マンション購入についての可能性は？

質問

• 年収440万円で購入物件価格3200万円、頭金0円、車のローン残200万円、カードローン合計280万円の状況でマンション購入可能かを質問。
• 担当者の説明では、販売会社が480万円を肩代わりし、銀行に3200万円の融資を打診する予定であり、最初の10年は銀行と信販系で毎月15〜16万円の返済が必要で、10年後は12万円の返済となるとのこと。
• このような条件でのマンション購入の可能性について疑問を持っている。

回答No.6

Domenica

＃４です。

200万円～300万円もの値引きというのは、大きな値引き幅だと思います。
正直なことを申し上げますと、「そこまで値引きしなければ売れない物件？」という印象です（お気を悪くされたらごめんなさい）。
ただ、マンションの販売価格については、＃６さんのような当初の販売価格のつけ方もあるのかもしれません。
某大手業者の物件では、どの物件でも、発売当初から大幅な値引きが当たり前…と聞いたことがありますので。

私が購入したマンションは、完売まで一切値引きなしだったんです。
私は発売の早い段階で購入を決め、売買契約を結んだクチなので、当然に値引きもありませんでした（値引き交渉もしませんでした）。
でも、私がＦＰの資格をもっていて住宅ローンにも詳しかった関係から、販売業者の担当者を通じ、他の購入者の希望に応じて住宅ローンや返済計画の相談にのったりもしていたので…。
その関係で、完売まで一切値引きがなかったことを知ったんです。

> 最初にかかる諸費用（登記代・税金・修繕積み立て一括払い）を販売会社が負担する。
> 当方が用意するのは契約時に手付金10万～・印紙代（15000円）・事務手数料(52500円）と言われました。
最初にかかる費用というのは、「物件の購入・取得に関する費用」と「物件の購入・取得にあたって住宅ローンを利用する場合に必要になる費用」の双方のことでしょうか？
物件価格3,200万円で、住宅ローンの借入額も3,200万円ですから、不動産の売買契約書に貼付する収入印紙も、金銭消費貸借契約書に貼付する収入印紙も２万円。
売買契約書、金銭消費貸借契約書とも１通だけ作ってコピー対応し、印紙代は折半するとしても、印紙代は２万円になると思うんですよ。
事務手数料は、住宅ローンの融資手数料でしょうか。
となりますと、住宅ローンの「保証」にかかる費用は？
「保証料負担なし」の銀行を利用するんでしょうか？
保証会社の保証を利用するならば、最初に保証手数料が必要です。
また保証料も必要になります。
保証料を金利に上乗せするならば毎月の返済額がもっと増えることになりますし、一括前払いタイプならば70万円～80万円（借入額と返済期間から推定）が当初に必要になると思います。
「自己資金ゼロ」ではこの点も問題になりはしないでしょうか？

> ローンを組む（380万円）のは信販系と言っていましたので金利は3％とかではなさそうですよね？
私もそう思うのですが、提携ローンのようなものがあるのかもしれませんし…。
外部の人間には分かりませんので、販売業者の担当者に適用金利のパターンと年利を尋ねてみるべきでしょうね。
毎月の返済額は少なめだけれど、実は住宅ローンも信販系もボーナス返済があったりして…。

> 販売会社は売るためだけに上記の様に一旦肩代わりをしてまで販売するという事は結構ある事なのでしょうか？
いろいろな販売会社の話を耳にしますよ。
販売会社は「売る」ことが仕事です。
肩代わりするといっても「一旦」のことですし、結果的には購入者の借金に上乗せされるだけですから…。
売ってしまえば、あとで銀行が困ろうが、購入者が困ろうが「知ったことではない」訳で…。

> あと毎月の返済額（15万～位）の中には、管理費や共営費・修繕積み立て費は含まれているという事です。
管理費、共営費、修繕積立金の額は物件の案内や契約書などに記載されているはずですし、尋ねれば教えてくれるはずです。何も隠す必要はないですからね。
ところで、「毎月の返済額（15万～位）」ですと上限がありませんが？
「15万くらい」ならば15～16万円を目安にすればいいと思うのですが、「15万～位」ならば、15万円以上であればいくらでも「嘘」はついていないことになりますね。
逆に、住宅ローンは借入額の半分までをボーナス加算にすることができますから、例えば、3,200万円を毎月返済分1,600万円、ボーナス加算分1,600万円として計算すれば、見た目で「毎月の返済額」は減らすことができます。
販売会社が言っている「毎月の返済額」と「管理費、共営費、修繕積み立て費」が分かれば、販売会社が「住宅ローンの毎月の返済額」をいくらと想定しているかが分かります。
借入額が決まっているのですから、想定している「住宅ローンの毎月の返済額」が分かれば、設定している「金利」も逆算できます。
その「金利」から、販売会社が言っていることが、ご質問者さまの立場に立って言っている話なのか、売れればいいという立場で言っている話なのかを推定することができます。
一度、販売会社の担当に、住宅ローンをどのようにシミュレートしたら「毎月の返済額（15万～位）の中には、管理費や共営費・修繕積み立て費は含まれている」となるのかを尋ねるといいですよ。

> 金利についてですが最初の10年は銀行と信販系の2重支払いになるのでリスクはありますが金利が安い変動金利にし10年後信販系の支払いが完了したら固定金利に変更は可能でしょうか？
変動金利型から固定金利型への変更は、おそらくできると思います。
これが固定金利選択型の固定期間終了後に固定金利型へ…というのは、できないことが多いと思いますが。
ただ、変動金利型を利用されるのならば、目先の金利の低さに捉われず、その特徴を充分理解した上で…にしてください。
ご質問者さまの状況では、「繰上返済」は難しいと思います。
そのような状況ですと、変動金利型の場合、最終回返済時にまとめて何百万円～何千万円という額を返済しなければならない…ということも起こりえますので。

年収440万円ということは、ボーナスなしとしても、毎月の手取額は30万円弱ではないかと思います。
その状況で、毎月15万円以上も借金の返済に充当して生活は成り立ちますか？
現在の返済額が「毎月カードローンで13万円位の支払い」なので、毎月の返済額が２万円くらい増えても大丈夫…とお考えかもしれませんが、これまでですら「貯蓄ができないどころか、ショッピング・キャッシングあわせて280万円も利用している」状況だということをご認識された方がいいのではないかと思います。
マンションがどの地域にあるかは存じませんが、3,200万円の物件ですと、毎年払う固定資産税もそんなに安くはないと思います（ご参考までに、私の所有物件は3,700万円程度ですが、固定資産税は10万円を超えます）。
＃３さんが再三仰っているとおり「年間支払額と利息にいくら払うか。税金や維持費も考えた上で生活していけるのかが重要。」ですので、車の税金、保険等も含めて、また、ご家族の状況に合わせたこの先の資金の出入りも含めて、ライフプラン・資金計画をされるべきだと思います。

補足

売れ残り物件の様です。大通りに面しているのでそれが問題なのかなと思います。現在住んでいる相場から見て平米数・価格は平均の様です。
＞最初にかかる費用というのは・・・。
先程販売会社に確認した所「物件の購入・取得にあたって住宅ローンを利用する場合に必要になる費用」の事だそうです。
なので印紙代の15000円は不動産売買契約書の印紙代で金銭貸借契約書の印紙代は販売会社が負担との事でした。
＞事務手数料は、住宅ローンの融資手数料でしょうか。
こちらは販売会社に支払う手数料でした。銀行にかかる手数料（住宅ローン融資手数料・保証手数料）は販売会社が負担とのこと。
＞保証料は？こちら金利に上乗せてあると言っていました。
＞15万円位とはボーナス払あり？ボーナス払無しの計算だそうです。
＞販売会社が言っている「毎月の返済額」と「管理費、共営費、修繕積み立て費」が分かれば・・・。
現時点での計算で毎月の住宅ローン返済額15万～16万円位。現座CIC他2社の開示書類を取り寄せていて、それが届いてから次打診する銀行を決めるとの事なので現時点では「金利○％」とはっきり言えないとの事。管理費（9300円）・修繕積み立て費（3800円）合計13100円でした。
＞その状況で、毎月15万円以上も借金の返済に充当して生活は成り立ちますか？・・・。
ごもっともです。毎月の手取りは30万位。私がパートで月5万位の収入があります。現在ローン15万円の他に家賃89000円を払っておりますので主人の給料残り分と私のパート代と併せて月10万位でその他生活費をまかなっております。なので貯金はできません。甘い考えなのかもしれませんがローン・住宅費で月25万位支払っているのでマンションを購入して現在のカードローンも一括にしてもらえて15万位強ならば現状よりはよくなるのではないかなあと思いまして。甘いですかね？？
＞固定資産税ですが1年間で10万円位でしょうか？そうすると住宅ローン他に別途1万円位必要ですよね？
主人と相談し、もしマンションを購入するのであれば現在所有の車は処分しようと話しています。2年前に新車で220万前後で購入。総支払い額は250万前後だったと思います。6年ローンです。現在2年支払いっておりますのでマンションの販売会社が言うには残債は200万円位ではないかと言っておりました。現在所有の車の平均下取り価格が180万前後なのでそこから色々査定されて150万位で下取りしてもらえるのではと考えています。仮に150万で下取りしてもらいこのお金を車のローン会社に返済すると（150万円だけですが）残50万になりますが一括で150万円支払っているのでその分の利子ってなくなるのでしょうか？もしそうならば残債50万よりもう少し少なくなるのでしょうか。
しかし車を売ったとしても50万前後は残債が残るのでこちらは信販系のローンに組む事になります。なので当初信販系では車・カードローンで380万円組むつもりでしたが、車を処分予定なので230万を信販系で組む予定です。どちらにしろやはり考えが甘いでしょうか？
ちなみにもし車・カードローンが無かったら現年収で3500万のローンは組めますか？もし組めるようならば、どちらにしろ一度販売会社が一旦肩代わりをして残債を払ってもらえるので、住宅ローン3200万円に230万円乗せることは無理でしょうか？そうすれば銀行だけでローンはいいし信販系より金利も安いと思うので。
再度ご質問で恐縮ですが宜しくお願い致します。