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元水田の宅地で地盤調査結果が改良の必要なしとでた場合
建築条件付の土地を申し込みました。 元田んぼの新規分譲地で、一年前に造成が終わっています。 近くに川がいくつかある、低地、地層は沖積層で、素人目に見ても軟弱地盤だと想像できるのですが、同じ分譲地内の土地は地盤調査の結果、改良の必要なしということで、そのままベタ基礎で建設されています。 契約予定の土地はまだ地盤調査をしておりませんが、同じ結果がでる可能性が高いです。 近所で分譲していた他の業者は、元水田の場合は地盤沈下する可能性が高いので、表層改良や杭を打ったりしているそうなので不安になります。 元水田の土地でも、地盤調査で地盤改良の必要なし、との結果がでる事はめずらしくないのでしょうか？ 元水田の場合は、改良や補強をしても沈下や湿気の可能性が残るとも聞ききますので、余計に疑問を感じます。 その物件は外部の地盤保証がなく、もし地盤沈下によって建物に不具合がでた場合は、業者独自の１０年保証で対応する、との回答でした。 ですが、保証書を見てもいわゆる品確法による１０年保証しかないので、契約書に、沈下が原因で構造に不具合がでた場合は業者が無償で補修する、といった内容の一文を入れて欲しい、と交渉しました。 その場合、どのような文章を入れてもらえばよいでしょうか？ 保証期間は決める必要がありますか？ 念のため、近所でその業者が建築した築数年の中古物件を見学しましたが、ビー玉が転がったり、結露やカビ、基礎や壁に亀裂は見つかりませんでした。 そもそもそんな業者や土地は辞めればよい、とのご意見を頂く事も十分承知しておりますが、学校や地域環境で大変気に入っている場所であり、他に土地が無い為申し込みに至りました。 アドバイスよろしくお願い致します。
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契約書にいれる文ですね。 逆に文を入れても逃げられちゃいそうな文では入れても安心できないという観点で考えて見ます。 地盤沈下の度合いが少ない時は「コノくらいはあたりまえです」といわれる。・・・・・現実重い家をのっけたのだから基礎が出来てから1ミリも沈まないかというとそれは断言できません。つまり、沈下がどのくらいひどくてどういう症状がでた時など明確にしないといけないのではないでしょうか。 均等に下がったので該当しないから直さない。・・・・・・厚密沈下というのは平均的に家の重みで土中の水が抜けて下がることです。室内の暮らしに問題がないときもありますが、荷重の少ない外構とずれを生じたり、テラス土間と切れたりすることもあります。ひどければ屋外の配管と建物がずれる事もあるでしょう。一概にこれを直す必要があるかの判断は誰が決められるでしょうか。つまり、疑問がでた時は専門家に意見を求めてその判断を受け入れてもらわなければなりません。 沈下した証拠がないから該当しない・・・・沈んだ沈んでないの水掛け論にならないようにしなければいけないでしょう。高さの確認を建築完了後に不同であろうところ数箇所を起点にして調査しておいたり、写真を撮っておくことが必要になるでしょう。そしてそれを公正に判断する人が必要です。 今思いつくのはコノくらいです。上記も考慮して加筆したらどうでしょうか。 地盤改良をせずに家を建てるのを決めるのは誰だと思いますか？ 基本的には建築士です。建築士が調査結果を見て判断するべきなのです。 施工者が勝手に決めてよいものではありません。 沈下すれば当然建築士にも責任はあるのです。ただ、建築士にはそれを保証する資産のある方は少ないと思います。 全く建築士の話が出てこないので、そのあたりが心配です。 施工業者に建築士がいてその人がその責任を負うのであれば、「保証してくれるという建築士の判断なのですね」としっかり聞いておきたいところです。
業者独自ねえ。言い方はいろいろあるもんですね。 今は、品確法でそれは義務なんだから、それ以上の何かがないと「独自」っていわないんじゃないの?普通。 Ｈ21年10月引き渡し物件から瑕疵保証の担保義務がでる事はご存知ですか？このやり方なら倒産しても補修が受けられます。この法律を知らない業者はいませんので、いまだに「独自」を高らかにいっていて、保証会社にシフトするつもりのない会社はかなり、工事や建築知識に自信があるか、資産が豊富で問題ないと思っているのか、知識のないお馬鹿か、儲けるだけ儲けたら会社を解散させてトンズラするかどれかだと思いますね。 ま、その言い方はちょっと感じが悪いという事だけなんですが。 そもそも隣と同じ結果がでるかもというのは大きな間違いなので、地盤調査の結果はしっかりと確認する事とともに心配なら別の建築士の意見を仰ぐのがいいでしょう。 1の方同様沈下があるなら10年内では動きがあると思います。
お礼
回答有難うございます。 H21年10月引き渡し物件からの瑕疵担保保証義務は知っております。 ですので、業者には財団の住宅保証を別途入れる事を承諾してもらっております。 地盤に関しては外部の保証がありませんので、財団の地盤保証をセットでつけたかったのですが、建物しかその業者が加入しておらず、使用できませんでした。（業者が委託している地盤調査会社が財団に登録していない為） 地盤調査結果は第三者にチェックしてもらい判断を仰ぎたいと思います。 １０年以内に沈下した場合、１０年保証で対応されるのでしょうか？ 地盤により不具合が出た場合、確実に対応してもらえるよう、契約書に一文を加えた方が良いのではと思うのですが、その場合、こちらに不利にならないようにはどのような文章にすればよいでしょうか？ アドバイスお願い致します。
- inon
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その物件は外部の地盤保証がなく、もし地盤沈下によって建物に不具合がでた場合は、業者独自の１０年保証で対応する、との回答でした。 ↑ これがくせ者ですね。会社が倒産すればお終いですから。 出来れば、その業者が使っている地盤調査会社以外の業者で調査してもらった方が安心です。 上物が幾らしっかり出来ていても、地盤が悪ければ終わりです。
お礼
回答有難うございます。 建物に関しては、外部の１０年保証の保険を入れる予定です。 地盤に関しても、外部の地盤保証に入った方が良いでしょうか？ 確かに、その業者が委託している地盤調査会社とは別の業者の方が安心です。別の業者が使えるかどうか確認してみます。
田んぼは元から湿地だったわけではないです。 水のないところに水路をひき、水を常に入れていることで湿地状態を保っているだけです。ですので、軟弱そうに見えても、造成で表層の土を入れ替えるだけでいい場合も多いですよ。元がしっかりした地盤のところは多いですからね。 私は田舎に住んでいて、そうやって田んぼを造成した住宅地がたくさんあります。新築を検討中に色々な土地や現場を見てきましたが、改良工事をしているのは見たことがないですね。 自宅も元田んぼの土地に建てましたが、やや軟弱と言うことで布基礎からベタ基礎に変更し、改良なしです。建ててから1年半たちましたが、今のところ不具合はありません。 と言うわけで、私はむやみやたらと田んぼを敬遠する風潮のほうに疑問を持っています。普通に建てられる土地はたくさんありますよ。
お礼
回答有難うございます。 田んぼでも改良工事なしはめずらしくないのですね。 不具合が無いとのご意見、心強いです。 しかし、検討している土地の周りの古い住宅は沈下しているものもあり、新規分譲されている他の業者の宅地は全て改良している、という事を知り、今の業者の調査結果に疑問を感じている次第です。
- nobugs
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田んぼの場合、元の表層は軟弱でも地盤が比較的浅い場合はあります。 この場合、造成時に水抜きが行い、ある程度盛り土をすれば十分な地耐力が出る事もあります。 もし、地耐力が不十分であれば、新築後早い時期に沈下が始まるので、10年保障でも十分です。 多少でも不安がある場合、業者は地盤改良を薦めますね。（金も取れます）
お礼
回答有難うございます。 １０年保証には地盤による不具合も入っているのですか？ 地盤による保証は免責される、との認識だったのですが・・ 地盤改良費は業者持ちなので、余計に不安なのです。 改良費を浮かす為に、調査結果をアバウトに判断しているのではないかと思いまして。
お礼
詳しいアドバイス有難うございます。 沈下による補修はなにかと難しいのですね。 業者に一文加える内容を交渉してみましたが、断られました・・ その代わり、財団の住宅性能保証とセットの地盤保証を受けられる事になりました。 業者指定の調査会社と財団の地盤調査会社とでは、結果に対しての改良方法が異なってくるそうです。 (調査結果が同じであっても、業者は改良なし、財団指定の調査会社は改良あり、と判断が違う) やはり改良費を負担してでも財団の地盤保証を入れた方が良いでしょうか？ 建築士は施工業者の社員ですので、何かあった時は業者が負担すると言っていますが、責任の追及は難しそうですね。