マンション購入についての可能性は？

質問

• 年収440万円で購入物件価格3200万円、頭金0円、車のローン残200万円、カードローン合計280万円の状況でマンション購入可能かを質問。
• 担当者の説明では、販売会社が480万円を肩代わりし、銀行に3200万円の融資を打診する予定であり、最初の10年は銀行と信販系で毎月15〜16万円の返済が必要で、10年後は12万円の返済となるとのこと。
• このような条件でのマンション購入の可能性について疑問を持っている。

回答No.9

Domenica · ベストアンサー

こんにちは。
毎度長文の回答になってしまってごめんなさい。

> 本日情報機関開示の結果（3社）届きました。特に現在のローン事のみで延滞などの記載はありませんでした。
信用情報は『本人開示』の方法を採られていたのですね。
『延滞』等の情報が載っていないのは『当たり前』のことなので、特段プラスに働くようなことはありません。
銀行や保証会社では、カードローンの『借り方』や『利用の履歴』なども判断材料にします。
どう判断するかは銀行などによって違いますので、なんとも言えませんけれど。

信販系は少しでも少なくされるべきですね。
> 180万は実際自分が使用したローンですが、マンションの諸費用を別途組んだと思えば思える金額
そうですね、確かに3,200万円の物件を住宅ローンを利用して取得しようとするならば、諸費用はもう少しかかると思います。
ですが、住宅ローンにかかる費用の大半は『一括前払いの場合の保証料』なんです。
保証料が金利上乗せ型ならば、そこまで当初諸費用は必要なかった訳ですから、その違いはご認識ください。

お住まいが東京23区とのことですから、『中央ろうきん』の『当初期間優遇型』を利用されるのもいいかもしれませんね。
『中央ろうきん』の変動金利の標準金利は2.625％だそうですが、
(1)　給与振込をご指定の方
(2)　公共料金自動支払いを2種目以上ご契約の方
(3)　財形貯蓄またはエース預金をご契約の方
(4)　マイプランをご契約の方
(5)　エコ住宅またはバリアフリー住宅の方
(6)　子供2人以上または高齢者（65歳以上）と同居の方
以上６項目のうち、２項目の条件を満たせば全期間にわたって0.75％の優遇が受けられるようです。
新規利用の場合は、全員『すまいる優遇』というものでさらに0.10％の優遇を受けられるようです。
中央労働金庫に出資のある会員団体の構成員の方ですと、さらに0.15％の優遇があるようです。
これだけでも1.00％の優遇がありますから、適用金利は1.625％。
『当初期間優遇型』は、最初の５年のみですが、(1)～(2)の条件を満たした場合に受けられる優遇がさらに＋0.50％優遇されるそうです。
要するに基本で1.25％の優遇があるわけですね。
これを利用すると、当初の適用金利は1.125％になります。

８月に利上げがあって、ご質問者さまが借りる時には当初の適用金利が1.375％になったとします。
これに保証料が上乗せされれば（『中央ろうきん』の場合0.12％～0.30％範囲…とのことなので多い方でみて0.30％）、1.675％。

3,200万円を35年返済、1.675％（変動金利。８月に0.25％の利上げがあり、融資実行時を10月として、その時には適用金利も上昇しているものとする）、元利均等返済、ボーナス返済なしという条件ですと、毎月の返済額は100,745円になります。
信販系の借入額が180万円に減っても、毎月の返済・支払総額が16万円のままで、管理費等が13,100円ならば、信販系は46,155円になりますね。
信販系の借入額が180万円で、毎月の返済額が46,155円となると、貸出金利が29.00％以上になり、明らかに違法金利となりますから、毎月の返済・支払総額は14万円くらいまで下げられるのではないでしょうか。

ただし、『当初期間優遇型』は、最初の５年を経過したあとの基本の優遇は0.40％に下がるそうですから、返済期間が長ければ結果的には『負担増』になるので注意が必要でしょう。

ご参考までに、保証料率が0.30％ならば、金利上乗せタイプで払う保証料は198万円程度になります。
180万円とあわせて『378万円の諸費用』ということになりますね。

> できましたらもう少し「実例」をお教えいただけませんでしょうか？
> 少し脅かして頂いた方が目も覚めるかもしれませんので。
リクエストにお答えしまして…。

私の勤務先が扱ったマンションの『提携住宅ローン』での話なんですが、自己資金ゼロでの購入者が戸数の半数ほどでした。
その殆どの方が年収500万円未満。
６か月を待たずに８割の方が返済不能になりました。
要するに、１つのマンションの４割近くが『不良債権』になったんです。
物件は2,500～3,000万円程度が殆どでしたが、返済不能に陥った理由は、「物件に『中身』を合わせようとして、クレジットカードやカードローンで買い物をし、その結果借金が増え、住宅ローンの返済ができなくなった。」という方が大半。
年収500万円未満で年収の５倍を超える住宅ローンは、別の借金を生む可能性が高いようです。

戸建てよりもマンションの方が返済不能になることが多かったです。
よく言われていますが、日本人は『土地』に対する執着が強いらしく、戸建の方は何とか手放さなくても済むように努力をされるのですが、なぜかマンションの方は住宅ローンの返済を『後回し』にされることが多かったです。
海外旅行に行かれたり、高級なブランド品を買われるのに、さらに借金をされることは厭われません。
「これ以上借金を増やされると返済が厳しくなりますよ。」とご忠告しても、「その時にはマンション売ればいいから。」という回答が多かったんです（しかも、自己破産の腹を括ると返済できる状況でも返済しなくなるんですよ…）。

私が住んでいる地域の某地銀さんは、住宅ローンの審査が甘いことで有名で、年収400万円未満の方でも3,000万円以上借りることができた…という話を耳にしました。
ですが、その銀行で融資を受け、住宅取得後１年少しという債務者の自殺が多くて…。
団信加入後１年未満での自殺は保険金が払われないんですが、１年超えると自殺でも保険金が払われるので…。

賃貸にお住まいの場合は、維持費を考えると、住宅ローンの毎月の返済額を現在の家賃の８割までに抑えなければ、現在の生活水準を維持できません。

「賃貸はいくら賃料を払っても自分のものにはならないけれど、住宅ローンは自分のものですから、同じだけ払うなら買った方が得だと思いませんか？」
この問いにＹＥＳと答えてしまった方は、『術中』にハマっています。
実際には、『賃貸の方がお得』な場合の方が多いんです。

お礼

お礼のお返事おそくなりましてすみません。
ご回答ありがとうございます。

いろいろアドバイス頂きありがとうございます。

現在1社のみ信託銀行の方へ打診しています。（販売会社は2社薦めた内もう1社は連帯保証人必要な為断りました。）
この様な状態（ローン有）なので現実的に審査通るのは難しいと思いますがダメならダメで諦め付きますので審査に出しました。

「実例」すごいですね。
確かに新しい家になったら家具など新しいものにしたいですものね。
あと自殺はすごいですね。家族の為に債務者が犠牲になるって事ですよね。そうすれば保険料も入るしマンションも売らなくていいし・・・。

今回は色々と何度もご丁寧にお教え頂きありがとうございました。
また何かありましたら宜しくお願い致します。