私の土地で親が駐車場経営する時の税金申告について

質問

両親宅近くにマイホーム用地を購入しましたが仕事の都合で当分家を建てれそうにないため、土地の管理も兼ねて両親に月極駐車場として運用させ、収入は両親に使ってもらおうと思います。
　この場合、私の方に贈与などの税負担が発生するでしょうか。親は確定申告する時自営業の事業内容とともに駐車場収入として届け出ればよいでしょうか。
　アドバイスよろしくお願いいたします。

状況　：駐車場収入見込み　最高で年額７２万円
　　　　両親　７０代　自営業　（製造・小売　白色申告）
　　　　　　　　　　　非課税程度の収入＋国民年金
　　　　私　　給与所得者

回答No.2

keikeipapa · ベストアンサー

不動産に限らず、資産から生ずる収益の帰属者は、原則その収益の基因となる資産の真実の権利者、すなわち資産の所有者となります。
　（以下、貴殿とお父様が生計を一つにしていないとして記載いたします。）
　だだし、有料駐車場ということなので、駐車場利用者との契約当事者が誰であるのかが重要です。すなわち、駐車場利用者との契約において、契約当事者（単に契約当事者がお父様であるだけではだめですが。お父様がその土地を駐車場用地と利用できるように自らが整地等を行う必要があります。）がお父様であればお父様の事業所得となり、貴殿はお父様との間で土地の貸借関係が生じ、無償であれば使用貸借になり、有償であれば賃貸借となります。
　ですが、貴殿が契約当事者となっている場合、所得は前段のように貴殿に帰属します。
　　仮に、貴殿の土地を更地のままお父様に貸借し、お父様がフェンス・屋根等を設置し、お父様自身が契約当事者となり駐車場利用者と契約を交わしているのであれば、その駐車場経営事業から生じる所得は実際に事業を行っている者に帰属するため、駐車場業を実際に行っている貴殿のお父様の所得になります。
　わかりやすく具体例を挙げます。
　貴殿が貴殿所有の土地をある法人に、建物の所有を目的（当該法人が使用するための）に貸し付けた場合、貴殿は法人から受取る土地の使用料たる収入は貴殿の不動産所得であり、法人がその建物を営業所として使用して得る収入は当該法人の収入となるわけです。
　また、貴殿が土地の有効利用を考えて駐車場経営を行うと思考し、その運営に際し、管理を法人に委託しする場合もあるでしょう。この場合、駐車場利用者から徴収する利用料は貴殿の不動産収入であり、管理を委託している法人に支払う管理料が貴殿の不動産所得の必要経費となります。
　さらには、土地の利用方法は法人に委ね法人が土地を整備等行い、駐車場経営を行った場合、駐車場利用者との契約における契約当事者は法人となるでしょうから、法人が徴収する利用料は法人の収入になり、貴殿が法人から受領する金品は貴殿の不動産所得となります。

　ご質問分では、契約当事者がどなたになっているのかはわかりませんが、おそらく貴殿ではないでしょうか？
　その場合、上記の通り貴殿の不動産所得となります。
　有料駐車場の所得は、自己の責任において他人の物を保管する場合は事業所得又は雑所得に該当し、そうでない場合の所得は不動産所得に該当します。
　一般的に時間貸し駐車場と違い、月極駐車場は自己の責任において他の者の車両を預るという契約にはしないでしょうから不動産所得となります。
　つまり、貴殿は貴殿が経営する月極有料駐車場の運営上、管理を貴殿のお父様に委託していることとなります。
　貴殿が実際に駐車場収入の全額をお父様にお支払いになっているのであれば管理料が不相応に高額となります。
　不相応に高額であるかの判定は、その管理を親族等以外の第3者に対して委託した場合に支払うであろう（つまり、貴殿がお父様以外の者にということです。）金額であるかどうかです。
　管理といっても実際にどのような管理業務をお父様がなさっているのかは存じませんが、その管理業務の内容・業務に従事する時間等を総合的に判断し不相応な金額になっていないか判断しなければなりません。
　これを貴殿に照らし合わせると、不動産収入の全額を支払っていることになりますから、依頼する業務内容がどのようなものであれ不相応であると認定されるでしょう。
　第3者に業務を委託する場合、最低でも、土地の固定資産税を差し引いても所得が出るような業務の依頼（支払額）となるでしょうから、一部は貴殿からお父様への贈与（仕送りに近い解釈ですが）となり、必要経費には算入できないでしょう。

　上記は、貴殿とお父様の間で委託契約がなされている（何もしなければ委託とみなされる恐れがたぶんにあると思います。）場合を、記載いたしましたが一番の節税方法は貴殿とお父様が雇用契約を締結することです。書式は「雇用契約書」で検索すれば簡単に見つかるでしょう。
　雇用契約を締結し、お父様に貴殿が給与（業務内容に応じて、相当額を決めればよいでしょう。）を支払うという形にすれば貴殿は給与相当額が必要経費となり、お父様は給与所得控除が受けられます。

　結論といたしましては、貴殿は駐車場の収入にかかる不動産所得の確定申告をし、必要経費に算入した貴殿お父様への管理費又は給与は、お父様の事業所得又は給与所得になりますから、お父様の製造・小売業の事業収入と一緒に事業所得又は事業所得と給与所得の２つの所得として申告する必要があります。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/shotoku/03/01.htm

お礼

詳しいご回答大変参考になりました。どうすればよいのか良く分かりました。
　せっかく土地がありますので、落ち度のないように適切な運用ができるよう当事者間でよく話し合って対応していきます。
　ありがとうございました。

回答No.1

yossy555

駐車場の収入は原則として土地の所有者に帰属しますので、ご質問者様の所得して給与所得と併せて申告する必要があると思われます。
その収入をご両親に渡せば、ご両親に贈与税が課税される恐れもありますが、収入額が贈与税の控除額110万円以下のようですので、この点は問題ないでしょう。

お礼

ご回答下さりありがとうございます。
　不動産運用に関してまったく素人ですのでどうすればよいのか分からず話を進める事が出来ませんでした。ご回答を参考に当事者で話し合い落ち度のないように運営していきたいと思います。