市の道路拡張工事に伴う立ち退きについて

質問

土地家屋が私名義の賃貸店舗が市の道路拡張工事にひっかかってしまいました。家賃収入は生活の大きな支えです。店子である店舗主人は代替用地を提示されても商売は場所がかわったら難しい（飲食業）と言います。市に売却となると土地家屋以外に家賃収入分も保障の対象になるんでしょうか？全くそういった事に無知で交渉に慣れてる交渉人に有利に進められるのではと不安です。無知を承知で良きアドバイスを宜しくお願いします。

回答No.1

hazu01_01 · ベストアンサー

家賃減収補償というものがありますが、これはあなたが考えているようなものではありません。
用地買収に当たって、その対象はあなた所有の土地のうち道路用地になる部分の土地代、あなたの所有する建物の現状価格と解体費用、工作物の価格、物品の移転費用、家賃減収費用、庭木等の買取価格（一部伐採費用になっているものがある）、営業損失価格（あなたが不動産賃貸業として貸している場合）、残地にかかる土地代の価値減になります。
なお、有利不利ということはありません。補償額は算定が誤まっていない限り変更できないです。

注意点
・用地測量で市が買いたい面積が決まります。あなたの所有する土地の境界を確認しましょう。
・補償額は用地交渉では決まりません。その前の物件調査のほうが重要です。実質的にはこの調査で決まります。物件調査に来た会社の担当者にしっかり説明しましょう。証拠となるものはどんどん出しましょう。この調査で誤りが出るとこの内容を覆すのが大変です。

参考URL：

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/saikaihatu_j/newpage3.htm

お礼

お礼が遅くなりどうもすいません。大変参考になりました。事前に担当者にしっかり説明出来るよに勉強しないといけませんね。貴重なお時間を割いて頂きありがとうございました。

補足

すでに市から依頼された業者が私立会いの下用地測量していきました。その時かなり昔の大帳面をもってきて以前ここの一部が用水だったとか（かなり大昔）物件調査とはどういったものでしょうか？まだ直接交渉には来ていません。面倒でなければアドバイス宜しくお願いします。

回答No.2

hazu01_01

物件調査とはその用地を取得するにあたって、どのような補償をするべきなのかを事業者がコンサル会社に委託して調べてもらうことです。
ここでは建物移転、工作物移転、物品移転などの移転方法を決め、どのような方法でいくらくらいの補償をすれば移転可能なのかを調査します。
また、あなたの物件の場合、その家賃収入が事業として成り立っているのかなども判断して、場合によっては営業補償も算定することもあります。可能性は低いですが、その所得が不動産所得ならば営業補償が出る可能性があります。コンサルに相談してみてください。
なお、補償で一番高いのは建物ですので、新築年月日を記憶しておき、新築したときの平面図等が残っていれば用意しておいてください。
いい部材を使用して建築していて、新築年月日が新しく、大掛かりなリフォーム等の修繕をしていれば評価額は高くなりやすいです。
新築（移動）する場所も構外に新築するのが一番高く、構内、曳家、切取りと安くなりやすいです。再建可能な方法でコンサルが比較して安いほうで認定します。

お礼

再度ご回答頂き有難うございます。
大変判りやすく説明頂き全く無知な私でしたが交渉するにあたり必要な知識を身につけ準備をしたいと思います。貴重なお時間を割いて頂き心より感謝いたします。