土地賃貸借契約の貸主からの解約・解除は可能？

質問

おはようございます。
恐れ入りますが質問いたします。

私は土地の所有者です。
去年の１０月に某テナントと土地賃貸借契約（借地期間３０年）の契約をしました。
内容としては手付金３０万円
保証金４００万円（造成工事は地主側が行うとのことでの預かり金。月々地代から相殺。）
敷金１００万円
月々の地代はすみませんが控えさせてください。

テナントの工程予定では、今月から工事着工予定でしたが、数日前に担当者が来てまだほとんど進んでいない様子でした。
そのとき先方からの相談がありまして、今回の契約は賃借人は某テナントなのですが、賃借人を変更して個人の方にしたいとのことを言われました。
いきなりのことで動揺してしまい、考えさせていただきたいと時間をいただきました。

そのことで賃借人に不信をいだいてしまい、再度契約内容も確認してみました。
法律のことがよく解らず、契約内容もキチンと確認していない僕も否はあるのですが、
改めてみると某テナントに一方的に有利な内容なのではと思ってしまいます。
幾つか抜粋しますと
１．現在事業用借地契約というものがあるのに普通借地契約であること。
２．停止条件があり、条件が成就すれば手付金を振込む内容だが、成就後振込無し（催促　　はしていません）。
　　ちなみに停止条件は今回、貸すことにより一部土地を購入し登記完了が条件です。
３．賃料改定で３年毎の協議による見直しが記載されていますが、前文に関わらず、公租　　公課の負担の増減、経済情勢の変動等に基ずく諸事情により賃料が不相当なった場合には貸主、借主協議の上改定がいつでもできる内容が記載されている。
４．貸主は、借主が本件土地を使用するにあたり、営業上の必要があるときは、借主が今　　後建設する建物の随時変更、増改築をすることが出来ることを約諾した。（原文）
５．借主は、貸主の承諾を得ないで、本件土地の使用目的を変更し、または第三者に譲渡　　してはならないが借主が合併する場合ややむをえない営業上の事情で関連会社に賃借　　権を譲渡する必要が生じた場合は、借主の文書による通知により賃借権の譲渡を許可　　する。（ほぼ原文）

特に気になる内容は以上です。
出来れば契約を解約・解除したいのですが、こちらから申出をすると損害賠償等の請求をされるのではないかと言い出せません。
どうしたらよいのかご教授いただければ幸いです。

宜しくお願いいたします。

回答No.2

sugimoto-k

貸主からの契約解除は借主が契約書中の解除条項（たとえば家賃滞納）に当てはまる時に出来ます。
契約後に正当な理由なく解除はできません。（解除条項を確認ください）

契約時に仲介をした不動産業者より重要事項の説明と契約内容の説明を受けたはずですが、その時に不利だと思わなかったのでしょうか、（きちんと契約説明をしてもらってないのなら不動産業者に問題有りです。）1、４、５は貸主に不利な契約ですね。４，５は貸主の承諾を得た場合はとの文章を入れることが多いと思います。

ただ、今回ご相談者が不振に思った要因の借主を個人に変えたいとの借主よりの要望は５の内容には当てはまりませんので拒否出来ます。（個人に譲渡出来ると書いてませんので）

テナントが完成する前から借主を変更したいなどという話は聞いたことが有りません。相談者が不振に思うのも納得できます。
ただ本来の目的は賃借料を得る事ですので賃料がきちんと入ってくればいいような気がしますが、それこそ賃料が入ってこなければ契約解除出来ます。

回答No.1

fuku15154

弁護士に相談すべきではないでしょうか？

私が貸し主であれば、個人には絶対に貸したくありません。