共同住宅を建築したのに、その後の地代が高いという気がするのですが。。。

質問

都内東側商業地にずっと110坪の土地を祖父の代から借りております。
ずっと工場と駐車場として使用していたのですが、
父の代、今から10年前に賃貸マンションに致しました。
共同住宅を建築すると固定資産税・都市計画税が、およそ6分の1
・3分の1になるとのことですが、11年前と10年前の用途が変更される
ときに、およそ18万円/月の地代が15万円になり約3万円安くなって
います。（坪当たりおよそ1,363円になります)
地主が支払う固定資産税の大幅な減額に比べ、
あまり反映されていないように思ってしまうのですが。
バブル以後でしたので大きな変わりもなく10年間ほぼ同じ水準で
支払い続けております。
適正な時代とは、固定資産税の3倍が妥当であるということも
皆様言われていますようですが。。。
ほぼ同じ場所に上物が共同住宅の所有権を持つ親戚に
土地の固定資産税額を聞いたところ、74坪でおよそ19万円であること
が分かりました。
（建築前は土地分で120万円くらいは支払っていたそうです。）
それを基に考えますと地主が支払う固定資産税は荒っぽく土地の
大きさの倍率で計算致しまして、28万円/年、程度とも考えられます。
私共は15万円/月×12ヶ月＝180万円/年を10年支払い続けております。
180万円÷28万円＝約6.4倍となります。
上物が共同住宅の土地の地代としまして相場的に問題のない範囲内と
言えますのでしょうか？
ちなみに地主は金融機関系の規模は大きめの会社さんです。
個人の地主に比べ社内の所定の計算式などで高めに設定されてしまう
のでしょうか。
大変面倒で複雑な質問で申し訳ありませんが、
父も物件の借金の返済で楽ではないようでして、
私が調べました次第です。
どなた様かに教えて頂けますと大変ありがたいです。
どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.2

kuri_kurio

厳しいようですが10年前に工場から共同住宅へ建て替えなさる際
なぜ、地代のことを事前にご相談にならなかったのでしょう。
仮に建物の用途変更等で地主が負担すべき固定資産税が減額となっても
借主が支払う地代は変わらないということがお判りになっていたのなら
毎月の地代分以下の金額で購入できる土地を購入なされば良かったのでは
ありませんか？

地主と借主とは単なる賃貸借関係という商取引ですから
固定資産税が安くなったから、当然に地代も下げるべきという法的な規制は何もありません。
仕入れ価格は1個100円のリンゴを200円で売っているお店が
今月から仕入れ価格が50円になったからといって100円で売ろうが200円で売ろうが
それはお店（売主・地主）の自由です。　高いと思えば買わなければ(借りなければ）良いのです。

なお、適正な地代は固定資産税の3倍であるといった話を耳にしたことはありませんが
地域的な慣習などでそのような基準や暗黙な了解があることは否定できません。
ただ、その適正な地代というのは、おそらく自分が住むための住宅のみに
限った話ではありませんか？
または先祖代々、地域の地主さんや、お寺が持っている土地などに限った話では
ありませんか？

貴方の場合は共同住宅であり、建物自体が家賃という収入を産むのですから
地主さんから観れば、店舗や貸しビルなどと同じ商業施設として扱われている
可能性もあるのではないでしょうか。

お礼

体調を崩してしまいまして、お礼が大変遅くなり失礼致しました。
大変参考になりました、どうも有り難うございました。

父の代に交渉が甘かったということを痛感致しました、
わりと都心に住んでおりまして、対象の周辺の土地も、
毎月の地代分以下の金額で購入できる同等水準の土地は、
とても在りませんのでしがみついてしまったようです。
ということは、周辺の平均の地代よりふっかけられていても、
それでも恵まれていると言えるのかもしれません。

回答No.1

noname#63559

＞適正な時代とは、固定資産税の3倍が妥当であるということも皆様言われていますようですが。。。

そういう話は聞いたことが無いですが、誰が言っているのでしょうか？
通常、固定資産税や都市計画税は土地を所有していればかかるものですから、その数字を無視することはできませんが、その税金の○倍という計算で地代を定めることは特に一般的な話ではないと思います。

そして、住宅系の建物を建てたときの「住宅用地特例」というのは、それ自体が軽減措置が働いているだけで特別な数字だと考えたほうが良いです。仮に工場に戻せばまた数字は上がります。
地代を税金と連動させて3倍にしたり3分の1にしたりが普通だ、というような概念はありません。

もし何らかの数字のパーセンテージで計算したいというならば、どちらかというと「固定資産税評価額」のような、特例や軽減が作用する前の土地固有の数字を基準にするべきでしょうね。だいたい税率としては固定と都計で本則とすれば1.7%は来るわけですから、地代が評価額の2～3%であれば特別に高いとは思えません。

お礼

お礼が大変遅くなり失礼致しました。
大変参考になりました、どうも有り難うございました。