道路拡張での立ち退き補償

質問

市道拡張の為、平成１４から平成１７年道路完成と言って土地買収が始まりました。私は借地人で地主は既に市に土地を売却済みです。　建物（これは市の土地上に建つ私の店舗兼住宅です）移転補償は提示されていますが納得できる額ではありません（紙１枚で明細も無い）。　市は土地収用法の申請をしないまま買収を行っています。従って、県の収用委員会の仲裁も受けられません（それが市道路課の手であるとも言える）。地代を市に納めようとしましたが話し合い中とのことで受け取り拒否されました。　商売上先の予定が全くたたず困っています。　道路の完成予定は今は平成１９年と今度は言っています。　また、道路工事で通行止めになるなど商売への影響も大きく早期に決着をつけたいが良い方法はありますか。　例えば裁判に訴えるとかの方法はあるでしょうか（損害賠償とか可能でしょうか）。

回答No.6

higeo3636 · ベストアンサー

詳細が分からない以上、一般論でしかお話しできません。

いずれにしても、すべて構外移転で補償するには、
あなた自身がその必要があると考えるからではなく
客観的な根拠が必要となります。
市側は補償額の大小ではなく、理論的にまるごと構外移転までするのは過大補償になると判断したのではないのでしょうか
（客観的に店舗兼住宅が庭園と同一敷地になければ営業を継続できないとまでは判断できない等）

ただ、土地と上モノを同時に処理しなかったのは補償のあり方としては理解できませんが。

それと、前の方もおっしゃってますが
必ずしも用地買収では収用申請しなければならないことはありませんし、特に問題でもありませんよ。

最後に、納得いかないのであればどういう理由でも契約しないことです。
構外でなければならない理由を言い続けてくだいさい。

お礼

参考になりました。　しかし客観的には証明できません。　同様に市も1例でもその方法を提示できません。
ただ本人の努力だと言うのみです。　私の経営はタバコ屋みたいなものです。　専従者を雇い園に常駐（露天）させ客に対応するなら可能かもしれません。　今の年間収益ではそのような余裕は全くありません（この営業スタイルは20年以上変わっていません）。タバコ屋が裏通りに移転になったら商売を続けられないのと同様です（営業上園と店舗兼住宅は一体のものです分離できません）。このまま行くと相互民事裁判でしか解決できなくなることも起きうると思います（土地は収用済みで土地収用法の適用はもうできないのではないでしょうか）。土地と上ものを同時処理しなかったのは
土地値下がりや税制面で不利となる地主の便宜を市が
計らった為です。　道路計画当初から市は地主の言い分通りのルート設計を行いました。８０歳近くなっていた母には状況が全く理解できていなかった。公平公正であるべき市（道路課の一人であるが）が地主（市の関連業者）と癒着して計画を遂行した（私はそのような場面を目撃している）。　幸い最近、道路課関係者全員が配置転換で一新された。　現担当は前向きに検討を始めている。

回答No.5

higeo3636

＞１ヘクタールと言っても宅地は現建物の部分だけです。
法律等の制限で家屋を建築できないのであれば別ですが、盛土等を行えば宅地として利用可能であれば移転先地として可能と判断できます。

＞別の場所への新築は、私の移転後私と同じ事業を始めようとしている地主から拒否されています。
借地内で現状の位置以外での建築は不可ということでしょうか？
だとしても、あなたの質問や補足説明でそのようなことは触れられていないので、当然前回の回答では考慮できません。
いずれにしても契約内容がはっきり明示されていないのでは、判断ができません。

＞この土地を観光地として開発したのは私の父です。
補償において誰が開発したかは関係ありません。
残念ながら精神的な面は補償には反映されません。

＞土地は収用済み
土地と上モノは一体で処理するのが一般的だと思われますが、どういう意図で土地だけ先行したのかはまったく不明です。

＞店舗兼住宅が無くなれば商売できないのが実情です
観光庭園業で敷地内に店舗兼住宅がなくても営業している例はありませんか？
もし例があったとすれば、必ずしも商売できないという理由立てにはならない可能性があります。

借主とどのような契約をしているか不明ですが、いずれにしても構外移転は、客観的にみて、誰もが構内移転がが不可能に近いという結論（付帯設備の再配置の検討を含め判断して）に至らないとたとえ裁判を起こしても難しいと思われます。

補足

家を移転新築できない理由は、既に地主は道路用地をを売却し全くの第三者です（土地収用は終わったと解釈できる）。　そして、地主らは私が営業を続けることを望んでいません（自らが同様の営業を行いたい為め）。　構内の残地がすべて借地であ
り地主の承諾が得られない以上だれが見ても構内移転は不可能です。
通常の土地買収では更地状態（抵当権とかの権利を抹消した状態で）で買収します。しかし、
市は税制面での優遇措置を地主に計らうため先に買収を完了させました（私の母との契約や合意が無い前に平成１４年に買収は終わってしまつた）。土地収用法は土地の収用であり既に市の土地となっている今法的に土地収用法は適用できないのではないでしょうか。いかなる方法で立ち退きを私に要求できるのでしょう。　裁判を起こす理由はあります当然土地収用で補償されるべきであった補償額を損害（過去にさかのぼって）を賠償請求することになります。　例えば、借地権を消滅させる場合は土地の評価額等を参考に
３０～６０％の補償が行われるのが通例です。
母も私もこのような補償を受けていません（地主は受けているかもしれない）。　これは大きな問題です。
母や私に責任は約束事無い以上賠償請求できると思います。
結果、市は２重払いする必要があるかもしれない。

回答No.4

higeo3636

想定移転先地はどこなんでしょうかね？
いずれにしても１ヘクタールの土地（借地）があって建物１棟だけが支障なら、面積もそれほど多いとは思われませんので、庭の一部を潰して（当然補償する）そこに移転してもらうのが通常だと思われます。
どうしても従前の面積が無ければ商売が成り立たないとか、買収面積が大きくて商売がなりたたないという誰が見ても明らかな理由がなければ、構外移転は難しいと思いますね。

お礼

道路課は全体を構外移転するしか方法は無いと
理解して全体の測量をやっと開始しました。
現在市は借地権も承認してます（市有地の道路用地に
もう３年も住んでいる関係で地代を市に納めていない私は不法占拠者となりかねない状態であったが
これは解消された）。

補足

１ヘクタールと言っても宅地は現建物の部分だけです。　別の場所への新築は、私の移転後私と同じ事業を始めようとしている地主から拒否されています。
この土地を観光地として開発したのは私の父です。　さらに悪いことに私の住んでいる土地の地主は市に既に売却済みで関係ない立場にあります。
土地は収用済みなので土地収用法（強制執行は不可能）は適用できないはず、市は民事訴訟で対抗するしかないと思える。　この事業は自分一人で殆どの仕事を行わなくてはならず当然店舗兼住宅が無くなれば商売できないのが実情です。専従者は私一人で生活の場と仕事の場を切り離すこともできない。

回答No.3

dr_hiroshi

＞当然に全体の移転を主張できると思います。
しかし市は全体移転を認めようとしません。
現店舗兼住宅をどこか近くに移してこの土地で営業
が続けられるとの立場です。

一体利用としての様機能回復を説明するしかなと思います。
これ以上言うことはありません。

お礼

大変参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.2

dr_hiroshi

＞近隣に建てる余地（借地等）は無く私は全部の建物（工作物を含む）の構外移転の補償を要求しています（現在の数倍の補償となる）。

借家人への補償は当然、建物のみの補償となります。
だだ、補償の考え方で補償される建物と残った建物の利用形態がわかりませんので言葉で表現するのは難しいですが、このことを強調し全て再築補償で考えれるかどうか検討してもらう必要があります。

＞新たな借地交渉はしましたが完全に拒否されています。

今の場所にこだわらないのであれば、調整区域への「収用移転」も考えてはどうでしょう？

＞市もやっと理解をしてくれましたしかし補償金の提示は渋っています。

建物補償の単価は県の用地対策連合会の単価を使い、毎年、単価補正で年度の補償単価とします。
ですので、根拠のない補償単価を提示できないのが現実です。

補足

私の事業は観光庭園です。　店舗兼住宅では来園者に
園の説明や植木などを販売しています。　これ以外の建物は倉庫、トイレ、社、ポンプ小屋等の付帯設備です。　現店舗兼住宅が道路で消滅する訳ですので付帯設備としてある物（その他にはバス等駐車場、料金所、門、植木、石等）も価値を失うことになります。
当然に全体の移転を主張できると思います。
しかし市は全体移転を認めようとしません。
現店舗兼住宅をどこか近くに移してこの土地で営業
が続けられるとの立場です。

回答No.1

dr_hiroshi

質問者さんは、借家人ですね。
建物補償の内容がわかりません。
補償には、再築補償（構外、構内）、曳き屋補償、切り取り補償があります。
そもそも補償自体、今ある建物を建て替えると建築費がいくらになるのかを算定する方法です。
当然、築３０年であれば、築３０年の建物の建築費が補償額となります。
補償額が５０００万円以下であれば、５０００万円控除が受けれます。
なかなかボロ屋でない限り思った補償金を受け取ることはできません、どこかで妥協することを進めます。

＞市は土地収用法の申請をしないまま買収を行っています。従って、県の収用委員会の仲裁も受けられません

これ自体普通のことです。
県の収用委員会の採決とありますが、収用委員会とは「行政代執行」の採決するところになります。
収用委員会で収用と決まれば５０００万円控除（税法）が受けれなくなります。
毎年、補償額は下がる傾向にありますので、時間がたつと補償額が下がりますね。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/04/20e4f400.htm

お礼

道路課は全体を構外移転するしか方法は無いと
理解して全体の測量をやっと開始しました。

補足

ご意見ありがとうございます。
建物は幾つかありますが全て所有権は私です。
その中の１軒（住居兼店舗）が道路で分断されることになりました。　地主とは借地権の関係にあります。
この建物に対する再築補償として同等の建物を建てる費用の提示はされています。　しかし、近隣に建てる余地（借地等）は
無く私は全部の建物（工作物を含む）の構外移転の補償を要求しています（現在の数倍の補償となる）。
市は金額が大きくなななか認めようとしません。
私は構内移転や移築が可能ならそれを示して下さいといいました。事業を行っている敷地は１ヘクタールほどありますが全部借地です。　新たな借地交渉はしましたが
完全に拒否されています。　そのことは市もやっと理解をしてくれましたしかし補償金の提示は渋っています。