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土地賃貸借契約の解約でもめてます。
コンビニの土地賃貸借契約を昨年５月末に締結し、工事開始の１週間前に突然、この出店自体を解約することが決まりました。幸い、田んぼの埋め立て工事に入る前の決定でしたので、実質的な損害は、昨年と今年の稲作無収穫分などですが、契約書の中で中途解約と解約金の条項があり、賃借人は賃貸人に対し、６ヶ月前の予告をもって、この契約の解約を申し入れることができる。ただし、賃借人はこの予告期間にかえ、６ヶ月分の賃料相当額を賃貸人に支払い、即時解約することができるものとする。また、賃借人の申し入れによる解約が為された場合には、敷金の無利子預託の定めに関わらず、賃貸人は、賃借人が賃貸人に預託中の保証金の解約時における未償還残額の９割相当額を、解約金として没収することができるとあります。 昨日、コンビニ会社に前項についての6ヶ月分の解約金を請求しました。敷金はまだ頂いてないので触れませんでした。しかし、土地工事開始の契約が終わってないから、この条文は無効だと言われました。 土地賃貸借契約の締結は、この条文にある契約を指すとしか我々は読み取れなかったのですが、先方の言い分は本当に正しいのでしょうか？土地賃貸借に詳しい方、是非、教えていただけませんか？
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たびたびの出現で失礼します 1です この契約を解除するに当たって、賃貸借契約行為と当該契約に係る契約期間とを分けて考える必要があります。 (1)賃貸借契約自体は、正式に去年の５月末に成立しています。 (2)契約期間はどうか、と問われれば「引き渡し」後２０年間となります。 現在、賃貸借契約を結び、まだ、賃貸料をもらっていない状況です、と。 相手の言い分は、まだ、引き渡しが済んでおらず、賃料を払う必要はない、との由と。 では、この契約自体有効か、無効か、と問われれば、この契約は有効です。 相手の言い分は「引き渡し」がまだされていないから「無効」だとの主張ですが、しかし、賃貸借契約における２０年という取り決めは「引き渡し」があってから２０年間使用できる、とのことだけであって、引き渡しがまだ、されていないから賃貸借契約自体が無効か、と問われれば「そんなことはありません」 この契約自体は、未だ有効です。 相手がこの有効な契約を解除するためには、(2)が発生しようがしまいが関係ありません。本契約を解除する行為と契約期間とは関係ないからです。 よって、引き渡しが既にされていようがされまいが、それは全く関係ないはなしであって、「この契約自体」を解除するためには、相手が質問者様に対し、６か月の賃料相当分をまとめて支払って、初めて解除となります。 ですので、先方さんの言い分はやっぱり屁理屈となります。 相手が、カネを支払わない場合、債務不履行に当たりますので、訴訟してもコストが割れなければ、訴訟する価値があります。 訴訟コストの方が高くつく場合、＃３さんの仰るように無条件解除する方がお得です。 弁護士つけないで自分で訴訟できるなら、それをお勧めします。 訴訟やったことがない、その知識もない、とのことであれば、弁護士に依頼するしかないです。
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- AoiSmile
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そういえば、誰もが知っている某コンビと、似たようなケースがありましたね。 思うに、６か月分の賃料額、及び、差入保証金の９割ともなれば、 総額が、ある程度まとまったものになるでしょうから、 素直に、弁護士に依頼する方が利口だと思います。
お礼
はい。今回も誰もが知ってる一番大手の某コンビです。その方向も考えてみたいと思います。ありがとうございました。
＞No.3さんの言われる無条件解除に応じるとはどういうことを指すのでしょうか？ 契約というのは当事者で内容を決めるものです。 したがって、契約書に何と書いてあっても当事者の合意があれば、契約内容を変更することや、契約書と異なる処理をすることも自由です。 例えば、契約上では違約金を請求することが可能だとしても、当事者が合意するのであれば、その請求権を放棄して違約金無しで解除に応じてあげることも構いません。 または実損の実費分のみを損害賠償金として請求するなども合意があれば構いません。 今回の件でも、相手方はおとなしく請求に応じる気はなくて争う様子ですから、揉めるのが嫌ならば違約金の請求もせずに、無条件で白紙解除してあげる選択もあります、という事を言いたかったわけです。 （あなたにそういう気持ちはサラサラ無いとは思いますが）
お礼
なるほど、了解いたしました。そういう意味のことですね。勉強になりました。話し合いの中で、自分が納得する結論を出したいと思います。 ありがとうございました！
賃料が既に払われている状況なら、既に引き渡しは済んでいます。 賃料が一切払われていない状況であれば、「いつを以って、引き渡しがあったとするか」が争点になるでしょう 解釈論ですね。 田んぼに手を付けていない状況でしたら、質問者さまが不利かも。 代わりに無収穫分を損害賠償しろ、と言えます。 一応、裁判にすれば、最低でも無収穫分の損害賠償金は確保できます。そして、相手は弁護士雇うでしょうから、相手が「損」する分、質問者さまの怒りはある程度解消されるでしょう
お礼
ありがとうございます。納得がいく説明に感謝しております。 まだ、交渉中ですのでがんばってみます。
No1さんに同意。 単に屁理屈を言っているに過ぎませんね。 確かに賃貸借契約において、契約締結日と契約期間というのは別の概念ではあります。しかし契約期間開始前であれば契約を無効に出来るなどという滅茶苦茶な解釈がまかり通れば契約締結の意味がありません。 既に契約は締結しているのですから、ここから先の解除については中途解約です。約定通りに6ヶ月分の賃料を違約金として請求してください。 もしくは揉めるのが嫌ならば、無条件解除に応じてあげてください。
補足
ありがとうございます。 ひとつだけ教えてください。No.3さんの言われる無条件解除に応じるとはどういうことを指すのでしょうか？素人質問で申し訳ありません。
- Dxak
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すみません 部分的な話で、判断すれば、質問者さま側が正しいと思います しかし、先方の言い分である > しかし、土地工事開始の契約が終わってないから、 > この条文は無効だと言われました。 が、引っかかるんですよ 工事開始と賃借契約は、別物です なぜ、こんな話を持ち出すのか？ > コンビニの土地賃貸借契約を昨年５月末に締結し の話からすれば、契約締結は、行われてるが、賃貸契約の有効が、工事開始から行われてるとかの話があるとか？全文的な話が、飲み込めない中 どちらが？って話は、無理だと思いますよ
補足
ありがとうございます。全体が飲み込めない状況での判断は困難ですね。契約書の条項の契約期間というところには、賃貸借期間は、本件土地の引渡が行われた日から向こう２０年間とする。・・・云々とあり、これを先方が盾にしています。「まだ、うちはお宅から引渡しされてないから、契約は始まってない」というのが理由です。さらには、「裁判に持ち込んでもらっても、絶対に勝てる見込みはないですよ。うちの社長は、売られた裁判は、損してでも勝ちにいきますから、一般素人の人が何をやってもかないませんよ」という発言までされました。
単に先方さんの屁理屈に過ぎません。 ６か月分まとめて払ってもらうか、継続して賃料払ってもらい６ヶ月後に解約となります
お礼
radiostar2さん、ご回答ありがとうございます。 先方の屁理屈に終わらせる決定打を今、探しております。もう一度、がんばってみます。
お礼
非常に理解しやすい内容でご説明いただき、本当にありがとうございます。ご回答を読ませていただき、勇気をいただきました。出来る限りことは交渉してみようと思います。 本当にご親切にアドバイスをいただけたことを心から感謝しております。