特約について。

質問

今度、借りるマンションの契約書の特約について、質問です。
第1条
入居開始日以降、1年未満で本契約を解約する場合は違約損害金として、賃料の1ヶ月相当額を賃貸人に支払うものとする。
第2条　
賃借人は本契約を解約する場合は、退去日より1ヶ月以上前に賃貸人に解約予告するものとする。　予告期間に満たない場合は違約損害金として賃料お1ヶ月分相当額を賃貸人に支払うものとする。
第3条　
賃借人は本契約終了時において、賃貸人が本物件の清掃及びクロスの張替えを専門の業者に依頼した費用を入居期間の長短にかかわらず負担するものとする。　
第4条　
賃借人は退去の際にフローリングの修理積立金として、家賃の1ヶ月相当額を敷金より支払うものとする。
第5条　省略
　6条　退去月の家賃は1ヶ月分とし、日割計算はしないものとする。
　7条　省略
　8条　省略
　9条　省略
1条・2条は普通の特約だと思いますが、3・4・6は不動産業界じゃ当たり前なんですか？　
例えば、3条のクロスの張替えですが、汚してなくても普通は張り替えるもんなんですか？　清掃代位は判りますが・・・。

特約条項の下に上記特約を承諾します、と賃借人と連帯保証人の署名
捺印するとこがありますが、これも普通ですか？

識者の皆様どうぞご意見宜しくお願いします。

回答No.3

mu128

６条は問題ないです。なので、退去する月はなるべく月末に退去するようにしましょう。月初めに退去すると、その分損になってしまいます。

３条は微妙なところですね。清掃代とクロス代は分けて考えると適切な規定になると思うのですが。例えば、「清掃代は入居期間の長短にかかわらず負担する」「クロス代は張替えが必要になった場合は借主が負担する」といった意味でしたら、何とか納得できるものかと思います。この場合、クロスはガイドラインによるあるような経年劣化についての計算を適用しない、という意味で言っているものかと思います。つまり、例えば、新品のクロスの状態の時に入居して６年後に退去したとき、ガイドラインによるとクロス交換をした場合には１０％の負担を借主がすべきものとなっています。しかし、それを適用せずに、全額請求するということになるものかと思います。
この点については、不動産業者に聞いてみた方がいいかと思います。特にタバコも吸っていなくて傷もつけなければ、クロス交換はしないことが多いです。清掃代は期間に関係なく必ず請求されるものだと思いますが、クロスまでは違うものと思います。また、その部屋のクロスは今は新品なのでしょうか？　新品でなければ、さらに詳しく規定を作る必要があるものかと思います。

４条は、・・・まぁ、このようなややこしい方法で取るよりは、募集の段階で礼金にしてしまえば良いものかと思いますが・・・。なので、敷金のうち１ヵ月分は礼金として考えてしまった方が良いでしょう。募集の時点でそのような説明があったり、案内資料にはそのような記載はされていたのですか？　説明されていたり、案内資料にも「敷金３（償却費用として１ヵ月分差し引く）」などと記載があれば問題はありませんが、そのようなことがなければ、そういった募集方法はトラブルの原因になりやすいのでやめた方が良いのですが・・・。

あとは、清掃費の金額を具体的にその書面にも記載してもらった方がいいかもしれませんね。その方が、質問者さんにとっても、敷金から差し引かれる金額が予想しやすいかと思います。

特約事項の書面に署名捺印をすることは普通のことです。契約書は結構長くて、それを全て読んで理解するという人はなかなかいません。前は、契約書の最後に署名捺印をするようにされていたのですが、最近では契約書に書いてあっても貸主側に不利な判決がでているので、いろんな書類にそれぞれ署名捺印をしてもらうことが多くなりました。なので、うちで作成する契約書類も署名捺印してもらうところが、だんだん多くなってきています。
署名捺印する以上は、しっかりそれを理解して納得してからするようにしましょう。

回答No.2

bouhan_kun

この程度なら、特約としては有効でしょう。

回答No.1

kasutori

まず、賃貸借契約の借主義務には原状回復義務があります。その為に敷金が使われますね。

３番は経年変化を無視する特約ですね。借主の負担にならず、経年で変化するから家賃に含むって事もあるんですが、この場合は張り替えも敷金から抜くぽいですね。タバコを吸ってた、穴をあけたら経年変化とはいえませんが。

４番はちと不明な文面ですね。退去の際に、積み立てろってのが良くわからんです。まぁこれはフローリング修繕費でしょう。これも経年変化だと思いますけどね。

６番は、そうですね。いちいち計算するのが面倒ですから、これはありえます。

壁紙の張り替えは当然にやってますね。次ぎに借りる人がいますから。

署名捺印も当然でしょう。納得してもらえないと、後々もめますからね。
例えば、署名捺印の無い、『約束・しおり』程度の物は知らなかったという事が言えますから、やはり御納得いただくって事でしょう。

この手のトラブルは後を絶たないですね。少額訴訟などもありますが、双方が納得するってのは難しいみたいです。