マンション購入についての可能性は？

質問

• 年収440万円で購入物件価格3200万円、頭金0円、車のローン残200万円、カードローン合計280万円の状況でマンション購入可能かを質問。
• 担当者の説明では、販売会社が480万円を肩代わりし、銀行に3200万円の融資を打診する予定であり、最初の10年は銀行と信販系で毎月15〜16万円の返済が必要で、10年後は12万円の返済となるとのこと。
• このような条件でのマンション購入の可能性について疑問を持っている。

回答No.7

Domenica

＃４＆＃６です。

補足の内容について、順不同になりますがお答えしていきたいと思います。

> もし車・カードローンが無かったら現年収で3500万のローンは組めますか？
ほかに借り入れがない状況でも「年収がいくらならばいくら借りられる。」という見方をする銀行はあまりないと思います。
それに、住宅ローンの申込現在でほかの借り入れを完済していたとしても、それ以前の借り方や返済の仕方を問題にすることもあります。
『年間返済額の総額』を『年収』で割って計算する『総返済負担率』というものがあるのですが、年収400万円以上ならば、この『総返済負担率』が35％以下であることがひとつの目安になると思います。
この『年間返済額の総額』には、クレジットカードが影響することもあり、その影響のさせ方が銀行によって違っていたりするんです。
ですから、「現年収で3500万のローン」が組めるかは分かりません。
この先の金利の上昇を心配しなくてもいい『全期間固定』ですと、35年返済にしたとしても、住宅ローンだけで『総返済負担率』が40％弱になるので、審査に通らない気がします。
ただ、補足の内容を見る限りでも、販売会社はかなり焦っているような、売るためには手段を選ばない、という印象を受けますので、ご質問者さまの『将来』『損得』は全く考慮せず、一番低い金利の銀行・条件を選んで住宅ローンの契約をさせ、住宅ローンを通るようにすると思います。
銀行に対してかなり無理を言うんじゃないかと。
私が知る範囲で、最近の一番低い金利は、『変動金利』の最優遇を受けた場合の1.325％（店頭表示金利から1.30％優遇）です。
この金利で計算して、『年間返済額の総額』の対象が住宅ローンだけならば、『総返済負担率』は30％弱になります。

> もし組めるようならば（中略）住宅ローン3200万円に230万円乗せることは無理でしょうか？そうすれば銀行だけでローンはいいし信販系より金利も安いと思うので。
これは原則「してはいけないこと」です。
住宅ローンの借入額は、物件価格を上限としている銀行が多いです。
諸費用を含めることができる銀行もありますが、住宅取得以外の費用を上乗せして借りようとするのは『詐欺』になります。
住宅ローンは、住宅取得のための費用を資金使途に限定しているので、金利が安く設定されているんです。
例え、販売会社の担当者が「物件価格を上乗せした売買契約書を作れば問題ない。」とかいって誘いかけてきても話に乗ってはいけません。
『不正融資』が発覚すれば、銀行はその時点で残りの全額を一括で返済させられることもありますので。

現在の車に関しては、売却も検討されているとのこと（下取りではなく買取りですよね？）。
このローンに関しては、車の買取りとマンション販売会社の立て替えで『繰上返済』をすることになりますので、この先払わなければならなかった『利息』の分がなくなります。
220万円借りて、返済期間が６年で、総返済予定額が250万円くらい…ということなら、金利は4.00～4.50％くらいになります（借入額が250万円ではなく、『総支払い額』が250万前後ならば）。
車のローンの金利設定は、本当に幅が広いので何ともいえないのですが、220万円借りて、返済期間が６年で、金利が4.50％で、借りてから２年経過しているならば、残高は160万円弱になっているはずです。
毎月の返済額はいくらでしょうか？
上手くいけば、ローンを残さずに売却できるのではないですか？

それ以外の点については、先ほども書きましたが、販売会社はかなり焦っているような、売るためには手段を選ばない、という印象を受けます。
そこまで費用を負担してくれる話（物件）は、聞いたことがありません。

> CIC他2社の開示書類を取り寄せていて
ＣＩＣは個人信用情報機関の１つですが、加盟会員でなければ情報を照会することはできません。
マンションの販売会社は加盟会員にはなれませんから、どこか銀行等が係わっているのでしょうか？

> 管理費（9300円）・修繕積み立て費（3800円）合計13100円
> 現時点での計算で毎月の住宅ローン返済額15万～16万円位。
> 現座、CIC他2社の開示書類を取り寄せていてそれが届いてから次打診する銀行を決めるとの事
やはり『毎月の住宅ローン返済額』が15万～16万円だったんですね。
当初は、管理費・共営費・修繕積立金に、信販系まで含まれて15万～16万円とのことでしたから、「金利はいくつで考えているの？」と思いましたけれど。
ローン申込者の年齢が分からないので、返済期間をどう設定していいかは分かりませんが、35年返済で設定すれば、『毎月の住宅ローン返済額』が15万～16万円ということなら、全期間固定金利もありえるレベルです。

> 月10万位でその他生活費をまかなっております。
ご夫婦二人でその額ならば、「がんばっていらっしゃるんですね。」と申し上げることができます。
逆にそれが維持できれば、貯金もできて、住宅ローンの繰上返済も可能になるかもしれませんね。

＞固定資産税ですが1年間で10万円位でしょうか？そうすると住宅ローン他に別途1万円位必要ですよね？
固定資産税は、地域によっても異なりますので何とも言えません。
私が所有しているマンションは、結構地価が高いところに建っているので…。
でも、住宅ローン控除の分で固定資産税が賄いきれるとは考えず、毎月１万円ずつはそのために貯金をされた方がいいと思います。

ところで、ご主人のお勤め先には、社員に対する住宅資金の貸付制度などはありませんか？生活資金貸付とか。
そういったものは、結構低い金利で借りられることが多いので、（信販系などを利用されるより）あれば利用された方がいいのではないか…と思いまして。

お礼

再度ご回答ありがとうございます。

車の件ですが、購入時の金利は3％弱だったと思います。総支払額は250万～260万円・支払い期間6年内2年支払い済みです。毎月の支払いは36000円です。

情報機関開示の件ですが、販売会社曰く「銀行によってどこの情報を見るかが決まっているので一度情報を取り寄せそこから銀行を絞り込む」と言っていました。でもこれって意味あるのでしょうか？保障会社も付けるので結局こちらで全てわかってしまうと思うのですが・・・。

＞やはり『毎月の住宅ローン返済額』が15万～16万円だったんですね。

違います。この中に管理費等の13100円・信販系も含まれる話しでした。上記だと金利幾ら位の計算になるのでしょうか？ローンは35年で組む計算です。

販売会社は確かに焦っている様に思いますが・・・。しかし私達の現状（ローン有り）の状態でマンションを購入は普通で考えたら無理だと思って諦めていましたが、今回このような現状でも、もしかしたらマンション購入が可能かもしれないので（確かに「将来」「損得」は販売会社は考えていないかもしれませんが。それを承知の上で）現状生活費他は10万円で賄っておりますのでこのローンを組む事で少しは貯金も出来、繰上げ返済も可能かもしれませんので。前向きに考えたいと思うのですが・・・。変動金利と固定金利について調べてみましたがもしローンを組む場合最初10年間は信販系の返済もありますので金利の安い変動にしておいて信販系の返済が完了すればその分貯金して繰上げできるので最初は金利の安い変動金利と考えています。この考えって間違っていますか？これから金利は上がっていくと思いますがこの10年で変動金利が固定金利を上回る事ってかんがえられますでしょうか？

再度ご質問してすみませんが宜しくお願い致します。