okih

契約を迫られているという事ですが、物権の取得を急がれているのであれば、契約書・重要説明事項の雛形を頂いて、確認をされては如何でしょうか？他の点もチェックされたほうが良いと思います。
　また、水道を使いながら、バイパスをして短時間の断水で水道管を敷き直すことも物理的には可能です。仲介の不動産の説明だけではなく、御自分で、水道協などに確認されると宜しいと思います。

お礼

ありがとうございます。
物件の取得をこちらが急いでいるわけではなく、
２番手が待っているからという理由で急がされています。
売主にとっては瑕疵の部分になるので、早めに契約をさせたいのだと
思います。
契約書に盛り込むことも嫌がっているようなのですが、他にも隠れた
瑕疵があるかも・・・と思い始めました。

アドバイスありがとうございます。
契約書・重要説明事項の雛形、チェックしようと思います。

回答No.2

okih

切断する費用との事ですが、売主負担で行ってもらうことも可能です。土地の購入で、指値をしているのであれば対応頂けない可能性も有りますが、どうでしょう。

自己負担で水道管をひきます。
切断する費用より、新に水道を引き込む費用はお分かりでしょうか？そちらの方が気になります。

お礼

ありがとうございます。
撤去予定の水道管は古くて細いので、新たに引き込む予定でおります。

引き渡しまでに、私道を挟んだ家も売却できれば、
地主さん負担で撤去するとの念書ですが、そちらは１億超物件の為、
おそらく長くかかるのではとの懸念しております。

水道管の通っている場所は、建築には差し支えのない場所ですが、
かなり気にかかります。
仲介業者も売主寄りなので、こちらに不利な契約になりはしないかと
さらに不安ですが、契約を迫られている状況です。

回答No.1

okih

大金を払って購入する物件ですから、少しの瑕疵も気になるのは当然と思います。
　文章だけでは分かり図らいのですが、使用していない上水道と考えて宜しいでしょうか？
　それであれば、本管から流水しないように切断すれば、漏水の心配もなく問題は無いと思います。1の心配は、通水していて漏水の恐れがあるためと思います。２の価値減は関係が無いと思います。敷地内の使用していない水道管を取り除く事については、法的には問題がありませんが、配管をした主権者（大家）の同意を取っていた方が無難です。３は漏水しない対策を求めるといいと思います。４は長くなりますので

お礼

アドバイスありがとうございます。

購入希望の土地は、現在古家が建っており、そこの住人と私道を
挟んだ隣の方が使用しています。
同時に売却をしていて、新しい住人は自己負担で水道管をひきます。

念書には、タイミング良く売却が成立すれば、水道管を取り除くという
取り決めですが、もし売却できずに住み続ける場合は、そのまま
使用し続ける可能性もあります。

水道管を使用しているか、使用していないかで、かなり違うのですね。
切断する費用はどのくらいかかるのでしょうか。

土地を買うには、もっと勉強が必要と実感しています。
契約を早く迫られていますが、少しでも気になることは、
解決してからと思います。よろしくお願いします。