共同住宅を建築したのに、その後の地代が高いという気がするのですが。。。

質問

都内東側商業地にずっと110坪の土地を祖父の代から借りております。
ずっと工場と駐車場として使用していたのですが、
父の代、今から10年前に賃貸マンションに致しました。
共同住宅を建築すると固定資産税・都市計画税が、およそ6分の1
・3分の1になるとのことですが、11年前と10年前の用途が変更される
ときに、およそ18万円/月の地代が15万円になり約3万円安くなって
います。（坪当たりおよそ1,363円になります)
地主が支払う固定資産税の大幅な減額に比べ、
あまり反映されていないように思ってしまうのですが。
バブル以後でしたので大きな変わりもなく10年間ほぼ同じ水準で
支払い続けております。
適正な時代とは、固定資産税の3倍が妥当であるということも
皆様言われていますようですが。。。
ほぼ同じ場所に上物が共同住宅の所有権を持つ親戚に
土地の固定資産税額を聞いたところ、74坪でおよそ19万円であること
が分かりました。
（建築前は土地分で120万円くらいは支払っていたそうです。）
それを基に考えますと地主が支払う固定資産税は荒っぽく土地の
大きさの倍率で計算致しまして、28万円/年、程度とも考えられます。
私共は15万円/月×12ヶ月＝180万円/年を10年支払い続けております。
180万円÷28万円＝約6.4倍となります。
上物が共同住宅の土地の地代としまして相場的に問題のない範囲内と
言えますのでしょうか？
ちなみに地主は金融機関系の規模は大きめの会社さんです。
個人の地主に比べ社内の所定の計算式などで高めに設定されてしまう
のでしょうか。
大変面倒で複雑な質問で申し訳ありませんが、
父も物件の借金の返済で楽ではないようでして、
私が調べました次第です。
どなた様かに教えて頂けますと大変ありがたいです。
どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.1

noname#63559

＞適正な時代とは、固定資産税の3倍が妥当であるということも皆様言われていますようですが。。。

そういう話は聞いたことが無いですが、誰が言っているのでしょうか？
通常、固定資産税や都市計画税は土地を所有していればかかるものですから、その数字を無視することはできませんが、その税金の○倍という計算で地代を定めることは特に一般的な話ではないと思います。

そして、住宅系の建物を建てたときの「住宅用地特例」というのは、それ自体が軽減措置が働いているだけで特別な数字だと考えたほうが良いです。仮に工場に戻せばまた数字は上がります。
地代を税金と連動させて3倍にしたり3分の1にしたりが普通だ、というような概念はありません。

もし何らかの数字のパーセンテージで計算したいというならば、どちらかというと「固定資産税評価額」のような、特例や軽減が作用する前の土地固有の数字を基準にするべきでしょうね。だいたい税率としては固定と都計で本則とすれば1.7%は来るわけですから、地代が評価額の2～3%であれば特別に高いとは思えません。

お礼

お礼が大変遅くなり失礼致しました。
大変参考になりました、どうも有り難うございました。